Решение по делу № 3А-244/2022 от 17.03.2023 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

3а-77/2023

УИД 62OS0000-01-2022-000254-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

представителя административного истца ФИО1,

единого представителя Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №3а-77/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском, указав в обоснование, что он является собственником здания с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>. С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 29.08.2022 он подал соответствующее заявление в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО»), представив подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Рязанский региональный центр оценки» (далее также – ООО «РРЦО») отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости здания в размере 8165 000 рублей по состоянию на 04.08.2022 года.

23.09.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000528 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости объекта оценки, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, и указал на нарушение его прав, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

С учетом уточнения заявленных требований после проведения судебной оценочной экспертизы, ФИО3 просил суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 23.09.2022 № ОРС-62/2022/000528 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 8667000 рублей по состоянию на 04.08.2022 года.

Административный ответчик ГБУ РО «Центр ГКО» представил письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет <скрыто> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, процедуру и порядок его принятия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал уточненные административные исковые требования.

Единый представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 в судебном заседании возразила против удовлетворения уточненных административных исковых требований. Ссылаясь на отсутствие оснований для признания оспариваемого решения учреждения незаконным, полагала возможным установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 12003 000 рублей по состоянию на 04.08.2022 года, в соответствии с подготовленным <скрыто> дополнительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц: администрации МО – городской округ город Касимов и ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения сторон, изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит уточненный административный иск ФИО3 подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ (в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ) до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ФИО3 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, завершенного строительством в ДД.ММ.ГГГГ, фактически используемого под магазин (л.д.23-26).

Актом ГБУ РО «Центр ГКО» об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена в размере 16727727 рублей 06 копеек по состоянию на 23.06.2021, дата внесения сведений в ЕГРН – 23.07.2021 года (л.д. 22, 157-158).

29.08.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости.

С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» ФИО3 представил подготовленный <скрыто> об оценке рыночной стоимости здания в размере 8165 000 рублей по состоянию на 04.08.2022 года (л.д.27-132).

23.09.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000528 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (л.д.12-21).

21.10.2022 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО3 обратился с административным исковым заявлением в суд.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости объекта недвижимости, 14.11.2022 судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <скрыто> отчет <скрыто> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при составлении этого отчета допущено использование неполных и недостоверных сведений, ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Указанная в отчете рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 04.08.2022 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена экспертом в размере 8667 000 рублей (л.д.36).

Представителем ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО2 были представлены письменные возражения на экспертное заключение, с указанием на то, что эксперт ФИО10: необоснованно отказался от применения затратного подхода; некорректно подобрал объекты-аналоги; неправильно применил корректировки, в том числе определил ставку капитализации в размере 18,99 %, что существенно отличается от средней ставки капитализации 10 % для торговых помещений и зданий, отраженной в данных Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт».

Сочтя экспертное заключение неясным и неполным, 07.02.2023 суд назначил по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение тому же эксперту, по вопросам о влиянии указанных в возражениях обстоятельств на размер рыночной стоимости объекта оценки, а также - о размере итоговой рыночной стоимости здания, при положительном ответе на первый вопрос.

В дополнительном экспертном заключении от 01.03.2023, отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт ФИО11 сделал вывод о том, что довод административного ответчика о необходимости применения среднего размера ставки капитализации для торговых помещений и зданий - 10 %, влечет изменение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, определил итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 04 августа 2022 года в размере 12 003 000 рублей (л.д.94)

Суд полагает, что дополнительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное экспертом <скрыто>., соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному дополнительному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО12 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

На странице 11 экспертного заключения <скрыто> отражено, что оценщиком <скрыто> использованы неактуальное издание «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 2 под ред. ФИО4.», имеются ссылки на различные значения скидки на торг, допущены ошибки при определении корректировок на площадь, что влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки. На данные нарушения было указано и в решении ГБУ РО «Центр ГКО» от 23.09.2022 № ОРС-62/2022/000528.

Заключение эксперта в части наличия в отчете <скрыто> ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого здания, использования неполных и недостоверных сведений, никем из сторон не оспаривалось.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку отсутствует совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 23.09.2022 № ОРС-62/2022/000528 незаконным, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки осуществлен экспертом ФИО13 в рамках сравнительного и доходного подходов, отказ от применения затратного подхода обоснован на странице 5 дополнительного экспертного заключения.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Суд считает правильным использование экспертом в рамках доходного подхода при проведении дополнительной экспертизы средней ставки капитализации 10 %, определенной для торговых помещений и зданий в данных Некоммерческой организации Ассоциация развития рынка СтатРиелт, поскольку это значение соответствует виду фактического использования объекта оценки, его состоянию, местонахождению, условиям рынка г. Касимова.

Отклоняя противоположные доводы представителя административного истца, суд учитывает следующее.

Применение среднего значения ставки капитализации отраженной Некоммерческой организацией Ассоциация развития рынка СтатРиелт, в данном случае является последовательным, поскольку на основании данных именно названной организации экспертом в расчетах определялся срок ликвидности для быстровозводимых зданий, а также корректировка на динамику сделок.

Размер ставки капитализации - 18,99 %, рассчитанный экспертом при проведении первоначальной экспертизы, значительно выходит за рамки интервала (от 8% до 13 %), определенного Некоммерческой организацией Ассоциация развития рынка СтатРиелт на 01.07.2022 для торговых помещений и зданий.

В приложении 11 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336) интервал ставки капитализации для торговых зданий и помещений определен от 9 % до 11 %.

Применение ставки капитализации - 18,99 % в первоначальном расчете, фактически привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, относительно рыночной стоимости этого же объекта оценки определенной экспертом в рамках сравнительного подхода.

Доказательств, опровергающих достоверность величины итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено.

Оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку противоречий в выводах эксперта и отсутствия обоснованности его выводов в ходе судебного заседания по данному делу не установлено.

Суд приходит к выводу о том, что дополнительное заключение судебной экспертизы подготовленное <скрыто> достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости и может быть положено в основу судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» 23.09.2022 № ОРС-62/2022/000528 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 12 003000 (двенадцать миллионов три тысячи) рублей по состоянию на 04 августа 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 августа 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено судом 03 апреля 2023 года.

Судья- В.Н. Логвин