Дело № 2-3455/2022

44RS0001-01-2022-004202-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 ноября 2022 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

Судьи Комиссаровой Е.А.,

При секретаре Приказчиковой Н.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании недействующим решения об отказе от договора аренды земельного участка,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с выше указанным административным иском, требования обоснованы тем, что на основании постановления Администрации г. Костромы от <дата> № между ним и Управлением имущественных и земельных отношений <дата> заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации металлического гаража, расположенного с южной стороны дворовой территории № по адресу 1 №.2542.1. <дата> он получил уведомление № исх. -1410/22 от <дата> «Об отказе от договора аренды» на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. С решением ответчика он не согласился и направил ему предложение об изменении Договора, на которое 21.06.2022 г. получил отказ. Ответчик, приняв решение об одностороннем отказе от Договора, нарушил его права на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренные Договором, Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ) и Земельным кодексом РФ. Ответчик считает Договор возобновлённым на неопределённый срок в порядке пункта 2 статьи 621, статьи 610 ГК РФ и полагает, что имеет право на односторонний отказ от договора в любое время. Утверждение ответчика противоречит ГК РФ и ЗК РФ по следующим основаниям: пункт 3 статьи 610 ГК РФ устанавливает исключение из общих правил относительно возобновления договора аренды на неопределённый срок и указывает, что Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества (специальная норма). По смыслу указанной нормы некоторые договоры аренды в случаях предусмотренных законом возобновляются не на неопределённый срок, а на предельный срок, установленный законом. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Для аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в целях не указанных в ЗК РФ (эксплуатации Гаража), подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлен предельный срок (49 лет). Следовательно, Договор в настоящее время является возобновленным в силу закона на предельный срок 49 лет. Договор имеет дату начала своего действия, указанную в договоре и дату окончанию, определяемую в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ. Соответственно срок окончания рассматриваемого Договора законом определён 20.08.2053 г. По указанным основаниям Договор в данном случае не является возобновленным на неопределённый срок, а является срочным в силу закона. Соответственно у ответчика нет права на односторонний отказ от договора по основаниям не указанным в договоре и законе регламентирующем порядок расторжения срочного договора. Он является добросовестным арендатором, но, несмотря на надлежащее исполнение договорных обязательств по пользованию земельным участком, ответчик отказался от договора аренды и требует возврата земельного участка без предоставления другого земельного участка со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ. Основанием отказа от договора ответчик считает тот факт, что договор действует неопределённый срок. Согласно статье 606 ГК РФ - по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование. Временное пользование отличается от постоянного (бессрочного) ограниченным сроком действия. Поскольку ЗК РФ устанавливает предельный срок договора аренды муниципального земельного участка 49 лет и обязывает его соблюдать, стороны должны определить дату его окончания, т.к. по его окончанию договор прекращается в соответствии с законом. С точки зрения ЗК РФ Договор в настоящее время считается возобновлённым на предельный срок действия 49 лет. В этом случае, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ). ЗК РФ исключил неопределённый срок аренды муниципальной земли, установив предельный срок 49 лет, поэтому действующие нормы закона, стоящие на защите прав арендатора не ущемляют право арендодателя на расторжение договора по основаниям, в нём указанным. Кроме того ГК РФ говорит о том, что договор возобновляется на неопределённый срок или предельно допустимый срок на оговорённых в договоре условиях. Договор не предусматривает односторонний отказ от договора без наличия оснований, указанных в Договоре и законе. По имеющейся информации, земельный участок, находящийся у него в аренде, планируется передать в безвозмездное пользование арендатору другого земельного участка, на котором строится дом № по адресу 2, для использования собственниками его помещений в качестве гостевой стоянки или в иных целях, прописанных в проектно-сметной документации указанного дома. Он был не против изменения места арендованного участка с перемещением гаража в сторону и предложил ответчику внести изменение в Договор, изменив место дислокации Гаража, по тому же адресу, но сместив его координаты ближе к дому №, с торца кирпичного здания, расположенного рядом с котельной, где ранее стоял другой металлический гараж, но ему отказали. Считает, что решение об отказе от договора и прекращении арендных отношений не соответствует закону. В рассматриваемом случае объектом аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Для такого вида аренды существует специальная норма статья 46 Земельного кодекса РФ и в этом случае ГК РФ применяется только в случаях отсутствия в ЗК РФ нормы, регулирующей правоотношения, связанные с арендой муниципальной земли. Кроме того имеется Договор, в котором сторонами оговорены все условия, связанные с его исполнением и расторжением. Отказываясь от Договора, ответчик нарушил правило конкуренции норм, нормы материального права и использовал общую норму при наличии специальной, а также игнорировал тот факт, что договор возобновлён на установленный ЗК РФ предельно допустимый срок аренды. Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Принимая решение об отказе от договора, ответчик превысили свои полномочия. Договор содержит исчерпывающий перечень оснований для возможного расторжения по инициативе Арендодателя (раздел 6 Договора): при использовании земельного участка не по назначению; при умышленном или неосторожном ухудшении состояния земельного участка; при неоднократной, более двух раз подряд, задержке внесения арендной платы предусмотренной условиями договора, или систематического нарушения условий договора по срокам оплаты, независимо от её последующего внесения; в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом земельном участке. Необходимо отметить важный момент, который защищает право арендатора земельного участка - подпункт 9 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусматривающий заключение нового договора аренды на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка.

Административный истец просит признать решение ответчика об отказе от договора аренды земельного участка для эксплуатации металлического гаража, расположенного с южной стороны дворовой территории № по адресу 1 №1.2542.1. от <дата> недействующим в связи с его противоречием Земельному кодексу РФ и Гражданскому кодексу РФ. Взыскать с ответчика судебные расходы в виде государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела, придя к выводу о том, что спор носит гражданско-правовой характер, суд определился перейти к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация города Костромы, ФИО2, МУП «Городские сети».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, указывал, что действия ответчика не свидетельствует о рациональном использовании вверенных ему земель, законных оснований для прекращения с ним договорных отношений в отношении земельного участка не имеется.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы ФИО3, также представляющий интересы администрации г. Костромы иск не признал, поддержал доводы письменных возражений.

Третьи лица ФИО2, МУП «Городские сети» явку не обеспечили, ранее требования оставили на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика, третьего лица, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от <дата> год принадлежит металлический гараж размером 3х6 метров.

Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (в настоящее время правопреемник Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы) и ФИО1 на основании постановления администрации города Костромы от <дата> № заключен договор аренды земельного участка от 21 августа 2003 года № 1.2542.1, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, площадью ... кв.м., имеющий местоположение: город Кострома, с южной стороны к дворовой территории дома по адресу 1, в целях эксплуатации металлического гаража.

Срок действия Договора с 30 июля 2003 год по 18 сентября 2004 года (пункт 2.1 Договора).

29 ноября 2004 года Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы в адрес ФИО1 было направлено письмо, в котором было указано, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка № 1.2542.1 от <дата>, расположенного по адресу 1, южная сторона дворовой территории дома №, предоставленного для эксплуатации металлического гаража, продлен на неопределенный срок.

Таким образом, по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя не последовало возражений, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок на (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23 марта 2015 года, с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее Управление).

Управление, руководствуясь абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, направило в адрес ФИО1 уведомление от 17 мая 2022 года № 02-62исх-141/22 об отказе от договора аренды земельного участка заказным письмом с уведомлением, которое было вручено ФИО1 23 мая 2022 года. В уведомлении указано о прекращении арендных отношений по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Доводы истца о несоответствии административной процедуры – порядка совершения действий по принятию решений о прекращении названного договора, судом отклоняются по следующим причинам.

Уведомление (02-62 исх. №1410/22 от 17 мая 2022 года) об отказе от договора аренды направлено в адрес истца от имени Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (арендодателя по договору аренды) к полномочиям которого относится управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и землями государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования городской округ город Кострома.

С учетом изложенных правовых норм, суд приходит к выводу о правомерности одностороннего отказа Управления как арендодателя от договора аренды земельного участка, осуществленного компетентным органом путем соответствующего уведомления истца (арендатора), принятие при этом какого-либо правового акта законом не предусмотрено. Кроме того, по смыслу нормативных положений, регулирующих спорные правоотношения, арендодатель также, как и арендатор не обязаны мотивировать свое решение об отказе от Договора, возобновленного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Довод истца о том, что Договор по истечении срока его действия был возобновлен на определенный, а именно предельный срок, основан на ошибочном толковании норм действующего гражданского и земельного законодательства.

Действительно пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ определяют предельный максимальный срок (49 лет) для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако указанные нормы были введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в силу с 1 марта 2015 года.

В соответствии с пунктом 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды специальными федеральными законами.

Согласно положениям ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Учитывая, что ст. 39.8 ЗК РФ вступила в силу с 1 марта 2015 года, то есть после заключения Договора (21 августа 2003 года), и их действие не распространилось на отношения, возникшие ранее заключенных договоров (указаний об этом не имеется), новые нормы земельного законодательства к такому Договору в любом случае не подлежат применению и являются обязательными только для договоров аренды, заключаемых с 1 марта 2015 года.

Из пункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с абз. 4 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом доводы истца о том, что Управление превысило свои полномочия, реализуя право на односторонний отказ от исполнения Договора, являются не состоятельным, противоречащим нормативно-правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

Иск ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании недействующим решения об отказе от договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья