к делу № 2-2198/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 24 октября 2025г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Попова П.А.,

при секретаре Осиповой А.А.,

с участием представителя истца по доверенности

ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ИНВЕСТТОРГБАНК» к ФИО4 об обращении взыскания на залоговое имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» обратилось в суд с иском к ФИО4 о признании права залога Банка в отношении принадлежащих ФИО4 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), как обеспечивающее исполнение обязательств ФИО3 и ФИО5 по Договору займа <данные изъяты>/ЛП от <данные изъяты>; обращении взыскания на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым номером 23:40:0403071:134), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), расположенный по адресу: <данные изъяты>, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 6 059 000,00 руб..

В обоснование своих требований указало, что <данные изъяты> между ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса» и ФИО3, ФИО5 был заключен договор займа <данные изъяты>/ЛП, по условиям которого Займодавец предоставляет Заемщику заем в размере 9 890 000,00 рублей сроком на 60 месяцев, под 19 % годовых, а Заемщик обязался возвратить заем и уплатить проценты за пользование займом, согласно пункту 1.1. и подпунктов 1.1.1-1.1.3. договора займа. Заем предоставлялся для целевого использования, а именно: для ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений жилого помещения. Банк надлежащим образом исполнил обязательства по Кредитному договору, предоставив Заемщику денежные средства, что подтверждается выпиской по лицевому счету Заемщика. В обеспечение исполнения Заемщиком обязательств по Договору займа с Заемщиком был заключен Договор об ипотеке <данные изъяты>/ЛП от <данные изъяты> В соответствие с условиями Договора об ипотеке в залог Банку было передано следующее имущество: земельный участок площадью 671 кв.м. земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/3 доли ФИО4, ФИО3, ФИО5, жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 233 кв.м., инвентарный <данные изъяты>, литер: Б,б,б,162 этажность: 3, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО3 и ФИО5; жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 98,1 кв.м., инвентарный <данные изъяты>, литер: А, этажность: 1, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве собственности ФИО4. Права залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой имущества, удостоверены закладной от 30.07.2014г. выданной Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>. Запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 05.08.2014г.. Впоследствии произошла передача закладной к ООО «Ипотечная Компания» «СТОЛИЦА». В настоящее время законным владельцем закладной является АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) (с <данные изъяты> АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) (далее - Банк) на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) <данные изъяты>/ДКПЗ/45 от 05.03.2014г.

<данные изъяты> решением Геленджикского городского суда частично удовлетворен иск АКБ «Инвестиционный торговый банк» ПАО к ФИО3, ФИО5, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа <данные изъяты>/ЛП от 30.07.2014г., об обращении взыскания на заложенное имущество, с ФИО3, ФИО5 в пользу Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» ПАО взыскана в равных долях задолженность по договору займа <данные изъяты>/ЛП от 30.07.2014г. сумме 13 379 603,29 руб., госпошлина в сумме 64 000 руб., а всего 13 443 603 руб. 29 коп, т.е. по 6 721 801 руб. 65 коп. с каждой.

Обращено взыскание на предмет ипотеки: земельный участок площадью 671 кв.м. земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/3 доли ФИО4, ФИО3, ФИО5, жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 233 кв.м., инвентарный <данные изъяты>, литер: Б,б,б,162 этажность: 3, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО3 и ФИО5; жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 98,1 кв.м., инвентарный <данные изъяты>, литер: А, этажность: 1, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве собственности ФИО4, определен способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 20 000 000 рублей.

На земельном участке с кадастровым <данные изъяты> после передачи указанного земельного участка в ипотеку Банку должниками возведен жилой дом (назначение: жилое, общей площадью 419,2 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/3 доли ФИО4, ФИО3, ФИО5. Данное имущество было возведено должниками без согласия залогодержателя. Данное право на возведение на заложенном земельном участке здания или сооружения не предусмотрено договором об ипотеке <данные изъяты>/ЛП от <данные изъяты> между Банком (залогодержателем) и ФИО3, ФИО5, ФИО4 (залогодателями).

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, просила установить начальную продажную цену залогового имущества согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Представитель ответчика иск не признал, указав, что ответчик не был заемщиком по договору займа, который был обеспечен залогом недвижимого имущества, поэтому на имущество ответчика не может быть обращено взыскание.

Третье лицо ФИО3 просила в удовлетворении иска отказать. Третьи лица ФИО5, финансовые управляющие ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились. Выслушав представителей сторон, третье лицо, исследовав материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению. В соответствии со ст.64 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно ст. 65 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от <данные изъяты> № 102-ФЗ (далее - Закона об ипотеке) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно абз. 6 пункта 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В силу п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 Гражданского кодекса РФ. <данные изъяты> решением Геленджикского городского суда обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе и на земельный участок площадью 671 кв.м. земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, адрес: Россия, <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/3 доли ФИО4, ФИО3, ФИО5.На заложенном земельном участке залогодателями возведено здание и поставлено на кадастровый учет <данные изъяты>, однако право собственности было зарегистрировано ими <данные изъяты> не на здание, а на две группы жилых и нежилых помещений в нем, что подтверждается выписками из ЕГРН от 12.12.2024г. № КУВИ-001/2024- 301640130, № КУВИ-001/2024-301828651, № КУВИ-001/2024-301828979. Возведение должниками указанного спорного здания с кадастровым <данные изъяты> на заложенном Банку земельном участке существенным образом нарушает права Банка как залогодержателя, поскольку делает невозможным реализацию предмета залога (земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403071:13 и расположенных на нем двух других заложенных Банку жилых зданий площадью 233 кв.м с кадастровым <данные изъяты> площадью 98.1 кв.м с кадастровым <данные изъяты>), ввиду прямого нарушения норм Земельного кодекса РФ.Жилой дом общей площадью 419,2 кв. м., 2015 г.п., 3 этажа, адрес: Российская Федерация, <данные изъяты>, материал стен - бетонные кад. <данные изъяты> был возведен на земельном участке, находящемся в залоге у Банка, в 2015, то есть после передачи в залог земельного участка, поэтому следует обратить взыскание на принадлежащие ответчику 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>). Согласно заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>.25/303 от 14.10.2025г. стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) составляет 10 214 000 руб., поэтому начальная продажная цена залогового имущества определяется судом в размере 10 214 000 руб.В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 66 413,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» удовлетворить.

Признать право залога АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» в отношении принадлежащих ФИО4 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) как обеспечивающее исполнение обязательств ФИО3 и ФИО5 по Договору займа <данные изъяты>/ЛП от <данные изъяты>.

Обратить взыскание на принадлежащие ФИО4 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями площадью 419,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>), состоящий из жилого помещения площадью 298,2 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>) и нежилого помещения площадью 121 кв.м. (с кадастровым <данные изъяты>).

Определить способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 10 214 000 руб.

Взыскать с ФИО4, паспорт <данные изъяты>, в пользу АО «ИНВЕСТТОРГБАНК», ИНН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 413 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Геленджикский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2025г.