Дело № 2-100/282-20254

УИД № 46RS0025-01-2025-000059-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2025 года г. Фатеж

Фатежский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Попрядухина И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Пристенская зерновая компания» (идентификатор - ИНН <***>) к ФИО3 (идентификатор - паспорт серия 3823 №) и Администрации Верхнелюбажского сельсовета <адрес> (идентификатор - ИНН <***>) о государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пристенская зерновая компания» обратилось в суд с иском к Администрации Верхнелюбажского сельсовета <адрес>, в котором просило суд принять решение о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на долю в размере 2/945 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Верхнелюбажский сельсовет.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником спорной доли ФИО2, действовавшим в качестве продавца, и ООО «Пристенская зерновая компания», действовавшим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 2/945 в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № по цене 96600 рублей, который ошибочно был поименован его сторонами «предварительным договором купли-продажи». Указанный договор был полностью исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ путем передачи доли продавцом покупателю (без составления акта приема-передачи) и оплаты покупателем продавцу полной стоимости доли. Впоследствии стороны договора своевременно не подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю. В настоящее время истец является участником права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок и арендатором этого же земельного участка, имеющим право на приобретение спорной этой доли по указанному договору, но не имеет возможности разрешить вопрос о государственной регистрации перехода права на долю от продавца к покупателю во несудебном порядке в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 умер.

С учетом изложенного, истец полагал, что он приобрел в собственность спорную земельную долю в установленном законом порядке путем заключения и исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и ссылаясь на невозможность осуществления в настоящее время государственной регистрации перехода прав на эту долю во внесудебном порядке в связи со смертью продавца, просил суд на основании ст.ст. 218, 251, 551 ГК РФ принять решение о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на спорную долю от ФИО2 к истцу.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле по инициативе суда в качестве соответчиков в порядке ч. 3 ст. 40 ГПК РФ была привлечена дочь умершего продавца ФИО2 - ФИО3

В судебное заседание:

представитель истца ООО «Пристенская зерновая компания» и представитель ответчика Администрации Верхнелюбажского сельсовета <адрес> - не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие;

ответчик ФИО6 - не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктами 1 и 2 ст. 8.1, а также ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, при этом они возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 251 ГК РФ право на долю в праве общей долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. В отношении недвижимого имущества либо доли в праве общей собственности на недвижимое имущество момент перехода права собственности на соответствующее имущество или долю императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при совершении сделок с недвижимым имуществом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи о переходе этого права.

Исходя из п.п. 60-62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно п.п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, и указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются, а споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Согласно двух выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, а также выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежала доля в размере 2/945 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 22631251 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Верхнелюбажский сельсовет, о чем ДД.ММ.ГГГГ соответствующая запись о государственной регистрации права была внесена в ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником спорной доли ФИО2, действовавшим в качестве продавца, и ООО «Пристенская зерновая компания», действовавшим в качестве покупателя в лице представителя по доверенности ФИО7, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 2/945 по цене 96600 рублей, который был полностью исполнен сторонами в день его заключения путем передачи доли продавцом покупателю (без составления акта приема-передачи), и оплаты покупателем продавцу полной стоимости доли наличными денежными средствами по предусмотренной договором цене.

Несмотря на то, что стороны вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ поименовали его «предварительным договором», и в числе иных условий указали в нем о достигнутой договоренности по заключению ими в будущем в течение пяти лет основного договора купли-продажи спорной доли по цене 96600 рублей, данный договор, исходя из приведенных выше норм гражданского законодательства и разъяснений по их применению, в связи с содержащимся в нем условием о возложении на продавца обязанности оплатить полную стоимость доли покупателю в течение пяти банковских дней со дня подписания этого договора (п.п. 2.3 и 2.4), следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Так как согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об уступке прав (перенайма субаренды земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Пристенская зерновая компания» в настоящее время является участником права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:220000:3 и арендатором этого же земельного участка, в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оно относится к числу лиц, которым ФИО2 мог продать принадлежавшую ему земельную долю без выделения в счет этой доли нового земельного участка.

Вместе с тем, судом установлено, что впоследствии стороны договора купли-продажи своевременно не подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю в связи с чем такая регистрация перехода права при жизни продавца ФИО2 произведена не была.

Сообщением отдела ЗАГС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными к нему копиями актовых записей, справками Администрации Верхнелюбажского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сообщением нотариуса Фатежского нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии наследственного дела к имуществу ФИО2, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и другими письменными доказательствами подтверждается, что после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ и проживавшего на момент смерти по адресу: <адрес>, его наследником по закону первой очереди являлась дочь умершего - ФИО3, которая свои наследственные права на спорную долю не оформляла, а также то, что Администрация Верхнелюбажского сельсовета <адрес> предусмотренных законом действий по признанию этой доли невостребованной и передаче ее в муниципальную собственность данного сельского поселения в порядке, установленном ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не совершала.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный продавцом ФИО2 и покупателем ООО «Пристенская зерновая компания» в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами, по своей форме, содержанию и субъектному составу соответствует действующим требованиям закона, и был полностью исполнен его сторонами в день его заключения, при этом в настоящее время единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права на долю является смерть продавца ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, требования ООО «Пристенская зерновая компания», предъявленные к наследнику умершего продавца и к органу местного самоуправления, обладающему в соответствии со ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» полномочиями заявлять свои права на невостребованные земельные доли в составе земель сельскохозяйственного назначения, об осуществлении такой регистрации в порядке ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения являются законными и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Пристенская зерновая компания» к ФИО3 и Администрации Верхнелюбажского сельсовета <адрес> удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости перехода права на долю в размере 2/945 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 22631251 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Верхнелюбажский сельсовет, от ФИО2 к ООО «Пристенская зерновая компания» (дата и номер регистрации права общей долевой собственности - ДД.ММ.ГГГГ, №).

Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право ФИО2 на долю в размере 2/945 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:220000:3, площадью 22631251 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Верхнелюбажский сельсовет (дата и номер регистрации права общей долевой собственности - ДД.ММ.ГГГГ, №).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Фатежский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 27 марта 2025 года.

Судья: