Дело № 2 – 185/2022
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
п. Солнечный 20 июня 2022 года
Солнечный районный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Столяровой А.А.,
при участии истца и ответчика по встречному требованию ФИО1,
ответчика и истца по встречному иску ФИО2,
представителя ответчика и истца по встречному иску ФИО3,
помощника прокурора Солнечного района Никоновой Д.С.,
при секретаре Зайнутдиновой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и незаконным, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5, ФИО6, о признании договора купли-продажи действительным, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что 07.08.2019 между ней, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей и ответчиком, действующей также за себя и своих несовершеннолетних детей, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: общей площадью 0,8кв.м кадастровый номер №, принадлежащего продавцу на праве собственности в простой письменной форме без нотариального заверения. 17.09.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществлена государственная регистрация перехода права долевой собственности, что не законно. Данный договор требует нотариального заверения, поскольку происходит отчуждение недвижимого имущества у несовершеннолетних. Просит признать сделку от 07.08.2019 недействительной и незаконной, признать утратившими право пользования ФИО2 и ее несовершеннолетних детей.
Определением Солнечного районного суда Хабаровского края от 31.03.2022 принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером № (ж/п на 83,7 кв.м), расположенного по адресу: , взыскании судебных расходов, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен отдел опеки и попечительства по Солнечному муниципальному району Хабаровского края.
В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному требованию ФИО1 – ФИО7 увеличил исковые требования, просит суд признать сделку от 07.08.2019 недействительной и незаконной, признать утратившими право пользования ФИО2 и ее несовершеннолетних детей, выселись ФИО2, ФИО8, ФИО9 из квартиры, расположенной по адресу: .
Представитель ответчика и истца по встречному требованию ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании уточнила встречные исковые требования, просит суд признать договор купли-продажи от 07.08.2019 жилого помещения, расположенного по адресу: , действительным. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы.
Определением Солнечного районного суда от 18.05.2022 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6 и ФИО5, в качестве третьего лица - ООО «РКЦ».
В судебном заседании истец и ответчик по встречному требованию ФИО1 суду пояснила, что изначально спорная квартира, расположенная по адресу: была шестикомнатной, она ее разделила на 2 квартиры: 2-х и 4-х комнатную и коридорчик, который непосредственно находится возле входа в четырехкомнатную квартиру. Двухкомнатную квартиру она продала и приобрела дом в п.Николаевка. Затем к ней обратилась ФИО2 с предложением купить квартиру, они договорились, что ФИО2 погасит задолженность за коммунальные услуги, после чего они оформят куплю-продажи квартиры. В 2018 году они оформили соглашение с ООО «РКЦ» о переводе долга за услуги ЖКХ в спорном жилом помещении. В 2019 году они оформили договоры купли-продажи квартиры и коридорчика, но в Росреестре в регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано, поскольку договор не был нотариально удостоверен. Она с Санниковой договорились, что последняя оплатит долг, после чего они оформят договор купли-продажи, поскольку оформлять договор купли-продажи квартиры с долгом нотариус отказался. ФИО10 не всегда платила вовремя за квартиру и поэтому ей поступали звонки из РКЦ. В декабре 2021 года к ней обратился покупатель с предложением купить спорную квартиру за большую стоимость, чем было оговорено с ФИО10, поскольку за 3 года квартиры подорожали в цене, она согласилась и сообщила ФИО10, что у нее есть покупатель на квартиру, и что после продажи квартиры она готова возместить ФИО10 понесенные ею затраты. Раньше она не расторгала соглашение о переводе долга, поскольку ей было жалко ФИО2 и ее детей. В настоящее время, поскольку цены на квартиры выросли, а у неё тоже есть дети, которых надо учить, она хочет продать спорную квартиру. Поскольку на коридорчик возле 4-х комнатной квартиры установлено право собственности ФИО2 и ее детей, ей чинятся препятствия в допуске в квартиру. Просит ее исковые требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требования ФИО2 отказать.
Представитель истца и ответчика по встречному требованию ФИО7 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, о чем представил суду заявление. Ранее в судебном заседании пояснил, что договоры купли-продажи спорной квартиры и коридора составлял он. Нотариусы отказались удостоверять договор купли-продажи квартиры, поскольку имелась задолженность за услуги ЖКХ. В Росреестре договор купли-продажи коридора зарегистрировали, а в регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано, т.к. требовалось нотариальное удостоверение. После чего ФИО7, действуя в интересах ФИО2, обратился в суд с иском о признании незаконным решения Росрестра об отказе в регистрации договора, но в иске было отказано. В настоящее время он представляет интересы ФИО1, у которой нашелся покупатель на спорную квартиру, но проблема в том, что ФИО2 является собственником коридорчика, который ведет к этой квартире. ФИО10 препятствует, не давая пройти в квартиру через принадлежащий ей коридор. Не решив вопрос в судебном порядке о праве собственности на данный коридор, у ФИО1 не получится продать квартиру. Просит исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.
Ответчик и истец по встречному требованию ФИО2 в судебном заседании свои уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 по изложенным в отзыве основаниям. Суду пояснила, что с ФИО11 они знакомы давно, в 2016-2017 году она помогла ФИО11 с перепланировкой квартиры на условии, что ФИО11 продаст ей 4-х комнатную квартиру. 15.08.2018 между ней и ФИО1 было заключено соглашение о переводе долга ФИО11 по оплате за 4-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: , на неё, с целью последующей приобретения права собственности на указанную квартиру. В 2019 году между ней и ФИО11 было заключено 2 договора купли-продажи 4-х комнатной квартиры, общей площадью 83,7 кв.м. и помещения (коридора) общей площадью 0,8 кв.м., расположенных по вышеуказанному адресу. Договоры купли-продажи были составлены ФИО7 и подписаны сторонами в простой письменной форме. Отделом опеки и попечительства по Солнечному району было выдано разрешение ФИО1 на продажу квартиры, принадлежащей ей и ее несовершеннолетним детям. Договор купли-продажи помещения, общей площадью 0,8 кв.м. прошел государственную регистрацию в Росреестре, а в регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано, по причине отсутствия нотариального удостоверения сделки. По настоянию ФИО7 и при его непосредственном участии, ею было подано исковое заявление в суд о признании незаконным приостановления гос.регистрации прав и возложении обязанности на Росреестр провести регистрацию перехода права собственности. Её представителем в суде первой и апелляционной инстанции был ФИО7 Решением Центрального районного суда г. Комсомольск-на-Амуре ей было отказано в удовлетворении исковых требований. С момента заключения соглашения от 15.08.2018 года и по настоящее время она добросовестно выполняла все взятые на себя обязательства: погасила задолженность за коммунальные услуги, произвела капитальный ремонт жилого помещения, несла бремя его содержания. ФИО1 в течение длительного времени уклоняется от исполнения своих обязательств, стала игнорировать все телефонные звонки и сообщения в WatsApp. 21.12.2021 ею в адрес ФИО11 было направлено уведомление о необходимости исполнении продавцом своих обязательств по договору от 07.08.2019 в отношении жилого помещения и необходимости нотариального удостоверения сделки в срок до 21.01.2022. Однако ФИО11 свои обязательства до настоящего времени не исполнила, ответ на требование от 21.12.2021 не поступил. Просит суд признать договор купли-продажи от 07.08.2019 жилого помещения, расположенного по адресу: , действительным. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 просит отказать в полном объеме.
Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала встречное исковое заявление ФИО2 по изложенным в иске основаниям. В дополнение суду пояснила, что заключая в 2018 году соглашение о переводе долга, стороны выразили свою волю на заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Далее 07.08.2019 во исполнение соглашения стороны заключили договор купли-продажи квартиры, для составления договора стороны обратились к юристу – ФИО7, который в силу юридической неграмотности некорректно составил договор, в нотариальном удостоверении которого было отказано, а впоследствии было отказано в государственной регистрации перехода права собственности. А после принятия судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении на Росреестр обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности, ФИО7 не исправил ошибки в договоре и не помог сторонам заключить договор купли-продажи квартиры, в установленном законом порядке. ФИО2 на протяжении 3-х лет добросовестно исполняла свои обязанности по соглашению и договору от 07.08.2019, полностью погасила задолженность по квартире, произвела ремонт. На протяжении всего времени Железнова никаких претензий к ФИО10 по поводу квартиры не предъявляла. Но в декабре 2021 года после того, как ФИО10 полностью погасила долги за квартиру, ФИО11 сообщила, что хочет продать квартиру, так как цены на недвижимость поднялись. Исковое заявление ФИО11 имеет корыстный мотив, а именно продажа квартиры за большую стоимость, чем стороны изначально договорились. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме, исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства по Солнечному муниципальному району ФИО12 в судебном заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялась надлежаще. Ранее в судебном заседании суду пояснила, что в марте 2019 года в отдел опеки и попечительства неоднократно обращалась гражданка ФИО13 с заявлением и пакетом документов о предварительном разрешении на продажу двухкомнатной квартиры и четырехкомнатной квартиры, а также помещения № № – коридорчика по адресу: с условием выделения в собственность ее несовершеннолетним детям по 1/3 доли в жилом доме по адресу: . Органом опеки было выдано предварительное разрешение ФИО6, ФИО5, ФИО4 Там был спорный вопрос по 0,8 кв, которые не были зарегистрированы, поэтому органы опеки вызывали специалиста из поселковой администрации. На тот момент ФИО7 представлял интересы ФИО2, а ФИО1 очень хотела и желала продать квартиру и коридорчик, поэтому специалисты органа опеки долго и упорно работали, чтобы не нарушить права и детей с обеих сторон. ФИО2 осталась на учете в отделе опеки, у нее четверо детей: старшая дочь совершеннолетняя, двое детей несовершеннолетние, один из них инвалид и двоюродную племянницу она приняла под опеку. ФИО10 с семьей в спорной квартире проживает с 2017 года, и с этого момента органы опеки проводили акты обследования жилищно-бытовых условий приемного ребенка. На момент совершения сделки купли-продажи квартиры ФИО1 отчиталась перед органами опеки, был представлен договор купли-продажи от 18.06.2019, представлена выписка из ЕГРН от 02.04.2019, подтверждающая, что она выделила по 1/3 доли своим несовершеннолетним детям и зарегистрировала их по месту жительства в . ФИО2 произвела ремонт в квартире, в том числе, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия для оформления опекунства. ФИО12 была в квартире, когда в ней проживала ФИО11 с семьей, квартира была без ремонта.
Представитель третьего лица ООО «РКЦ» ФИО14 в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании 08.06.2022 года суду пояснил, что согласно Соглашению от 15.08.2018 должник – ФИО1 перевела, а покупатель – ФИО2 приняла на себя обязательство по погашению задолженности, образовавшейся за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в приобретаемом жилом помещении, расположенном по адресу: . Действие договора продолжается до момента погашения задолженности. ФИО2 иногда нарушала сроки внесения платежей, но в декабре 2021 года она полностью погасила задолженность по квартире. В настоящее время указанное соглашение исполнено ФИО2 в полном объеме, у ООО «РКЦ» претензий к Санниковой нет. Данное соглашение имеет юридическую силу, обычно при заключении подобного соглашения требуется предоставление предварительного договора купли-продажи, так как без такого договора ООО «РКЦ» не заключает соглашение о рассрочке задолженности, потому что в обязательном порядке необходимо установить волеизъявление сторон. Был ли в данном случае сторонами предоставлен ООО «РКЦ» предварительный договор купли-продажи квартиры, он пояснить не может. В случае отказа Должника от заключения договора купли-продажи жилого помещения, Покупатель имеет право требовать от него возврата денежных средств, внесенных в счет погашения задолженности. ФИО2 исполнила свои обязательства по соглашению в полном объеме, ФИО1 с заявлением о расторжении соглашения в ООО «РКЦ» не обращалась.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялся надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, о чем представил суду заявление.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО межмуниципальный Комсомольский-на-Амуре отдел ФИО15 о времени и месте судебного разбирательства уведомлялись надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем в деле имеются заявления.
Помощник прокурора Солнечного района Никонова Д.С. в судебном заседании дала заключение, согласно которому ФИО2, как покупателем полностью и до истечения установленного в договоре срока, исполнены обязательства сделки, ФИО1 об этом письменно уведомлена, однако действий по совершению нотариального удостоверения сделки не предприняла, следовательно, ФИО1 уклоняется от заключения сделки в надлежащей форме. Об указанном свидетельствует также факт размещения истцом по первоначальному иску объявления о продаже квартиры по стоимости, более чем в 2 раза превышающей стоимость продажи квартиры в августе 2019 года покупателю ФИО2 С момента вселения в квартиру ФИО2 должным образом исполняет обязанности по оплате жилого помещения, провела ремонт жилого помещения, что подтверждается актом технического обследования квартиры от 05.04.2022, тогда как во время владения жилым помещением ФИО1 в жилом помещении требовался ремонт, имели место антисанитарные условия. С учетом изложенного считает, что в соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ имеются основания для признания договора купли продажи между сторонами действительным. На основании этого полагает, что исковое требование ФИО1 о выселении ответчиков по первоначальному иску удовлетворению не подлежит. В части исковых требований ФИО1 о признании сделки купли продажи жилого помещения площадью 0,8 кв.м недействительной и незаконной, признании утратившими права пользования на указанное жилое помещение считает, что стороной истца по указанным требованиям доказательств незаконности и недействительности не представлено, в связи с чем требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца и ответчика по встречному требованию ФИО7, ответчика по встречному требованию ФИО6, представителей третьих лиц.
Суд, выслушав стороны, заключение прокурора, изучив доводы рассматриваемого иска и встречного иска, материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что в собственности ФИО1 и ее детей: ФИО4, ФИО5, ФИО6 находилась квартира общей площадью 134 кв.м., расположенная по адресу: (свидетельство о гос.регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № №).
В 2017 году на основании заявления ФИО1 в результате перепланировки вышеуказанное жилое помещение было разделено на 3 помещения: помещение общей площадью 83,7 кв.м., помещение общей площадью 49,4 кв.м, помещение общей площадью 0,8 кв.м.
07.08.2019 между ФИО1 действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, ФИО4, и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО9 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 0,8 кв.м., кадастровый номер №.
17.09.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровского краю была произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное жилое помещение (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2019).
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В обоснование своих требований ФИО1 указывает, что договор купли-продажи жилого помещения от 07.08.2019 является недействительным, поскольку в соответствии с п.2 ст.54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению, а договор от 07.08.2019 был заключен в простой письменной форме.
Согласно п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (пункт 1 ст.168 ГК РФ).
Согласно п.70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Из материалов дел следует, и в судебном заседании установлено, что после государственной регистрации договора купли-продажи от 07.08.2019 и переходе права собственности на спорное жилое помещение, ФИО1 стало известно, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению, однако с заявлением о признании указанного договора недействительным ни в Росреестр, ни в суд не обращалась, то есть ФИО1 проявила свою волю сохранить силу оспоримой сделки.
В соответствии с п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Из показания ФИО1 следует, что с исковым заявлением о признании договора купли-продажи жилого помещения общей площадью 0,8 кв.м. от 07.08.2019, она обратилась в суд только после того, как ей поступило предложение о продаже квартиры, общей площадью 83,7 кв., расположенной по адресу: , примыкающей к спорному жилому помещению площадью 0,8 кв.м. А право собственности ответчика ФИО2 и ее несовершеннолетних детей на спорное помещение, общей площадью 0,8 кв.м., препятствует ФИО11 в продаже 4-х комнатной квартиры.
В силу п. 1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании вышеизложенного, учитывая положения гражданского законодательства РФ, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании недействительным и незаконным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 0,8 кв.м., кадастровый номер №, заключенного 07.08.2019 года между ФИО1 и ФИО2, не обоснованы и удовлетворению не подлежат.
Учитывая, что требования ФИО1 о признании ФИО2, ФИО8, ФИО9 утратившими право пользования жилым помещением общей площадью 0,8 кв.м., расположенным по адресу: , непосредственно вытекают и тесно взаимосвязаны с первоначальным требованием, в удовлетворении которого ФИО1 отказано, следовательно, оснований для удовлетворения данных производных исковых требований также не имеется.
Рассматривая встречные исковые требования ФИО2, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 15.08.2018 между ООО «Расчетно-кассовый центр», ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение, по условиям которого ФИО1 переводит, а ФИО2 принимает на себя обязательство по погашению задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в помещении, расположенном по адресу, с целью приобретения права собственности на указанное жилое помещение.
Постановлением отдела опеки и попечительства по Солнечному муниципальному району Министерства образования и науки Хабаровского края от 15.03.2019 вынесено предварительное разрешение сделки купли-продажи квартиры по адресу: 57.
07.08.2019 между ФИО1 действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, ФИО4, и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО9 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 83,7 кв.м., кадастровый номер №.
Уведомлением Росреестра по Хабаровскому краю от 16.09.2019 года № № регистрация перехода прав на недвижимое имущество приостановлена, поскольку в сделке по отчуждению имущества принимают участие несовершеннолетние, при этом не представлен договор купли-продажи спорного жилого помещения, удостоверенный нотариально.
Не согласившись с указанным решением Росреестра, ФИО2 обжаловала его в судебном порядке.
Решением Центрального районного суда г. Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края от 17.02.2020 исковые требования ФИО2 к Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии Комсомольский-на-Амуре отдел Управления Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения от 16.09.2019 № № о приостановлении регистрации прав на недвижимое имущество, возложении обязанности провести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, взыскании компенсации морального вреда – оставлены без удовлетворения.
Решение суда вступило в законную силу 26.06.2020 (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 26.062020).
В государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное жилое помещение было отказано, в связи с тем, что договор купли-продажи от 07.08.2019 совершен в простой письменной форме, в нарушение требований ч.2 ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающий, что сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению (уведомление от 16.12.2019 года № №).
В соответствии с ч.1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
По условиям договора от 07.08.2019 квартира общей площадью 83,7 кв.м., расположенная по адресу: , продается по цене 802119,19 рублей (п.2.1 договора).
Согласно п.3.1 Договора стороны договорились, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: у продавца, согласно справке ООО «Расчетно-кассовый центр» имеется задолженность по оплате за коммунальные платежи в сумме 802119,19 рублей по передаваемой квартире. Покупатель обязуется погасить в счет оплаты за приобретаемую квартиру, имеющуюся задолженность за жилищно-коммунальные услуги, в сумме 802119,19 рублей, путем внесения денежных средств в кассу ООО «РКЦ» по 24000 рублей ежемесячно, до полного погашения имеющейся задолженности у продавца.
Согласно справке ООО «РКЦ» № № от 17.12.2021 выплаты по соглашению от 15.08.2018 выполнены ФИО2 в полном объеме, задолженность по кварплате по адресу: , на 01.12.2021 отсутствует.
21.12.2021 ФИО2 направила ФИО1 уведомление об исполнении соглашения и заключении договора купли-продажи квартиры, которым предложила ФИО1 в срок до 21.01.2022 в нотариальном порядке заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .
11.03.2022 ФИО1 направила ФИО2 претензию об освобождении занимаемого жилого помещения – квартиры по адресу: , в срок до 30.03.2022.
01.04.2022 представитель ФИО1 по доверенности – ФИО7 обратился в ОМВД России по Солнечному району с заявлением о самовольном занятии ФИО2 квартиры, принадлежащей ФИО1 Согласно указанному заявлению, с осени 2017 года в спорном жилом помещении проживает семья ФИО2, по условиям устной договоренности последняя обязалась заплатить долг ФИО11 за кварплату в размере 800000 рублей, с целью приобретения права собственности на указанное жилое помещение. Долг ФИО10 погасила только в начале декабря 2021 года, за это время цены на квартиры изменились, в настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры около 2,2 млн.рублей. ФИО1 решила продать указанную квартиру, но ФИО2 добровольно съезжать с квартиры отказывается. При такой ситуации Железнова не может продать квартиру (том № 2 л.д.171).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8, 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу п. 1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Таким образом, в судебном заседании установлено, что заключая 07.08.2019 с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , ФИО1 действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, ФИО4, действовала добровольно и выразила свою волю на отчуждение указанного недвижимого имущества. С момента заключения в простой письменной форме договора купли-продажи от 07.08.2019 и до декабря 2021 года ФИО1 принимала от ФИО2 исполнение указанного договора в части оплат задолженности по кварплате, с заявлением о расторжении соглашения о переводе долга в ООО «РКЦ» не обращалась. ФИО2, как покупателем, полностью и до истечения установленного в договоре срока исполнены обязательства сделки, ФИО1 об этом письменно уведомлена, однако действий по совершению нотариального удостоверения сделки не предприняла, из чего можно сделать вывод, что ФИО1 уклоняется от заключения сделки в надлежащей форме. Об указанном свидетельствует факт размещения ФИО1 объявления о продаже квартиры по стоимости, более чем в 2 раза превышающей стоимость продажи квартиры в августе 2019 года покупателю ФИО2 Кроме того, согласно актам технического обследования с момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени ФИО2 в спорном жилом помещении произведен капитальный ремонт, значительно увеличивший стоимость спорного жилья, а именно: установлена входная дверь ТОРЕКС, полностью заменена электропроводка, подключен домофон, подключено газоснабжение, на кухне встроена стена, отделяющая кухню и зал, которая должна быть согласно проектной документации, установлены межкомнатные двери, в 1 комнате установлено пластиковое окно, во всей квартире застелен линолиум улучшенного качества, все комнаты оклеены обоями высшего качества, заменена ванна, туалет и ванная комната обшиты флешпанелью (акт от 12.08.2018, от 05.04.2022 года).
С учетом вышеизложенного, в соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, имеются все основания для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , состоящей из 4-х комнат, общей площадью 83,7 кв.м., кадастровый номер №, заключенного 07.08.2019 между ФИО1, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, ФИО4, и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО9, действительным.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, действительным, следовательно, исковое требование ФИО1 о выселении ответчиков по первоначальному иску удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В силу ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Из квитанции от 29.03.2022 следует, что ФИО2 при подаче искового заявления в суд была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО1
В силу ч.1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
18.05.2022 года Солнечным районным судом Хабаровского края вынесено определение о принятии мер обеспечения иска, а именно: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю запрещено совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: , кадастровый номер №, до рассмотрения дела по существу.
Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что после вступления настоящего решения суда в законную силу меры по обеспечению иска подлежат отмене.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО16 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и незаконным, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5, ФИО6, о признании договора купли-продажи действительным, взыскании судебных расходов, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , состоящей из 4-х комнат, общей площадью 83,7 кв.м., кадастровый номер №, заключенный 07.08.2019 года между ФИО1, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО5, ФИО4, и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО9, действительным.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплаченной государственной пошлине в размере 300 руб.
По вступлению решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска ФИО2 к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5, ФИО6, о признании договора купли-продажи заключенным, понуждении к совершению действий, взыскании судебных расходов, а именно:
- снять запрет с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: , кадастровый номер №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Солнечный райсуд.
Судья А.А. Столярова
Решение принято в окончательной форме 21.06.2022.