Решение по делу № 2-5691/2025 от 15.10.2025 - о признании договора купли-продажи договором участия вдолевом строительстве, взыскании неустойки, возмещении судебных расходов.

№

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 октября 2025 года г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Саая В.О., при секретаре Халааран Ш.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора <адрес> Республики Тыва ФИО11 в интересах ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергострой» о признании договора купли-продажи договором участия вдолевом строительстве, взыскании неустойки, возмещении судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергострой» (далее также – ООО «Специализированный застройщик «Энергострой», застройщик) с иском о признании договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, возмещении судебных расходов.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> согласно которому застройщик в срок до ДД.ММ.ГГГГ установленный в п.2.5 предварительного договора обязался передать ФИО2 указанное жилое помещение. Цена договора составила 3 430 000 рублей в соответствии с п.1.3 предварительного договора.

Истец как участник долевого строительства свои обязанности по договору исполнила, внеся денежную сумму в полном объеме, что подтверждается квитанциями и платежными поручениями. Однако общество в нарушение требований закона в сфере долевого строительства свои обязательства не исполнило, в установленный предварительным договором срок жилое помещение не передало. Застройщик, воспользовавшись незнанием действующего законодательства ФИО2 в целях реализации права собственности на ФИО2 заключило договор купли-продажи данной квартиры ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день передало жилое помещение по акту приема-передачи.

Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что застройщик привлек денежные средства ФИО2 в целях их использования для строительства объекта недвижимости с предоставлением ФИО2 по окончании строительства с собственность части построенного объекта в виде <адрес>.

При таких обстоятельствах и поскольку предварительным договором оформлены отношения сторон по участию ФИО2 в долевом строительстве, то к спорным отношениям применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ, в силу чего застройщик был обязан заключить с участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик Энергострой» и ФИО2 подлежит признанию договором участия в долевом строительстве.

ООО «Специализированный застройщик Энергострой» нарушил срок передачи участнику долевого строительства ФИО2 объекта долевого строительства, то с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению неустойка исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на каждый день просрочки срока исполнения обязательства по передаче квартиры: с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ (15 дней по ставке 13%) 3 430 000 х (0,13/150) х 15 +3 430 000 х 0,0008667 х 15= 44 599 рублей; с 15.10-ДД.ММ.ГГГГ (61 день по ставке 15%) 3 430 000 х (0,15/150) х 61 + 3 430 000 х 0,001 х 61 = 209 230; с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ (41 день по ставке 16%) 3 430 000 х 0,0010667 х 41 = 149 999 рублей. Общая сумма неустойки составляет 403 828 рублей.

ФИО2 в силу своего возраста - является <данные изъяты>, в связи с чем прокурор обращается в суд с данным иском в интересах ФИО2 О нарушении своих прав ФИО2 узнала после обращения к прокурору по факту неисполнения обязательств застройщиком установки межкомнатных стен, то есть с момента передачи застройщиком по акту жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ.

Просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 403 828 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещена лично, о чем имеется расписка. Ранее в предварительном судебном заседании иск поддержала полностью.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» по доверенности ФИО6 не явилась, извещена надлежащим образом, просила отложить судебное заседание в связи с <данные изъяты>.

Прокурор поддержал исковые требования.

Ходатайство представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» по доверенности ФИО6 об отложении судебного заседания суд оставляет без удовлетворения ввиду отсутствия подтверждающих уважительность причины неявки доказательств.

Суд рассматривает дело без участия не явившихся лиц на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ).

Выслушав прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1); в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

В силу статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как следует из материалов дела ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» и ФИО2 заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого помещения предметом которого является купля-продажа двухкомнатной квартиры (в строящемся многоквартирном жилом доме), находящейся по адресу: <адрес> (п.1.1 договора); указанная квартира состоит из двух комнат, общей площадью 42,88 кв.м+/- 1 кв.м, расположена на третьем этаже в пятиэтажном кирпичном доме (п.1.2); стоимость квартиры составляет 3 430 000 рублей (п.1.3); покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующие сроки: 2 800 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ и 630 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2); продавец обязуется передать указанную квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) (п.2.5).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» и ФИО2 заключили договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (кадастровый №), принадлежащую продавцу на праве собственности (п.1.1); указанная квартира состоит из двух комнат общей площадью 42,70 кв.м, расположена на третьем этаже в пятиэтажном кирпичном доме (п.1.2); стоимость квартиры составила 3 430 000 рублей (п.1.3); продавец обязуется передать указанную квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2).

Указанная квартира передана ФИО2 в лице ее представителя ФИО7 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с заявлением к заместителю прокурора Республики Тыва ФИО8 о проверке законности действий застройщика, так как в договоре купли-продажи жилого помещения была предусмотрена отдельная комната-кухня, которая фактически отсутствовала, кроме этого просила проверить обоснованность начисления платы за коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ на имя генерального директора ООО СЗ «Энергострой» ФИО9 внесено заместителем прокурора <адрес> ФИО11 представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства по результатам проверки по обращению ФИО2 установлено нарушение ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в виде осуществления незаконного привлечения денежных средств ФИО2 на строительство многоквартирного дома без заключения договора участия в долевом строительстве указанного объекта, не введенного в эксплуатацию и в установленные сроки не переданного ФИО2 В целях придания законности ранее заключенного предварительного договора купли-продажи жилого помещения ООО СЗ «Энергострой» с ФИО2 заключил договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, при этом передало ФИО2 квартиру, в которой не установлены межкомнатные стены, предусмотренные проектной документацией.

В ответе на данное представление генеральным директором ООО СЗ «Энергострой» ФИО10 указано на невозможность ознакомления с материалами проверки, отсутствие сведений о проведенной проверке, ознакомлении с материалами проверки. Также указал на отсутствие нарушений законодательства, так как ФИО2 сама не являлась на регистрацию предварительного договора, проживала, с ее слов, на <адрес> и по приезду должна была явиться на регистрацию. По этому же основанию ей своевременно не была передана квартира, квартира передана ее представителю, действовавшему по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Направленные для подписания договоры ФИО2 потеряла и попросила оформить новый договор. Претензий по отсутствию конструктивных элементов в адрес застройщика до настоящего времени не поступало.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценил по правилам ст.67 ГПК РФ на предмет относимости, допустимости, достоверности каждое вышеприведенное доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, и признает их достаточными для рассмотрения дела по существу.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу о том, что из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» и ФИО2 следует, что договор фактически содержит все условия, обязательные для договора участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно то, что квартира предоставляется в строящемся доме, внесение денежных средств ФИО2 на строительство квартиры, согласование условия о предмете, стоимости, цене договора, порядке ее уплаты, сроке передачи объекта строительства. То есть, застройщик использовал денежные средства ФИО2 для строительства многоквартирного дома с последующим предоставлением по окончании строительства в собственность <адрес>.

Таким образом, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, в связи с чем на возникшие между истцом и ответчиком правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве.

В связи с чем требование о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого строительства направлено на защиту прав, законных интересов и имущества истца ФИО2 как участника долевого строительства, является дополнительной гарантией для нее, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, отвечает целям защиты прав пострадавших граждан и влечет восстановление нарушенных прав.

При таких обстоятельствах требование о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого строительства является обоснованным и подлежит удовлетворению.

По требованию о взыскании неустойки суд приходит к следующему.

Истец ФИО2 как участник долевого строительства свои обязанности по договору исполнила, внесла денежную сумму в полном объеме. Однако общество в нарушение требований закона в сфере долевого строительства свои обязательства не исполнило и в установленный договором срок жилое помещение не передало. Застройщик, воспользовавшись незнанием действующего законодательства ФИО2 в целях реализации права собственности на ФИО2 заключило договор купли-продажи данной квартиры ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день передало жилое помещение по акту приема-передачи.

Срок строительства и передачи квартиры ФИО2, оговоренные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ существенно нарушены, поскольку застройщик обязался передать ФИО2 указанное жилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составила 3 430 000 рублей

Застройщик в нарушение принятых на себя обязательств не передал в установленный срок объект долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, так как дополнительное соглашение с истцом не заключалось. Каких-либо доказательств, подтверждающих своевременную передачу истцу объекта долевого строительства ответчиком, не предоставлено.

Таким образом, ООО «Специализированный застройщик Энергострой» нарушил срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства ФИО2, поскольку передало квартиру ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в договоре об участии в долевом строительстве обязуется передать указанную квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) согласно п. 2.5 договора.

То есть, факт несвоевременной сдачи объекта долевого строительства установлен и сторонами не оспаривается.

Просрочка исполнения обязательства составила период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, всего 117 дней.

Истцом представлен расчет неустойки в общей сумме 403 828 рублей, исходя из ставки рефинансирования ЦБ.

С данным расчетом истца суд не согласен, учитывая, что постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 данного Постановления в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.3 этого Постановления вышеназванные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления.

Указанное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования – ДД.ММ.ГГГГ, то есть вступило в силу до подачи иска и принятия судом решения по данному делу.

При таких обстоятельствах расчет неустойки истца не может быть принят судом.

Таким образом, суд определяет размер неустойки, рассчитанной в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, из расчета с ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка ЦБ РФ составляла 7,5%. Поэтому размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 200 652,98 рублей (3 430 000 * 1/150*7,5% *117 дней).

Следовательно, с ответчика в пользу ФИО2 подлежит начислению неустойка исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на каждый день просрочки срока исполнения обязательства по передаче квартиры за указанный период согласно расчету прокурора в общей сумме 200 652,98 рублей.

Требование о взыскании неустойки в остальной части не подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ООО «Специализированный застройщик «Энергострой» в бюджет муниципального образования городской округ «<адрес> Республики Тыва» государственная пошлина в сумме 7019,58 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергострой» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергострой» (ИНН<***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 № неустойку в размере 200 652 рубля 98 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энергострой» в доход бюджета муниципального образования городской округ «<адрес> Республики Тыва» государственную пошлину в сумме 7019 рублей 58 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья В.О. Саая

Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2025 года.