Изготовлено в окончательной форме 24 декабря 2025 г.
Дело № 2 – 358/2025
УИД 51RS0006-01-2025-000456-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Мончегорск 10 декабря 2025 года
Мончегорский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Архиповой Н.С.,
при секретаре Александровой Е.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Заполярье» о расторжении договора аренды, взыскании убытков,
установил:
ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что является собственником .... доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Вторым долевым собственником указанного нежилого помещения является ФИО3 <дд.мм.гггг> между ФИО3, ФИО2, в качестве собственников, и ООО «Заполярье» было заключено дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды от <дд.мм.гггг> в соответствии с которым, арендатор ООО «Заполярье» обязано за свой счет производить текущий ремонт объекта, содержать его в соответствии с санитарными и другими нормами; в случае если в результате действий арендатора состояние объекта ухудшается, привести объект в нормальное состояние и компенсировать арендодателю возникшие в связи с этим убытки в разумные сроки установленные арендодателем (п. 3.7 договора)
В связи с неисполнением ООО «Заполярье» условий договора, помещению причинен ущерб, стоимость восстановительного ремонта в соответствии с отчетом ООО «Баренц-Эксперт» №.... от <дд.мм.гггг> составляет 552 727,20 руб. Стоимость услуг по оценке составила 20 000 руб.
<дд.мм.гггг> в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды и возмещении убытков, ответа на которое в адрес истца до настоящего времени не поступало.
Просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений от <дд.мм.гггг>., взыскать с ответчика убытки в размере 276 363,60 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 291 руб.
Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, его интересы представлял ФИО1
Представитель истца ФИО1 уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды нежилых помещений от <дд.мм.гггг>., взыскать с ответчика убытки в размере 26 623,60 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины, излишне уплаченную госпошлину просил возвратить. Уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить.
Ответчик ООО «Заполярье», третье лицо ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «Заполярье» и третьего лица ФИО3 - ФИО4 просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенных в ранее представленных письменных возражениях.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Мурманской области ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Учреждения, сообщила, что при наличии законных оснований не возражает против удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с положениями части 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №...., суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дд.мм.гггг> между ФИО6 (арендодатель) и ООО «Заполярье» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду, временное пользование объект, для использования организации услуг общественного питания, нежилое помещение (магазин), с кадастровым (условным) номером №.... площадью .... кв.м, количество этажей: 1, инв. №...., лит. №.... по адресу: <адрес>; земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, площадью 186 кв.м, по адресу: <адрес>, на котором расположено здание №...., именуемое в дальнейшем объект (т. 1 л.д. 17-21).
Договор заключен сроком по <дд.мм.гггг> включительно и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 6.1. договора).
Помещение было передано арендатору ООО «Заполярье», что подтверждается актом приема-передачи, договор заключен на срок по <дд.мм.гггг> включительно, зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 22).
ООО «Заполярье» внесено в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером №...., генеральным директором Общества является ФИО7, учредителем – ФИО3 (т. 1 л.д. 68-85).
С <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> учредителями ООО «Заполярье» являлись ФИО3 и ФИО2 (в равных долях) (т. 2 л.д. 184-189).
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект недвижимости – здание, площадью .... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №...., с <дд.мм.гггг> зарегистрировано за Макаром Д.В. и ФИО3 по .... доле в праве у каждого (т. 1 л.д. 67-68).
<дд.мм.гггг> в связи с переходом права собственности на здание от ФИО6 к Макару Д.В. и ФИО3 дополнительным соглашением к договору аренды от <дд.мм.гггг> о замене стороны, договор аренды был изменен путем внесения двух арендодателей ФИО2 и ФИО3, соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Договор аренды заключен сроком по 31 января 2030 г. (п. 4 дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 23-24).
В силу пунктов 3.2, 3.11 договора аренды, арендатор обязан соблюдать в арендуемом объекте требования Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Ростехнадзора и иные правила и нормы, устанавливаемые для предоставленного в аренду объекта; осуществлять свою деятельность без ущерба для арендодателя и других арендаторов, размещенных в здании.
Согласно пункту 3.5 договора аренды, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт объекта в соответствии с санитарными и другими номами. Самостоятельно обеспечить содержание, техническое обслуживание и ремонт сетей и оборудования инженерного обеспечения, монтаж и установка которых выполнены арендатором и учтены на его балансе.
В случае если в результате действий арендатора состояние объекта ухудшается, арендатор обязан привести объект в нормальное состояние и компенсировать арендодателю возникшие в связи с этим убытки в разумные сроки, установленные арендодателем (п. 3.7).
Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что стороны несут ответственность за нарушение своих обязанностей по договору, а также за действия третьих лиц, действующих по указанию соответствующей стороны. Размер ущерба, нанесенного сторонами вследствие указанных выше причин, устанавливается двусторонним актом.
В соответствии с пунктом 9.3 договора, текущий и капитальный ремонт по инициативе арендатора производится им за свой счет, в разумный срок, с предварительным письменным уведомлением арендодателя, при этом арендатор обязан предоставить арендодателю заявку с перечнем желаемых работ, предоставить проект с указанием желаемого подрядчика, проект подлежит утверждению арендодателем.
<дд.мм.гггг> генеральным директором ООО «Заполярье» ФИО7 в адрес арендодателей ФИО2, ФИО3 направлено уведомление (требование) о необходимости проведения капитального ремонта арендуемого объекта, необходимость которого установлена по результатам обследования здания, проведенного ООО «СевПромСтрой». При проведении обследования здания было установлено повсеместное истирание напольного покрытия (линолеума), разрушение покрытия пола из ДВП, прогнившее покрытие пола из досок, разрушение чернового пола, лаг пола, разрушение подшивных потолков из ГКЛ, повсеместные протечки кровли, повреждение влагозащитного слоя из ПВХ пленки, намокание утеплителя, повреждение пароизоляции. По выявленным недостаткам, требующим проведения капитального ремонта, подготовлена локальная смета 16-24, которой определена сметная стоимость работ в размере 3 259 831,11 руб. В уведомлении содержится требование о неотложном выполнении работ по капитальному ремонту, в связи с наличием угрозы причинения вреда имуществу арендатора, жизни и здоровью сотрудников (т. 1 л.д. 109-111, 112).
На указанное требование представителем ФИО2 - ФИО8 в адрес ООО «Заполярье» направлен ответ, в котором указано о неисполнении ООО «Заполярье» на протяжении всего периода действия договора аренды обязанности о производстве текущего ремонта, что очевидно повлекло ухудшение состояния объекта недвижимости и причинение ущерба арендодателю, а также о наличии признаков злоупотребления правом в действиях ООО «Заполярье» в силу прямой взаимосвязи единоличного исполнительного органа Общества и собственника ? объекта (т. л.д. 113).
Для определения стоимости причиненного материального ущерба, арендодатель ФИО2 (истец) обратился в ООО «Баренц-Эксперт».
В соответствии с отчетом №.... об оценке рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт здания, расположенного по адресу: <адрес>, составленным ООО «Баренц-Эксперт» от 02.10.2024, полная стоимость восстановительного ремонта составляет 552 727,20 руб. (т. 2 л.д. 25-97).
<дд.мм.гггг> в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды от <дд.мм.гггг> и возмещении убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 276 363, 60 руб., которое оставлено ответчиком без ответа (л.д. 11, 12 гр. Дела №....).
<дд.мм.гггг> ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Заполярье» о расторжении договора аренды и взыскании убытков, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды (л.д. 7-9, 95 гр. дела №....).
Определением Мончегорского городского суда от <дд.мм.гггг> исковое заявление ФИО2 к ООО «Заполярье» о расторжении договора аренды и взыскании убытков оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора (л.д. 157-161 гр. дела №....).
<дд.мм.гггг> Макаром Д.В. в адрес ООО «Заполярье» направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 9), которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Связывая ухудшение состояния арендуемого имущества с неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта здания, представитель истца ФИО1 просил расторгнуть договор аренды.
Принимая во внимание, что вопросы необходимости проведения капитального ремонта спорного здания, стоимости проведения работ текущего и капитального характера требовал специальных познаний, судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «СтройТехЭксперт» (т. 1 л.д. 201-203).
Согласно заключению ООО «СтройТехЭксперт» №.... от <дд.мм.гггг> в ходе проведенного исследования экспертами установлено:
- проведение капитального ремонта объекта по адресу: <адрес> необходимо в части ремонта кровли и перекрытий, конструкции пола – конструкции подлежат замене. В рамках настоящего исследования рассчитать стоимость затрат на проведение капитального ремонта невозможно, ввиду отсутствия возможности определения точного состава подлежащих выполнению работ по капитальному ремонту, ввиду отсутствия проектной документации на здание, невозможности спрогнозировать объем скрытых дефектов в эксплуатируемом здании, а также необходимости более длительного мониторинга в соответствии с требованиями п.4, п.5 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ.
- проведение текущего ремонта, объекта по адресу: <адрес> необходимо, а именно необходима замена напольного покрытия, поврежденного в результате эксплуатации, отделки стен, потолков в отдельных помещениях. Определить стоимость текущего ремонта также невозможно в рамках настоящего исследования, так как он нецелесообразен до проведения капитального ремонта. При проведении капитального ремонта могут быть повреждены, которые на момент осмотра дефектов не имели, т.е. эксперты не могут на данном этапе определить состав и объем работ для проведения текущего ремонта.
Кроме того, эксперты пришли к выводу, что текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает от проведения текущего ремонта здания, но необходимо учитывать целесообразность каждого из них. В обследуемом здании проводить текущий ремонт помещений (внутренней отделки) при массовых протечках кровли, намоканий конструкций пола (под напольным покрытием) нерационально. Выявленные дефекты здания в виде протечек кровли, увлажнении конструкций пола (под напольным покрытием) не связаны с не проведением его текущего ремонта, а являются нарушением условий эксплуатации здания согласно статье 55.25 Градостроительного кодекса РФ п.4, п.5 (т. 1 л.д. 211-231).
Определением суда от <дд.мм.гггг> с учетом мнения сторон, с целью определения стоимости капитального и текущего ремонта спорного объекта недвижимости в объеме повреждений, выявленных на объекте в ходе экспертного исследования (осмотра) была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «СтройТехЭксперт» (т. 2 л.д. 107-109).
Согласно заключению экспертов ООО «СтройТехЭксперт» №.... от <дд.мм.гггг>, стоимость капитального ремонта объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, в объеме повреждений, выявленных на объекте в ходе экспертного исследования (осмотра) и относящихся к капитальному ремонту по состоянию на дату проведения экспертизы составит 507 873 руб., стоимость проведения текущего ремонта данного объекта в объеме повреждений, выявленных в ходе экспертного исследования (осмотра) и относящихся к текущему ремонту по состоянию на дату проведения экспертизы составит 51 247 руб. (т. 2 л.д. 114-148).
Оснований не доверять выводам экспертов, изложенным в заключениях экспертиз, у суда не имеется, поскольку экспертизы назначены и проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют соответствующий стаж работы и образование, не заинтересованы в исходе дела, заключения являются последовательными и мотивированными.
Разрешая заявленное требование о расторжении договора аренды, кроме установленных по делу обстоятельств в их совокупности, суд учитывает следующее.
Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
То обстоятельство, что часть 1 данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следует из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с не проведением арендатором текущего ремонта возможно в случаях: если стороны в тексте договора аренды указали, что обязанность по проведению текущего ремонта является существенным условием договора (статья 432 ГК РФ); если стороны прямо в тексте договора закрепили право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего ремонта.
Предъявление рассматриваемых требований истец и его представитель обосновали существенным ухудшением имущества в связи с непроведением текущего ремонта и существенным нарушением арендатором условий договора аренды.
Вместе с тем, как следует из договора аренды от <дд.мм.гггг>, его условия не предусматривают обязанность арендодателя по проведению текущего ремонта в качестве существенного условия договора, а также не устанавливают право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего ремонта.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что спорное нежилое здание требует проведения капитального ремонта.
При таких обстоятельствах довод истца о непроведении арендатором текущего ремонта арендованного здания, обязанность по проведению которого возложена на него пунктом 3.5 договора аренды от <дд.мм.гггг>, что, по мнению арендодателя, является существенным нарушением договора, является несостоятельным в силу статей 450, 619 ГК РФ, поскольку это обстоятельство не является основанием для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками, согласно пункту 2 названной статьи, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Материалами дела установлено, что спорное нежилое здание требует проведения текущего ремонта, стоимость которого в объеме повреждений, выявленных в ходе экспертного исследования на дату проведения экспертизы составила 51 247 руб.
Таким образом, в силу требований закона, арендодатель вправе требовать, в том числе в судебном порядке, взыскания суммы расходов, которые он понесет в будущем при проведении мероприятий по текущему ремонту.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца половины стоимости убытков по проведению текущего ремонта здания в сумме 26 623 руб.
Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы.
Расходы по оплате услуг проведения оценки материального ущерба в размере 20 000 руб., были понесены истцом с целью представления в суд доказательств в обоснование заявленных требований, подтверждены документально, они в силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ относятся к необходимым расходам, связанным с рассмотрением дела и подлежат взысканию с ответчика.
Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 8 291 руб. в соответствии с п.п. 10 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с уменьшением истцом размера исковых требований, подлежит возврату истцу.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Заполярье» о расторжении договора аренды, взыскании убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Заполярье» (ОГРН №....) в пользу ФИО2 (паспорт №....) денежные средства в размере 26 623 (двадцать шесть тысяч шестьсот двадцать три) рубля, расходы по оплате экспертного заключения в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.
В удовлетворении требований о расторжении договора аренды - отказать.
Управлению Федеральной налоговой службы по Мурманской области возвратить Макару Д.В. (паспорт №....) государственную пошлину в размере 8 291 (восемь тысяч двести девяносто один) рубля (чек по операции от <дд.мм.гггг>, СУИП №....).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.С. Архипова