РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2023 года г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бормотовой И.Е.

при помощнике председателя суда Карпушкиной О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-398/2023 по исковому заявлению ФИО1 к администрации Сызранского района, администрации сельского поселения Новая Рачейка Сызранского района, ФИО2 о признании права собственности на реконструированный дом блокированной застройки,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд к администрации Сызранского района, администрации сельского поселения Новая Рачейка Сызранского района, ФИО2 с иском, с учетом его уточнения, о признании права собственности на реконструированный дом блокированной застройки, общей площадью 126,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование уточненных требований указал, что ему на основании договора купли-продажи и ипотеки жилого дома с земельным участком № от 19.12.2018 принадлежит дом блокированной застройки площадью 93,6 кв.м., и земельный участок площадью 286 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 21.12.2018 в Управлении Росреестра по Самарской области. В границах указанного земельного участка, без получения соответствующего разрешения на реконструкцию объекта блокированной жилой застройки, он произвел реконструкцию, в результате которой к основному строению (литер А), был возведен отапливаемый одноэтажный пристрой (литер а), в котором в настоящее время располагается гостиная, также выделилась площадь под шкаф и подсобные помещения на площади холла за счет монтажа ненесущих перегородок, разборка кладки под окном в стене между кухней-столовой и пристроем, демонтаж оконного и дверного блоков. Общая площадь дома блокированной застройки после реконструкции составляет 126,1 кв.м., жилая площадь составляет 70,9 кв.м. работы по реконструкции выполнены в соответствии с действующими требованиями глав СНиП и СП и не влияют на общую устойчивость и безопасность всего жилого дома при его дальнейшей эксплуатации. Права и законные интересы граждан, третьих лиц при реконструкции дома блокированной застройки не нарушены, не создается угроза жизни и здоровью людей, что подтверждается техническим заключением АО ПИ «Сызраньагропромпроект».

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 25.11.2022, в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом (л.д.131), представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает (л.д.105).

Ответчики администрация Сызранского района, администрация сельского поселения Новая Рачейка Сызранского района в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствие со ст.113 ч.2.1 ГПК РФ (л.д.91, 94, 132), об уважительных причинах неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом (л.д.134), представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования признает (л.д.99).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствие со ст.113 ч.2.1 ГПК РФ (л.д.90, 132), об уважительных причинах неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.

Статьей 35 Конституции РФ предусмотрено, что каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введены в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом из него.

Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

Кроме того, обязательным условием отнесения дома к блокированному является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Таким образом, для каждого из объектов недвижимости, а именно "квартиры", "дом блокированной застройки", "многоквартирные дома", необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

В соответствии с разъяснениями в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г., часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

В соответствии с положением ст. 16 Жилищного кодекса РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Таким образом, для признания дома домом блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям; возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком в размере площади, определенной Правилами землепользования и застройки.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи и ипотеки жилого дома с земельным участком № от 19.12.2018 является собственником жилого дома (автономный блок) с КН №, (наименование: комплексная жилая застройка малоэтажными жилыми домами в <адрес>, Четыре блокированных жилых дома, состоящие из 24-х автономных блоков (2 очередь)), количество этажей - 2, площадью 93,6 кв.м., и земельного участка с №, площадью 286 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – блокированная жилая застройка, расположенных по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права истца произведена Управлением Росреестра по Самарской области 21.12.2018, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.02.2023 (л.д.14-15, 16-17).

Собственником жилого дома (автономного блока) с №, общей площадью 120,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.02.2023 (л.д.50-52).

Согласно п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

В силу п.1 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома.

Согласно п.1.1 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 данного постановления).

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что принадлежащий истцу дом блокированной застройки с № имеет 2 этажа, его площадь составляет 93,6 кв.м., что подтверждается техническом паспортом ООО «Техник» по состоянию на 03.12.2018 (л.д.18-24).

Истцом без получения соответствующего разрешения произведена реконструкция дома блокированной застройки, в результате чего общая площадь дома блокированной застройки увеличилась до 126,1 кв.м. согласно техническому паспорту ООО «Техник» по состоянию на 18.04.2023 (л.д.107-114), а именно: возведен одноэтажный пристрой прямоугольной формы в плане с размерами по наружным граням (8,48х5,60м.), выделилась площадь под шкаф и подсобные помещения на площади холла за счет монтажа несущих перегородок, разборка кладки под окном в стене между кухней-столовой и пристроем, демонтаж оконного и дверного блоков.

Истцом предпринимались меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему отказано Уведомлением МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района от 10.05.2023 в виду отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) (л.д.61).

Согласно технического заключения АО ПИ «Сызраньагропромпроект» от 15.06.2023 в доме блокированной застройки, расположенном по адресу: <адрес>, произведена реконструкция, а именно выполнен одноэтажный пристрой Литер А1 прямоугольной формы в плане, с размерами с размерами по наружным граням (8,48х5,60м.), разобраны кладки под окном в стене между кухней-столовой и пристроем, демонтаж оконного и дверного блоков, выгорожены шкаф и подсобное помещение в холле первого этажа. После реконструкции общая площадь составляет 126,1 кв.м., жилая площадь – 70,9 кв.м. площадь застройки – 118,7 кв.м. Здание по указанному адресу является домом блокированной застройки, здание двухэтажное (не выше трех этажей), состоит из четырех отдельных жилых домов, блокированных боковой стеной без проемов (количество блоков не превышает десять); отсутствуют помещения совместного пользования - чердак, подвал; имеет самостоятельную систему отопления и индивидуальные вводы электроснабжения, водоснабжения и систему водоотведения; имеет отдельный выход на земельный участок; земельный участок у дома выгорожен, т.е. изолирован от соседнего земельного участка ограждением без калитки. Общая устойчивость, физическая автономность и безопасность при эксплуатации двухэтажного дома блокированной застройки обеспечена, не создается угроза жизни и здоровью третьих лиц (л.д.115-118).

Из градостроительного заключения отдела архитектуры МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района № от 14.06.2023, следует, что жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, находится в территориальной зоне Ж2 – зоне застройки малоэтажными жилыми домами в соответствие с Правилами землепользования и застройки с.п.Новая Рачейка м.р. Сызранский, утвержденными решением Собрания представителей с.п Новая Рачейка м.р. Сызранский № от ДД.ММ.ГГГГ. Зона Ж2 предназначена для обеспечения правовых условий формирования жилой застройки из индивидуальных и блокированных жилых домов с количеством блоков не более четырех, с размещением необходимых объектов обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктуры. Земельный участок с № по указанному адресу имеет уточненную площадь 286 кв.м., границы установлены в соответствии с действующими требованиями ФЗ№218 от 13.07.2015. Категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки. Согласно карте градостроительного зонирования территории сельского поселения Новая Рачейка м.р. Сызранский Самарской области, расположен в зоне Ж-2. В пределах земельного участка расположен объект капитального строительства с №. Инженерное обеспечение: электроснабжение осуществляется от центральных поселковых сетей, отопление – автономное водяное, водоснабжение, газоснабжение, канализация централизованные от поселковых сетей. Конструктивные характеристики, инженерное обеспечение, помещения, необходимые для обеспечения потребностей человека, соответствуют показателям блока жилого дома блокированной застройки, пригодного для проживания. МКУ УСАЖКДХ администрации Сызранского района разрешение на реконструкцию дома не выдавало. Препятствия для признания права собственности на дом блокированной застройки в реконструированном виде отсутствуют (л.д.121).

Из заключения кадастрового инженера ООО «Техник» от 06.03.2023 следует, что фактически объект представляет собой дом блокированной застройки. Блок является автономным, имеющим самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, распложенных над (под) другим жилыми блоками, отопление автономное от котлов. Реконструкция дома блокированной застройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории сельского поселения Новая Рачейка Сызранского района. Контур объекта недвижимости полностью входит в границы земельного участка с № (л.д.119-120).

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Анализируя представленные суду доказательства в соответствие со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд полагает, что спорный объект недвижимости, расположенный в границах принадлежащего истцу земельного участка, является домом блокированной застройки, проведенная истцом реконструкция не затрагивает общее имущество дома при отсутствии такого, истец является собственником земельного участка, вид разрешенного использования которого допускает проведение реконструкции расположенного на нем объекта недвижимости. В силу ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства осуществление подготовки проектной документации не требуется, экспертиза в отношении проектной документации не проводится, выдача разрешения на строительство не требуется. Согласно представленным истцом документам, произведенная истцом реконструкция дома блокированной застройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, реконструированное помещение соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать за ФИО1 право собственности на реконструированный дом блокированной застройки общей площадью 126,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) право собственности на реконструированный дом блокированной застройки, общей площадью 126,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Сызранский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 06.07.2023.

Судья