КОПИЯ
Гражданское дело №
УИД 86RS0№-22
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<адрес> 6 августа 2025 г.
Сургутский городской суд <адрес>-Югры в составе: председательствующего судьи Кима А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шабановой Л.М.,
с участием:
представителя истца ФИО9,
представителя ответчика ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО3, ФИО4, о признании стоимости для выкупа жилого помещения недостоверной, определении цены сделки, понуждении заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к Администрации <адрес>, мотивируя требования тем, что она является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, пр-кт Комсомольский, <адрес>, на основании договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилого фонда.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о выкупе занимаемого ею жилого помещения, в ответ на которое получила уведомление о выкупной цене в размере 4 586 000 руб. Поскольку стоимость жилых помещений муниципального жилищного фонда при продаже определяется на основании отчета об оценке, ею организовано проведение оценки стоимости жилого помещения. Согласно заключению ФИО6, стоимость спорного жилого помещения составила 3 810 000 руб.
Истец просит суд признать стоимость для выкупа жилого помещения в размере 4 586 000 руб. недостоверной, определить цену сделки в размере 3 810 000 руб., возложить обязанность заключить договор купли-продажи жилого помещения по цене сделки в размере 3 810 000 руб.
Представителем истца ФИО9, в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сумма выкупа изменена в сторону увеличения, а именно просит определить цену сделки в размере 4 100 000 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте которого извещена надлежащим образом, причины неявки не сообщила, обеспечила участие в заседании своего представителя ФИО9, который на удовлетворении исковых требований с учетом уточнений настоял в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации <адрес> ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на иск. В ходе предыдущих заседаниях поясняла, что отчет, сделанный по заказу Администрации города, соответствует закону, выполнен уполномоченным экспертом, который руководствовался сравнительным анализом. Сумма, указанная в отчете истца, занижена, в частности ниже установленных цен Росстатом. Просила отказать в заявленных требованиях.
Согласно представленному ответчиком отзыву, при продаже муниципальных жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования стоимость жилого помещения определяется на основании предоставленного профессиональным оценщиком отчета об оценке отчуждаемого имущества, подготовленного во исполнение договора, заключенного в соответствии с действующим законодательством.
В связи с поступлением заявления ФИО1 о рассмотрении возможности выкупа спорного жилого помещения, по заказу Администрации <адрес> ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составила 4 586 000 руб.
В этой связи, стоимость жилого помещения с учетом поддержки в виде уменьшения размера выкупной стоимости составляет 2 751 600 руб. (69 484,85 руб. за 1 кв.м), которая была предложена ФИО1
Третьи лица ФИО3 и ФИО4 в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении судебного заседания перед судом не ходатайствовали.
Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке в отсутствии третьих лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 с семьей (супруг ФИО3, дочь ФИО4 и сын ФИО11) вселены в <адрес> по проспекту Комсомольский в городе Сургуте на основании договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ФИО1
Названная квартира является собственностью муниципального образования городской округ Сургут и постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № включена в состав муниципального жилищного фонда коммерческого использования.
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору найма между сторонами из договора исключен сын нанимателя – ФИО11
Договором коммерческого найма предусмотрено право нанимателя на выкуп занимаемого им жилого помещения в порядке и на условиях, установленных Решением Сургутской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-III ГД «Об утверждении Положения о порядке управления и содержания муниципального жилищного фонда (с нормами о порядке представления интересов муниципального образования на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах) в городе Сургуте» (пункт 15 Договора).
Воспользовавшись правом на выкуп занимаемого жилого помещения, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> с заявлением о выкупе спорного жилого помещения.
Администрацией <адрес> организовано проведение оценки объекта продажи и согласно отчету ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 586 000 руб.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № директор Департамента имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> сообщил ФИО1 о стоимости выкупаемого жилого помещения, и в случае согласия на выкуп квартиры по цене, определенной отчетом об оценке, выразить свое решение.
ФИО1, не согласившись с представленным отчетом об оценке, произвела самостоятельную оценку стоимости занимаемого ею жилого помещения. В соответствии с заключением ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке стоимости квартиры, выполненным ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки», рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 810 000 руб.
Таким образом, соглашение о выкупной стоимости спорной квартиры между сторонами не достигнуто.
Учитывая, что по заказу истца проведена оценка квартиры на дату (ДД.ММ.ГГГГ), отличную от даты, указанной в оспариваемом истцом отчете об оценки (ДД.ММ.ГГГГ), проведенной по заказу Администрации <адрес>, а также в связи с несогласием метода проведенной ответчиком оценки (представлена рецензия ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки» на отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»), по ходатайству истца в рамках настоящего дела судом назначена и проведена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Межрегиональной некоммерческой ассоциации «Альянс Судебных Специалистов».
Согласно полученному заключению эксперта № Э25-02-25 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 100 000 руб.
В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных названым Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием договора является условие о предмете договора. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ цена товара также является существенным условием договора купли-продажи имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа, относится к вопросам местного значения.
Договор коммерческого найма представляет собой гражданско-правовой договор, на который не распространяются нормы жилищного законодательства.
Решением Сургутской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №-III ГД утверждено положение о порядке управления и содержания муниципального жилищного фонда (с нормами о порядке представления интересов муниципального образования на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах) в городе Сургуте (далее – Положение).
В соответствии со ст. 13 Положения продаже подлежат в том числе муниципальные жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования, находящиеся в пользовании граждан по договорам коммерческого найма (часть 1).
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 13 Положения при продаже муниципальных жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования стоимость жилого помещения определяется на основании предоставленного профессиональным оценщиком отчёта об оценке отчуждаемого имущества, подготовленного во исполнение договора, заключённого Администрацией города в соответствии с действующим законодательством.
Оценивая представленные суду сторонами доказательства рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд считает необходимым руководствоваться заключением эксперта № Э25-02-25 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом Межрегиональной некоммерческой ассоциации «Альянс Судебных Специалистов» по поручению суда, как наиболее объективным. В заключении эксперта дана полная характеристика объекта оценки, приложен подробный фотоматериал, содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых приняты во внимание сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик.
К отчетам об оценке, представленным сторонами, суд относится критически, поскольку рыночная стоимость квартиры в представленном истцом отчете № от ДД.ММ.ГГГГ рассчитана на иную дату (ДД.ММ.ГГГГ), тогда как спорной датой является ДД.ММ.ГГГГ, а представленный со стороны ответчика отчет не в полной мере соответствует Федеральным стандартам оценки, изложенным в рецензии ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки», согласно выводам которой при проведении расчета рыночной стоимости жилого помещения: приведены объекты-аналоги, не соответствующие требованиям Федеральных стандартов оценки, то есть разница в интервале стоимости объектов-аналогов превышает 20%; не проведен в достаточной обоснованной мере анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; не проведено в достаточной мере описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; не произведен наглядный математический расчет, позволяющий убедиться в размере составляющей коэффициента этажности расположения квартир объектов-аналогов; приводятся ссылки на нормативные документы, не актуальные на дату производства оценки.
Учитывая, что стороны самостоятельно не смогли прийти к соглашению о выкупной стоимости спорного жилого помещения, в связи с чем истец был вынужден обратиться за защитой своих прав в судебном порядке, суд полагает необходимым, в целях заключения договора купли-продажи спорной квартиры между сторонами, установить рыночную стоимость жилого помещения в размере 4 100 000 руб., и возложить на ответчика обязанность заключения такого договора на данных условиях.
Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес> о признании стоимости для выкупа жилого помещения недостоверной, определении цены сделки, понуждении заключить договор купли-продажи – удовлетворить.
Признать стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, равной 4 586 000 руб. недостоверной.
Определить цену договора купли-продажи муниципального жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, в размере 4 100 000 руб.
Возложить на Администрацию <адрес> обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи муниципального жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, по цене в размере 4 100 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд <адрес>-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд <адрес>-Югры.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись А.А. Ким
КОПИЯ ВЕРНА «20» августа 2025 года
Подлинный документ находится в деле
№ УИД 86RS0№-22
Сургутского городского суда ХМАО-Югры
Судья Сургутского городского суда ХМАО-Югры
__________________________________ А.А. Ким
Судебный акт не вступил в законную силу