Решение по делу № 3А-861/2022 от 03.08.2022 | Иркутский областной суд (Иркутская область)

УИД Номер изъят

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Трофимовой Е.Н., при секретаре судебного заседания Востриковой К.Н.,

с участием представителей административного истца К.Р.А.М.Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-861/2022 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Затон Логистик»» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Затон Логистик» (далее – ООО «Затон Логистик»), в лице управляющего ООО «Затон Логистик» Ч.С.А,., обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

Номер изъят, площадью 31244 кв.м, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: - в размере его рыночной стоимости 29 120 000 руб. на дату установления кадастровой стоимости 1 января 2020 г.;

Номер изъят, площадью 4258 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости 6 370 000 руб. на дату установления кадастровой стоимости 1 января 2020 г.;

Номер изъят, площадью 2669 кв.м., виды разрешенного использования: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости 4 410 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.;

Номер изъят, площадью 2812 кв.м., виды разрешенного использования: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , в размере его рыночной стоимости 4 010 000 руб. на дату установления кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

В исковом заявлении административный истец указал, что является собственником данных земельных участков.

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп и составляет соответственно: 66 480 670,76 руб., 8 995 195,32 руб., 5 638 369,26 руб., 5 940 462,48 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, и нарушает права истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Затон Логистик» представило отчет, выполненный частнопрактикующим оценщиком К.Е.И. от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС которым рыночная стоимость земельных участков:

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 29 120 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 6 370 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 4 410 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 4 010 000 руб.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчета от 4 июня 2022 г.№ 04-06/22КС по состоянию на 1 января 2020 г.

Представители административного истца К.Р.А.. и М.Е.В.. в судебном заседании административные исковые требования поддержали.

Представители административных ответчиков - Правительства Иркутской области и ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области представил отзыв на административное исковое заявление, где указал, что отчет об оценке от 4 июня 2022 г. №04-06/22КС, представленный административным истцом, не соответствуют федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком сравнительным подходом в размере: 29 120 000 руб., 6 370 000 руб., 4 410 000 руб. и 4 010 000 руб. Указанная рыночная стоимость носит неоднозначный характер и является нарушением п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом ФИО1 № 299 от 20 мая 2015 г., поскольку в рамках заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков была установлена в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г. Согласно индекса инфляции изменение цены с 1 января 2012 г. по 1 января 2020 г. составило 66,25 %.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» представил отзыв на административное исковое заявление, где указал, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельных участков не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не оспаривают право административного истца на обращение в суд с данным административным иском.

Представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, в отзыве указал, что просит принять обоснованный судебный акт на основании представленных в материалы дела доказательств.

Суд, руководствуясь статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. При расчете земельного налога применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп.

Судом установлено, что ООО «Затон Логистик»» является собственником земельных участков:

Номер изъят, площадью 2812 кв.м., виды разрешенного использования: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет Дата изъята .

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет Дата изъята

Стоимость вышеуказанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп и составляет соответственно 66 480 670,76 руб., 8 995 195,32 руб., 5 638 369,26 руб., 5 940 462,48 руб. по состоянию на 1 января 2020г., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 1.1 статьи 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков могут повлиять на права и обязанности ООО «Затон Логистик»» как налогоплательщика, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 января 2021 г.; 14 января 2021 г., 15 января 2021 г.

С настоящим иском ООО «Затон Логистик»» обратилось в суд 9 июня 2022 г., то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, выполненные частнопрактикующим оценщиком К.Е.И..: от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС, которым рыночная стоимость земельных участков:

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 29 120 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 6 370 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 4 410 000 руб.;

с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 4 010 000 руб.

В силу требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки, суд отчет, составленный частнопрактикующим оценщиком К.Е.И. считает достоверными, соответствующими требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Отчет содержит точное описание объектов исследования, с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода (метод сравнения продаж); корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объектов недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчетов об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиками методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Полномочия оценщика К.Е.И. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, К.Е.И. является членом СРО «Деловой союз оценщиков», регистрационный номер в реестре членов СРО Номер изъят. Статус данного оценщика действительный. Кроме того, к отчету приложен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11 июня 2021 г. Ответственность оценщика К.Е.И.. застрахована АО «АльфаСтрахование» - страховой полис от 12 июля 2021 г. Период страхования с 17 июля 2021 г. по 16 июля 2022 г.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Данный отчет является полным, подробным и достоверным. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (статья 61 КАС РФ), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отчет от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Сам по себе факт несогласия административного ответчика Правительства Иркутской области с заявленным административным иском при отсутствии доводов о конкретных нарушениях, допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков, основанием для отказа в иске или назначения по делу оценочной экспертизы на предмет проверки представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, не является.

При разрешении настоящего административного дела судом учтено, что принимать для ориентира стоимость земельных участков, рассчитанную на 1 января 2012 г. с корректировкой только на инфляцию без учета изменения стоимости земельных участков и коммерческой недвижимости – некорректно. Использование показателей инфляции не является обязательным, и анализ применения тех или иных показателей должен проводиться системно как по рынку недвижимости, так и по инфляции. Также при наличии достаточного количества объектов аналогов на дату оценки, нецелесообразно использовать данные отстоящие от даты оценки более чем на 9 лет.

Суд учитывает, что административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица представленный административным истцом отчет не оспаривали, согласились с ним, возражений относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной отчетом, не заявили. Так, в отзыве заинтересованного лица - администрации г. Иркутска каких-либо доводов о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки не приведено.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС сведений о величине рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером Номер изъят, с кадастровым номером Номер изъят, с кадастровым номером Номер изъят; с кадастровым номером Номер изъят доказательств того, что рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

На основании изложенного, суд считает, что отчет от 4 июня 2022 г. № 04-06/22КС подтверждает рыночную стоимость данных земельных участков, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ООО «Затон Логистик»» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «Затон Логистик»» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости – 9 июня 2022 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Затон Логистик» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером Номер изъят, площадью 31244 кв.м, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости равной 29 120 000 (двадцать девять миллионов сто двадцать тысяч) руб., определенной по состоянию на 1 января 2020 г.;

с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4258 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости равной 6 370 000 (шесть миллионов триста семьдесят тысяч) руб., определенной по состоянию на 1 января 2020 г.;

с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2669 кв.м., виды разрешенного использования: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости равной 4 410 000 (четыре миллиона четыреста десять тысяч) руб. определенной по состоянию на 1 января 2020г.

с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2812 кв.м., виды разрешенного использования: для эксплуатации существующего железнодорожного пути, категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: , - в размере его рыночной стоимости равной 4 010 000 (четыре миллиона десять тысяч) руб. определенной по состоянию на 1 января 2020г.

Дата обращения ООО «Затон Логистик» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят; Номер изъят; Номер изъят; Номер изъят в размере их рыночной стоимости – 9 июня 2022 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 5 августа 2022 г.

Председательствующий судья Е.Н. Трофимова