Дело №2-1729/2022
УИД 23 RS0011-01-2018-005045-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Геленджик 15 декабря 2022 г.
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего – судьи Чурсиной Г.В.,
при секретаре судебного заседания Долуда Е.А.,
с участием:
представителя истца: ФИО1 – Карп В.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 24.09.2021,
представителя ответчика: ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) - ФИО3, действующего на основании доверенности от 09.06.2020,
ответчика - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 и ФИО4 о признании отсутствующим право собственности, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права собственности на <адрес>, общей площадью 43,62 кв.м, расположенную на пятом этаже блок-секции № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указала, что 4 июля 2017 с ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе «Алые паруса» по адресу: <адрес>, по условиям которого стоимость квартиры составила 2 181 000 руб., из которых 950 000 руб. переданы ФИО2 при подписании договора. Срок окончательного расчета установлен до 25 декабря 2017. Ответчику 5 июля 2017 ею передано 600 000 руб., и 26 июня 2018 – 140 00 руб. Оставшуюся денежную сумму в размере 191 000 руб. по достигнутой с ФИО2 договорённости она должна была выплатить в срок до 1 сентября 2018. Однако 20 сентября 2018 в её адрес от ответчика поступило уведомление от 14 сентября 2018 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 июля 2017 в одностороннем порядке и возвратом денежных средств на открытый на её имя банковский счет в размере 1 990 010 руб.
С расторжением предварительного договора она не согласна, о чем ответчик извещен. Ему направлено требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры.
В ходе рассмотрения дела ей стало известно, что между ИП ФИО2 и ФИО4 06.12.2018 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Регистрация договора ФИО4 А,А. в ЕГРН осуществлена в период действия обеспечительным мер, принятых по определению суда от 02.11.2021.
Поскольку договор купли-продажи квартиры с ней заключен ФИО2 ранее, согласия на его расторжение она не давала, просит признать за ней право собственности на спорную квартиру, признав отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4 на указанную квартиру, и выплатив ФИО2 с депозитного счета Управления Судебного Департамента при Верховном Суде РФ в Краснодарском крае стоимость квартиры в сумме 2 181 000 руб., а также взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы.
В судебном заседании истец в лице своего представителя исковые требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал, указав, что денежные средства за квартиру от ФИО1 по договору купли-продажи в полном объеме не поступили, в связи с чем договор был расторгнут. Полученные денежные средства возвращены ФИО1 06.12.2018 заключен договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО4 Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, поэтому просит в иске ФИО1 отказать.
Ответчик ФИО4 исковые требования не признала, указав, что
между ней и ИП ФИО2 06.12.2018 заключен договор купли - продажи, по которому к ней на праве собственности перешла <адрес> по адресу: <адрес>. Договор заключен и право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, ею за собственные средства осуществлен ремонт квартиры, как собственник она несет бремя содержания недвижимого имущества, поэтому просит в иске отказать.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании, 4 июля 2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> площадью 43,62 кв.м, расположенной на пятом этаже блок-секции № в строящемся жилом комплексе «Алые паруса» по адресу: <адрес>» с внесением в обеспечение его исполнения 950 000 руб.
Согласно п.1.2 заключенного договора полная стоимость квартиры установлена в сумме 2 181 000 руб., подлежащей уплате в срок до 25 декабря 2017.
В соответствии с п.1.3 договора остаток денежной суммы, с учетом переданной при заключении договора денежной суммы, должен быть выплачен двумя платежами: в срок до 5 июля 2017 – 600 000 руб.; в срок до 25 декабря 2017 – 631 000 руб.
Истцом по заключенному договору переданы ответчику денежные средства: при заключении договора – 950 000 руб., 5 июля 2017 – 600 000 руб., 8 мая 2018 – 300 000 руб.
После уплаты указанных денежных средств между сторонами достигнуто соглашение, по условиям которого истец должна была выплатить в срок до 20 июня 2018 – 150 000 руб., и в срок до 1 сентября 2018 – 181 000 руб.
26 июня 2018 ФИО1 выплатила ответчику 140 000 руб. При этом между сторонами была достигнута договоренность о том, что оставшаяся денежная сумма в размере 191 000 руб. будет выплачена в срок до 1 сентября 2018.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу положений п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами 4 июля 2017 договор и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в срок до 25 декабря 2018 (не ранее осуществления окончательного расчета), является договором купли-продажи с условием предварительной оплаты.
В силу ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
14 сентября 2018 ФИО2 направил ФИО1 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением истцом существенных условий договора по оплате его цены в предусмотренный соглашением срок, которое получено ею ДД.ММ.ГГГГ.
Не дожидаясь согласия истца на расторжение договора, 14 сентября 2018 ответчиком в филиале Краснодарского отделения ПАО «Сбербанк» на имя ФИО1 открыт расчетный счет, на который произведен возврат оплаченных истцом денежных средств в размере 1 990 000 руб.
06.12.2018 между ИП ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>.
Согласно ч.1 ст. 450 настоящего Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
На основании ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доводы ответчика о том, что ФИО1 нарушены сроки оплаты платежей за приобретаемую ею квартиру, не могут быть приняты судом во внимание.
В силу п.5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Ответчик, приняв просроченный платеж от ФИО1, с учетом указанной нормы права, фактически подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым утратил право ссылаться на допущенную истцом просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.
При этом судом принимается во внимание, что стороны договора неоднократно согласовывали изменение сроков оплаты цены спорной квартиры, что подтверждается расписками, составленными в форме соглашений, подписанных обеими сторонами договора.
Получив 08.05.2018 оплату по Договору, ФИО2 подтвердил действие договора до 08.05.2018.
Получив оплату по Договору 26.06.2018, ответчик подтвердил действие договора до 26.06.2018.
При оформлении расписки от 26.06.2018 сторонами в добровольном порядке изменены условия договора и определен новый срок для оплаты остатка в сумме 191 000 руб. до 01.09.2018.
Таким образом, нарушение, на которое ссылается ФИО2 для отказа от Договора является просрочка платежа в сумме 191 000 руб. с 01.09.2018 по 14.09.2018.
Однако ФИО2 не представлено доказательств того, что просрочка платежа в сумме 191 000 руб., что составляет менее 9% от общей стоимости квартиры, на 14 дней является существенным нарушением.
Получить оплату 14.09.2018 и позже ответчик отказался.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Право собственности ФИО4 на <адрес> по адресу: <адрес>, зарегистрировано 08.12.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.12.2021.
Вместе с тем, определением Геленджикского городского суда от 02.11.2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО2 осуществлять действия, связанные с отчуждением и /или передачей в пользование и /или владение <адрес> кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> и запрета органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю), производить действия по регистрации прав, переходу прав, обременений прав, сделок, направленных на отчуждение и/или передачу в пользование и/или владение <адрес> кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>).
Принимая во внимание, что полученная по договору денежная сумма в размере 1 990 000 рублей являлась средством платежа в отношении купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что между ФИО1 и ИП ФИО2 Л,М. состоялся договор купли-продажи квартиры.
При этом суд исходит из того, что договорные обязательства ИП ФИО2 перед ФИО1 возникли по договору от 04.07.2017, в то время как договор купли-продажи заключен с ФИО4 06.12.2018, а право собственности зарегистрировано 08.12.2021.
О возникшем споре сторонам было известно, поскольку ФИО1 с иском о признании права собственности на спорную квартиру обратилась 25.09.2018, то есть до заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО4
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 3. ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Принимая во внимание, что запись в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО4 нарушает права истца, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4 на <адрес>, площадью 40,2 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> блок-секция 2, и за ФИО1 подлежит признанию право собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 и ФИО4 о признании отсутствующим право собственности, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес> (паспорт №), на <адрес>, назначение: жилое, площадью 40,2 кв.м, этаж №, кадастровый №, по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру, назначение: жилое, площадью 40,2 кв.м, этаж №, кадастровый №, расположенную по адресу: РФ, <адрес>.
Выплатить с депозитного счета Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Краснодарском крае ИП ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцу <адрес> (ИНН <***>), стоимость квартиры, назначение: жилое, площадью 40,2 кв.м, этаж №5, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 2 181 000 (два миллиона сто восемьдесят тысяч) руб.
Взыскать с ИП ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес> (ИНН <***>), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, судебные расходы в сумме 48 600 (сорок восемь тысяч шестьсот) руб.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, на квартиру, назначение: жилое, площадью 40,2 кв.м, этаж №, кадастровый №, расположенную по адресу: РФ, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
В окончательной форме решение суда
принято 20 декабря 2022.