УИД: 27OS0000-01-2023-000277-88
Дело № 3а-247/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 ноября 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Иорданашвили Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Али» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, о возмещении судебных расходов,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Али» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что земельный участок принадлежит на праве аренды, и он обязан платить арендную плату, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости объекта аренды. Рыночная стоимость земельного участка на эту же дату, согласно отчету об оценке, определена в размере, который значительно ниже его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение размера арендных платежей. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 50 067 387 рублей.
Определением судьи от 02.10.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация города Хабаровска.
Представитель административного истца, - ФИО1, в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что они не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает, возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке не имеет.
В письменных возражениях представитель администрации города Хабаровска просит отказать в удовлетворении заявленных требований. Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 25 ФСО № 7 так как: в отчете неверно указана дата осмотра земельного участка и реквизиты договора на оценку земельного участка; производя расчет корректировки «на местоположение» (расчетная таблица 4 на странице 56 отчета об оценке) оценщик использовал значения коэффициентов, установленных постановлением администрации города Хабаровска от 26.11.2019 № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности». Применение этого постановления неправомерно, так как: объекты-аналоги, отобранные оценщиком, находятся в частной собственности; и с 2021 года действует постановление администрации города Хабаровска от 08.12.2020 года № 4010, которым установленные иные размеры коэффициентов, которые применяются при расчете арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что на кадастровый учет 30.12.2005 года поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 31 350.90 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования под рынок и автомобильный рынок (20565,5 кв.м.) платную автостоянку (3831,7 кв. м.), гостевые автостоянки (6953,7 кв.м.), адрес<адрес>. Земельному участку присвоен кадастровый №. В Единый государственный реестр недвижимости 23.11.2006 года внесены сведения о праве собственности городского округа «Город Хабаровск» на объект недвижимости.
Между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (арендодатель) и ООО «Али» (арендатор) 05.02.2008 года заключен без проведения торгов договор аренды № 99 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для использования под рынок и автомобильный рынок (20565,5 кв.м.) платную автостоянку (3831,7 кв. м.), гостевые автостоянки (6953,7 кв.м.). Срок действия договора определен с 05.02.2008 года по 24.02.2011 года.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По условиям договора аренды № 99 от 05.02.2008 года размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № с 2020 года производится в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок введен в действие с 01.01.2020 года и предусматривает, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены по состоянию на 01.01.2021 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, в том числе земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 78 534 004,50 рублей (таблица 26, порядковый номер 255238). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16.12.2021 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2022 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).
Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Али» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, общество вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, арендатором которого является, путем обращения с таким иском в суд.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки (часть 4 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены по состоянию на 01.01.2022 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края. Результаты государственной кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости и применяются с 01.01.2023 года.
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Порядком от 19.12.2019 года № 565-пр установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка для расчета годового размера арендной платы, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16).
С заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 01.01.2021 года кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в суд 14.09.2023 года. Ранее в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с таким заявлением он не обращался. На день его обращения в суд оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не была архивной, а стала архивной на день рассмотрения административного дела в суде. Ставшая архивной кадастровая стоимость применялась при определении размера арендной платы за 2022 года, и, в случае принятия судебного решения об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, административный истец приобретает право обратиться к арендодателю с заявлением о перерасчете годового размера арендной платы, уплаченной за 2022 год. Поэтому суд считает, что право оспорить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, ставшую архивной, заявителем не утрачено.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Профи Оценка» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 20.08.2019 года является членом ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (реестровый № 0006), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Профи Оценка» застрахована). По результатам оценки 25.04.2023 года составлен отчет об оценке № 3-851/1-22Х.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2021 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № З-851/1-22Х от 25.04.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Выбирая подход и метод оценки, он исходил из того, что в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения данного метода. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках имеется недостаточно необходимой информации (страницы 39-42 отчета).
Оценщик выбрал единицу сравнения земельных участков – стоимость 1 кв.м.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке, полученные после его визуального осмотра и изучения представленных заказчиком документов: земельный участок находится в <адрес>; фактическое его использование совпадает с видом разрешенного использования, указанного в ЕГРН (на земельном участке находятся торговые павильоны, автостоянка).
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2020 года по 01.01.2021 года, используя информацию, представленную в открытых источниках: официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru/); сайты объявлений - http://www.farpost.ru, http://avito.ru/, http://domofond.ru, https://ruads.org. Подбирая объекты-аналоги оценщик рассматривал предложения о продаже или заключенные сделки в отношении земельных участков, расположенных только в общественно-деловых зонах г. Хабаровска: Ц-1ОИ, Ц-1А, Ц-1, Ц-1И, Ц-2, ЦТ, ЦО, ЦО-В, ЦК.
Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов. Различия между объектами-аналогами и объектом оценки нивелированы применением корректировок: «на уторговывание», «на дату продажи (предложения)», «на местоположение земельного участка», «на площадь (масштаб)», «на расположение относительно красной линии». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок приведены в отчете (страницы 30-33, 43-61 отчета).
Приведя ценообразующие показатели объектов-аналогов к критериям объекта оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. После расчета надежности полученных результатов объект-аналог № 3 исключен из расчета рыночной стоимости объекта оценки. Проведя расчет веса для каждого объекта-аналога и весовых коэффициентов, оценщик определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 год в размере 50 067 387 рублей. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 3-851/1-22Х от 25.04.2023 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценивая довод заинтересованного лица, что оценщик при расчете корректировки «на местоположение» необоснованно применил постановление администрации города Хабаровска от 26.11.2019 года № 3842, так как надлежало применить постановление администрации г. Хабаровска от 08.12.2020 года № 4010, суд признает их несостоятельными и не принимает во внимание.
Постановлением администрации г. Хабаровска от 08.12.2020 года № 4010 установлены на территории городского округа "Город Хабаровск" на 2021 год значения коэффициентов и значения понижающих коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Документ вступил в силу с 01.01.2021 года и не подлежал применению до этой даты. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040696:107 определялась оценщиком по состоянию на 01.01.2021 года, поэтому применять при корректировки цен объектов-аналогов, сформировавшихся до этой даты, значения коэффициентов, действующих только с 01.01.2021 года недопустимо.
Наличие опечатки в номере и дате договора оценки, на основании которого производилась оценка земельного участка с кадастровым номером №, и по результатам этой оценки составлен отчет № З-851/1-22Х (страница 6 отчета) не влияет на размер определенной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Административный истец просит возместить судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины 2 000 рублей, на оплату услуг оценщика 80 000 рублей.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждаются с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (часть 1 статьи 111 КАС РФ).
Понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами (пункты 1, 4, 10, 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», далее по тексту – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года № 1).
Следовательно, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указал (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционный Суд Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-п положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой этими положениями, при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца, фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Следовательно, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.
ООО «Али», обращаясь с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, реализовало предоставленное законом право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Это право никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось. Поэтому решение суда об удовлетворении исковых требований не может считаться принятым против кого-либо из административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду также необходимо учитывать, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная по состоянию на 01.01.2021 года по результатам проведения государственной оценки, отличается от ее рыночной стоимости на 36,25% (78 534 004 рублей относительно 50 067 387 рублей).
По мнению суда, такое отличие кадастровой стоимости объектов недвижимости от их рыночной стоимости укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценки. Поэтому оснований для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, не имеется. Такая разница в стоимости объекта недвижимости, по мнению суда, не является значительной.
Для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел необходимо также установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера имущественной выгоды, которую получит административный истец вследствие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Так как приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером: № (в размере 60 020 044,01 рублей -таблица 38, порядковый номер 378383), то оспариваемая административным истцом утвержденная по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость подлежит применению только при определении размера годовой арендной платы за календарный 2022 год.
Имущественная выгода, полученная после перерасчета годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № за 2022 год составит, согласно расчетам административного истца и департамента муниципальной собственности администрации <...> 617 722,60 рубля. К возмещению судебных расходов заявлена сумма 82 000 рублей.
Соотношение ожидаемой имущественной выгоды при перерасчете арендной платы и понесенных судебных расходов свидетельствует, что размер имущественной выгоды значительно превышает сумму понесенных административным истцом судебных расходов, связанных с административным делом. Это значит, что ООО «Али» получает экономический эффект вследствие обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости. При таком положении понесенные административным истцом судебные расходы не подлежат возмещению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Али» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 31 350.90 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования под рынок и автомобильный рынок (20565,5 кв. м.), платную автостоянку (3 831,7 кв.м.), гостевые автостоянки (6 953,7 кв. м.), адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 50 067 387 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 14 сентября 2023 года.
В удовлетворении требований о возмещение судебных расходов обществу с ограниченной ответственностью «Али» отказать.
Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда