Решение по делу № 2-952/2023 от 23.05.2023 - об оспаривании торгов, признании недействительным договора купли-продажи реализованного имущества, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-952/2023

УИД: 03RS0044-01-2022-000543-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2023 года г.Уфа

Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абузаровой Э.Р.,

при секретаре Аленченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МуХ.на Х.Ш., ФИО1, ФИО6 Х., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ИП ФИО5, ТУ Росимущества в ... об оспаривании торгов, признании недействительным договора купли-продажи реализованного имущества, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки,

установил:

МуХ.н Х.Ш., ФИО1, ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском с учетом уточнений и дополнений к нему к ИП ФИО5, ТУ Росимущества в ... об оспаривании торгов, проведенных в рамках исполнительного производства ...-ИП, признании недействительным договора купли-продажи реализованного имущества, заключенного по результатам торгов от < дата >. между ТУ Росимущества в РБ и ФИО5, применении последствий недействительности сделки, в обосновании иска указав, что в Иглинском РО СП УФССП по РБ возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу ФС ..., выданному на основании решения Иглинского межрайонного суда от < дата >. об обращении взыскания на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности МуХ.ну Х.Ш., путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 336 000 руб. (из них: 1 969 000 руб. домовладение, 366 400 руб. земельный участок). Также были удовлетворены исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору к созаемщикам ФИО1, ФИО6, и поручителю ФИО7, в связи с чем созаемщики имеют правовой интерес в оспаривании торгов.

В ходе исполнительного производства заложенное имущество было принудительно реализовано на торгах по заниженной стоимости и ввиду бездействия судебного пристава-исполнителя, выраженного в нарушении норм Федерального закона «Об исполнительном производстве» о порядке взыскания заложенного имущества, и направлении должнику копий процессуальных документов, что по мнению истцов привело к нарушению их материальных и процессуальных прав, что в последующем может привести к их выселению из занимаемого жилого помещения, утраты надворных построек и иных имеющих материальную ценность хозяйственных строений, а также нарушены права несовершеннолетних детей, в интересах которых был использован материнский капитал на приобретение недвижимого имущества.

Истец ФИО6, представитель истцов ФИО8, действующая на основании доверенности от < дата >. (т.2 л.д.251), в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, полгая, что торги по реализации недвижимого имущества проведены формально, с нарушением условий их проведения, покупателем не было перечислено задатка, истцы не извещены о проведении торгов в сроки, установленные законом, при передаче имущества на торги не были учтены объекты постройки на земельном участке и неотделимые улучшения, не учтен материнский капитал, за счет которого проведена реконструкция, имеются нарушения прав Пенсионного Фонда РФ на распоряжение средствами материнского капитала, в связи с незаконными действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя возобновлена доследственная проверка, оценка имущества преднамеренно занижена, за 8 лет она значительно увеличилась относительно отчета, на основании которого вынесено решение суда.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО9, действующий на основании доверенности от < дата >. (т.2 л.д.118) возражал против удовлетворения исковых требований, просил в их удовлетворении отказать, полагая, что нарушений при проведении торгов не допущено, существенных нарушений при ведении исполнительного производства со стороны судебного пристав-исполнителя не допущено, доводы о заниженной стоимости реализованного имущества необоснованные, поскольку 80% от рыночной стоимости имущества в отчете истца превышает стоимость имущества, по которой оно продано, материнский капитал при вынесении решения об обращении взыскания на предмет залога учтен, данным обстоятельствам судебным актом уже дана оценка, информация о проведении торгов имелась в общедоступных источниках, аффелированность лиц, участвующих в торгах не доказана, ФИО5 предложила наибольшую цену за имущество, задаток ею внесен через электронную торговую площадку РТС-Тендер, иначе она не была бы допущена до торгов, цель торгов достигнута, о возбуждении исполнительного производства в отношении ФИО1 он информирован надлежаще.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в РБ – ФИО10, действующий на основании доверенности от < дата >., в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Остальные стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, были извещены о дне, месте, времени судебного заседания надлежащим образом, своим правом на участие в рассмотрении дела не воспользовались.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных не явившихся лиц.

Исследовав и оценив материалы дела в их совокупности с доказательствами, выслушав лиц участвующих в деле, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч.1 ст.350 ГК РФ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом.

В силу ст.93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (абз.2 п.4 ст.447 ГК РФ).

В абз.1 п.6 ст.448 ГК РФ закреплено, что, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Как следует из абз.1 п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2 ст.449 ГК РФ).

В пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" отмечено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Иглинского межрайонного суда РБ от < дата > с МуХ.на Х.Ш., ФИО1, ФИО7, ФИО11 в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору ... от < дата > в размере 3 888 098,29 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 34 305,91 руб., кредитный договор расторгнут, обращено взыскание на земельный участок, площадью 712 кв.м. и жилой дом, площадью 125,7 кв.м., расположенных по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности МуХ.ну Х.Ш. Реализацию заложенного имущества постановлено произвести через публичные торги, начальная продажная цена заложенного имущества определена в размере 2 336 000 рублей (на жилой дом в размере 1 969 600 руб., на земельный участок в размере 366 400 руб.).

Также определена сумма, подлежащая уплате ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения ... из стоимости заложенного имущества - 3 922 404,20 руб.

Решение вступило в законную силу от < дата >.

< дата > Иглинским РОСП УФССП по РБ возбуждены исполнительные производства ...-ИП (предмет исполнения: обращение взыскания на предмет залога), ...-ИП (предмет исполнения: взыскание кредитной задолженности) на основании выданных исполнительных листов серии ФС ... и серии ФС ... в отношении должника МуХ.на Х.Ш. в пользу ПАО «Сбербанк России».

Постановление о возбуждении исполнительного производства направлено должнику МуХ.ну Х.Ш. заказной почтовой корреспонденцией < дата >. по адресу, указанному в исполнительном листе, что согласуется со ст.24 Закона об исполнительном производстве, согласно отслеживанию почтового отправления с ШПИ ... вручено адресату < дата >. (л.д.20-21 т.2).

В постановлении о возбуждении исполнительного производства от < дата >. должнику предоставлен срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа (ч.12 ст.30 ФЗ-229).

< дата > по исполнительному производству ...-ИП с предметом исполнения - обращение взыскания на предмет залога произведен арест имущества МуХ.на Х.Ш. с составлением акта о наложении ареста (описи имущества) на земельный участок, площадью 712 кв.м. и жилой дом, площадью 125,7 кв.м., расположенных по адресу: ..., принадлежащих на праве собственности МуХ.ну Х.Ш., арест произведен в отсутствие должника.

< дата > вынесено постановление об оценке имущества должника в размере, установленным судебным актом от 10.12.2019г., копия постановления об оценке направлена должнику < дата >., вручено < дата >., что подтверждается почтовым идентификатором (ШПИ ...

Из части 1 статьи 60 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке" следует, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

В соответствии с частью 4 статьи 348 Гражданского кодекса РФ должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Сторонами не оспаривается, что с < дата > до проведения торгов должником не погашена сумма задолженности по кредитному договору ... от < дата > в полном объеме, иное суду не представлено.

< дата > арестованное имущество передано на принудительную реализацию на торги в Территориальное управление Росимущества в ... на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Уведомлением о готовности к реализации УФССП России по РБ от < дата > ... процессуальные документы направлены в ТУ Росимущество в РБ для организации торгов.

< дата > публичные торги состоялись и в соответствии с протоколом о результатах торгов от < дата > победителем торгов признана ФИО5, предложившая наибольшую цену.

< дата > между ТУ Росимущества в РБ и победителем торгов ФИО5 заключен договор купли-продажи арестованного имущества за ....

< дата > ТУ Росимущества в РБ в адрес УФССП России по РБ направил отчет о реализации арестованного (заложенного) имущества ....

Денежные средства покупателя переведены на депозитный счет службы судебных приставов для оплаты задолженности должника перед взыскателем по исполнительному производству.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, составляет пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства. В указанный срок не включаются нерабочие дни (часть 2 статьи 15 Закона). В течение срока для добровольного исполнения применение мер принудительного исполнения не допускается. Между тем, в указанный срок судебный пристав-исполнитель вправе совершать отдельные исполнительные действия, например, наложить арест на имущество должника, установить запрет на распоряжение имуществом.

Таким образом, действия судебного пристава-исполнителя Иглинского РОСП ГУФССП по РБ ФИО12 по наложению ареста и передаче имущества на торги в пределах заявленных требований являются правомерными, соответствуют положениям Федерального закона от < дата > ... "Об исполнительном производстве", в том числе ею соблюдены ч.17 ст.30, ч.6 ст.85 ФЗ-229, ее действия совершены в пределах компетенции, предоставленной законом, не нарушает прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

При этом возобновление доследственной проверки в отношении судебного пристава-исполнителя не имеет правового значения для разрешения поданного иска, поскольку лишь суд наделен полномочиями по оценке правомерности действий должностного лица службы судебных приставов по исполнению требований исполнительного документа.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации (вопрос 10 в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Таких обстоятельств судом не установлено, судебным приставом-исполнителем не допущено, имущество передано на торги значительно позже истечения срока на добровольное исполнение требований исполнительного документа и после направления должнику процессуальных постановлений.

Взыскание на заложенное имущество обращено по решению суда, который установил способ его реализации и начальную цену, о чем должнику было известно.

Начальная продажная стоимость заложенного имущества определена судом, и это положение судебного акта, вступившего в законную силу, воспроизведено в исполнительном документе, в связи с чем судебный пристав-исполнитель в соответствии с п.3.2 Методических рекомендаций по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество, утвержденных ФССП России 08.12.2015 № 0014/14, указал в постановлении об оценке от 2.02.2021г. начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество.

Доводы истцов о несогласии с установленной по решению суда стоимостью имущества не относятся к основаниям для признания торгов недействительными, в связи с тем, что оценка имущества не связана с правилами проведения данных торгов. Кроме того, истцы не были лишены права обратиться в суд с соответствующим заявлением об изменении начальной продажной стоимости недвижимого имущества до проведения рассматриваемых торгов в порядке ст.203, 434 ГПК РФ (п.13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года), однако этого сделано не было, чем истцы самостоятельно отказались от реализации данного права.

Снижение цены на 15% не производилось (ч.10 ст.87 ФЗ-229), соответственно имущество должника было реализовано по наиболее высокой цене, чем если бы оно не было реализовано на первоначальных торгах.

Вопреки ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, которые повлияли на результаты торгов, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению прав и законных интересов истцов, суду не представлено и стороной истца не доказано. Оснований для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными судом не установлено.

Фактическое не получение должником каких-либо процессуальных документов в ходе ведения исполнительного производства по обстоятельствам, не зависящих от должностного лица (ст.165.1 ГК РФ), не свидетельствует о незаконности проведенных торгов.

Реализация имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а также в порядке, установленном совместным Соглашением ФССП и ФАУГИ от 30.04.2015г. за №01-12/65 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество».

При этом извещение о проведении торгов должно быть опубликовано Росимуществом (его территориальным органом, специализированной организацией) в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, и размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

В случае реализации заложенного недвижимого имущества Росимущество публикует извещение о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также не позднее дня, следующего за днем опубликования данного извещения, размещает соответствующую информацию на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети "Интернет" (часть 3 ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вопреки доводам иска, вся информация о проведения торгов в отношении вышеприведенного имущества была размещена в сети «Интернет» на официальном сайте ФССП по ... и согласно постановлению Правительства РФ от < дата > N 66 на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru, а также информационное сообщение о проведении торгов опубликовано < дата > в газете «...» ..., 91.

Указанные сроки публикации извещение о предстоящих публичных торгах соблюдены, публикация < дата >., прием заявок с < дата >., торги проведены < дата >., тем самым извещение о торгах опубликовано в печатном издании не ранее чем за 30 дней до их проведения.

Данных о наличии потенциальных участников аукциона, которые не смогли принять участие в торгах в результате неполной информации на сайте www.torgi.gov.ru материалы дела не содержат. Напротив, судом установлено, что, в торгах приняло участие четверо покупателей.

Факт внесения задатка для участия в торгах и оплаты по договору купли-продажи от 13.09.2021г. подтверждается материалами дела: платежное поручение ... от < дата >. на сумму задатка 116800 руб. и платежное поручение ... от < дата >. на сумму 2 499 520 руб. (л.д.6, 40 т.2, л.д.58-59 т.3), согласно заявкам на кассовый расход денежные средства перечислены на депозитный счет Иглинского РОСП УФССП по РБ (л.д.5, 38-39, 42-43 т.2).

Нахождение на земельном участке надворных построек и хозяйственных строений также не свидетельствует о незаконности проведенных торгов.

Право на данные объекты не зарегистрировано (ст.8.1, 131 ГК РФ), не являясь самостоятельным объектом вещного права не исключена возможность их переноса истцом с земельного участка, ему не принадлежащего (в ЕГРН осуществлен переход права собственности на ФИО5 < дата > – л.д.226-227 т.2).

Стоимость неотделимых улучшений, могущих повлиять на стоимость земельного участка не может являться предметом оценки законности по данному делу об оспаривании торгов, поскольку стоимость предмета залога определена судебным актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Доказательств иной рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом неотделимых улучшений МуХ.н Х.Ш., ФИО1, ФИО6 при рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет залога не представляли, в связи с чем, суд на основании положений части 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установил начальную продажную цену земельного участка (и жилого дома) в размере его залоговой стоимости.

Анализируя представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, а также учитывая требования ст.56 ГПК РФ суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания недействительными торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи арестованного имущества от < дата >, а также применения последствий недействительности сделки, в связи с чем отказывает в удовлетворении всех заявленных исковых требованиях.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований МуХ.на Х.Ш., ФИО1, ФИО6 Х., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ИП ФИО5, ТУ Росимущества в ... о признании публичных торгов по принудительной реализации заложенного недвижимого имущества недействительными и недействительности договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов < дата >, применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Судья Э.Р. Абузарова

Решение в окончательной форме принято 26 мая 2023 года.