УИД25RS0004-01-2024-002491-65
Дело № 2-72/2025 (2-2087/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 мая 2025 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Самусенко Ю.А.,
при помощнике судьи Витько Д.А.,
с участием представителя истца Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО1 на основании доверенности от 23.12.2024 № 28/40237-исх,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 на основании нотариальной доверенности от 02.05.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённого строительства, возложении обязанности с учетом уточнения исковых требований,
установил:
истец Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в суд к ООО «Оранжевые дома» с вышеназванным иском в обоснование указав, что <дата> между ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время – ООО «Жилой квартал «Бархат») и АО «Корпорация развития Дальнего Востока» заключено соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался в период с 2018 по 2023 годы реализовать инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в г. Владивостоке». Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дом» заключен договор от 26.12.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 749 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1217 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного посёлка и офисного здания в Приморском крае». Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021 по иску АО «Корпорация развития дальнего Востока» к ООО «Жилой квартал «Бархат» расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего востока» к ООО «Оранжевые дома». Согласно сведения ЕГРН, в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> расположен объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:050058:1889. Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер>, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, является ООО «Оранжевые дома», о чем <дата> внесена запись государственной регистрации. 13.07.2023 специалистами УМС г. Владивостока в рамках полномочий осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в результате которого установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка установлено девять бетонных столбов, складирован оцилиндрованный брус, размещена металлическая бытовка, площадью около 4 кв.м., объектов незавершенного строительства не установлено. Государственная регистрации права собственности ООО «Оранжевые дома» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером <номер> осуществлена незаконно, поскольку фактически в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> объект недвижимости отсутствует. Регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером <номер> в будущем повлечь неправомерное оформление арендуемого земельного участка в частную собственность по сниженной стоимости. Истец просит признать право собственности ответчика ООО «Оранжевые дома» на объект недвижимости - объект незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер>, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим; исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете вышеуказанного объекта недвижимости; обязать ООО «Оранжевые дома» освободить земельный участок с кадастровым номером <номер> от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер> путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора, и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5- дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
В ходе судебного заседания представитель истца в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования, просил признать право собственности ФИО2 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер>, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим; исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете вышеуказанного объекта недвижимости; обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером <номер> от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер> путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора, и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5 - дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
В ходе судебного заседания представитель истца УМС г. Владивостока ФИО1 поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в ходе судебного заседания возражала относительно исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях. Пояснила, что 09.08.2023 между ФИО2 и ООО «Оранжевые дома» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. За покупку объекта ФИО2 оплачено 800 000 руб. Данный объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам, является капитальным строением. Истец избрал ненадлежащий способ оспариваемого зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим.
Иные участники гражданского процесса в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате и времени рассмотрения гражданского дела, каких-либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представили. С учетом положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского процесса.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, 22.03.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «Жилой квартал «Бархат») заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого ООО «Оранжевые дома» обязалось реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», в соответствии с бизнес-планом и планом-графиком.
Согласно п. 1.3 соглашения от 22.03.2018 №СПВ-548/18, резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет, в том числе, строительство жилых и нежилых зданий; аренду и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
В соответствии с п.1.4 соглашения, резидент осуществляет деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения, на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка, ориентировочной площадью 10 га в кадастровых кварталах 25:28:050073, 25:28:050080, в районе массива «Синяя сопка»; земельного участка, ориентировочной площадью 9 га в кадастровом квартале 25:28:050071, в районе ул. Уютная, ул. Ломаная; земельного участка, ориентировочной площадью 11 га, в кадастровом квартале 25:28:050058, в районе ул. Шевченко; земельного участка, ориентировочной площадью 5 га в кадастровом квартале 25:28:050021 (в районе земельного участка с кадастровым номером 25:28:050021:654); земельного участка, ориентировочной площадью 3 400 кв.м., в кадастровом квартале 25:28:050055, в районе ул. Маковского, д. 30; указанные земельные участки подлежат образованию и будут оформлены резидентом на праве владения и пользования по договору аренды земельного участка в соответствии с планом-графиком.
В соответствии с п.п. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.
26.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 749 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1217 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного посёлка и офисного здания в Приморском крае», на срок аренды до 21.03.2068.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «Жилой квартал «Бархат»).
Согласно сведения ЕГРН, в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> расположен объект недвижимости с кадастровым номером <номер>.
Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10 % с кадастровым номером <номер>, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, является ООО «Оранжевые дома», о чем 09.02.2023 внесена запись государственной регистрации.
13.07.2023 специалистами УМС г. Владивостока в рамках полномочий осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в результате которого установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка установлено девять бетонных столбов, складирован оцилиндрованный брус, размещена металлическая бытовка, площадью около 4 кв.м., объектов незавершенного строительства не установлено.
09.08.2023 между ООО «Оранжевые дома» и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого ФИО2 приобрела объект незавершенного строительства (жилой дом, индивидуальный жилой дом), площадью 40 кв.м., с кадастровым номером <номер>, проектируемое значение: жилое, расположенный по адресу: <...> в районе д. № 40, на земельном участке, площадью 479 кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <номер>. Стоимость объекта определена сторонами в размере 800 000 руб.
Согласно п. 2.2 вышеназванного договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации № <номер>-25/056/2022-3.
11.08.2023 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 220 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый <номер>.
25.12.2023 специалистами УМС г. Владивостока осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в результате которого установлено, что в границах рассматриваемого земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер>.
Определением Советского районного суда г. Владивостока 14.10.2024 по ходатайству истца УМС г. Владивостока назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Проектно –диагностический центр «Гарант».
В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 25.12.2024 № 2412/05, объект недвижимости, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 220 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, является капитальным строением, на объекте осуществлены работы по сооружению фундамента, ввиду конструктивных особенностей и наличия неразрывной связи с землей, перемещение строения с помощью любых пригодных транспортных средств, невозможно.
Основания для прекращения права собственности закреплены в ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 года).
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 июля 2018 года).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна представить доказательства тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика ФИО2 в виде признания ее права собственности отсутствующим, предусмотренный вышеназванным п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект.
В ходе судебного разбирательства, истцом такие доказательства, свидетельствующие о незаконности возникновения права собственности ФИО2 на спорный объект, не представлены.
Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
При этом, согласно выводам заключения судебной строительно- технической экспертизы спорный объект относится к объектам капитального строительства, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 79, 84-86 ГПК РФ составлено экспертами, обладающими соответствующими специальными познаниями, имеющими образование и квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы последовательно, непротиворечиво, научно обоснованно, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов. Оснований не доверять ему у суда не имеется. Доказательств обратного истцом не представлено.
В силу ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объекту капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
Как следует из п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размещение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Исходя из приведенных норм права, к объектам недвижимости относятся здания, строения, сооружения, прочно связанные с землей, а государственная регистрация объекта в качестве недвижимого имущества презюмируется достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке.
Таким образом, норм материального права, позволивших удовлетворить исковые требования по заявленному истцом основанию, судом в ходе рассмотрения гражданского дела не установлено.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).
На момент приобретения ФИО2 объекта продавец ООО «Оранжевые дома», являясь собственником указанного имущества, распорядился им по своему усмотрению.
Таким образом, государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства произведена в соответствии с требованиями закона.
С учетом изложенного у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для признания отсутствующим права собственности ФИО2 на спорный объект незавершенного строительства.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194-199 ГПК РФ суд
решил:
в удовлетворении уточненных исковых требований Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии <номер>), обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённого строительства, возложении обязанности – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.
Мотивированное решение суда составлено 27.05.2025.
Судья Ю.А. Самусенко