Решение по делу № 3А-71/2023 от 04.10.2023

Дело № 3а-71/2023

УИД: 64OS0000-01-2023-000023-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями, в порядке статьи 46 комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000846 от 19 января 2023 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 25 ноября 2022 года, в размере равном его рыночной стоимости 20 300 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 23 766 223,91 рублей.

Вместе с тем согласно отчету № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленному ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 64<адрес>, по состоянию на 25 ноября 2022 года определена в размере 18 100 000 руб.

22 декабря 2022 года ФИО1 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленный ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 28 декабря 2022 года № ОРС-64/2022/000846 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

В материалы дела от представителя административного истца потупило ходатайство об уточнении заявленных административных требований, несогласия с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, не заявил.

Согласно возражениям представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», имеющимся в материалах дела, административный иск удовлетворению не подлежит.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 64:48:000000:77941, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 23 766223,91 рублей.

22 декабря 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленному ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <адрес> утверждена по состоянию на 25 нояря 2022 года в размере 18 100 000 рублей.

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленного ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7). В частности бюджетным учреждением указано, что на странице 30 отчета оценщик ошибочно отнес объект оценки к сегменту рынка - рынок недвижимого имущества офисного назначения, однако на страницах 31-32 отчета оценщик в «Анализе сегмента рынка объекта оценки» приводит данные по продаже отдельно стоящих зданий, торговой недвижимости, производственной недвижимости и объектов свободного назначения ОСН. Анализ рынка офисной недвижимости не приведен.

На странице 34 в таблице № 7.5.1 оценщиком приведен анализ фактических цен предложений, представленных на рынке объекта оценки в различных зданиях города Саратова. Оценщик не приводит данные по продаже офисных помещений в здании нахождения объекта оценки, при этом на дату оценки в сети Интернет имеются предложения по продаже офисов в здании нахождения объекта оценки. Цена предложений находится в диапазоне 55 304 - 82 818 руб./кв.м, что значительно больше цен предложений, указанных оценщиком на странице 34 отчета - удельные цены предложений по продаже нежилых зданий и помещений офисно-торгового назначения находятся в диапазоне 26 545 - 48 431 руб./кв.м. В связи с чем бюджетное учреждение полагает, что оценщик ошибочно взял в качестве объектов - аналогов объекты № № 1 и 2 и занизил стоимость объекта оценки. Бюджетным учреждением отмечено, что объект аналог № 2 является нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, состояние отделки данного помещения - стандарт (согласно фото в объявлении), однако в отчете указано, что состояние отделки данного помещения - премиум.

На странице 42 отчета оценщик ошибочно применил понижающую корректировку на «Состояние отделки» для объекта-аналога № 2: состояние отдели объекта оценки и объекта-аналога № 2 - типовой ремонт «стандарт».

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО №7.

Так, на странице 30 отчета оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка - рынок недвижимого имущества офисного назначения, а на странице 32 оценщик в «Анализе сегмента рынка объекта оценки» приводит данные по аренде ОСЗ, торговой недвижимости, производственной недвижимости и ОСН. Анализ рынка аренды офисной недвижимости не приведен.

На странице 35 отчета в таблице № 7.5.2 оценщиком приведен анализ фактических цен предложений по аренде помещений, представленных на рынке объекта оценки в различных зданиях г. Саратова. По непонятным причинам оценщик приводит только 1 (одно) предложение (минимальное) по аренде офисных помещений в здании нахождения объекта оценки: на дату оценки в сети Интернет имеются предложения по аренде офисов в здании нахождения объекта оценки. Цена предложений находится в диапазоне 713,00 - 803,50 руб./кв.м/мес., что | значительно больше цен предложений, указанных оценщиком на странице 36 отчета - цены предложений по аренде нежилых зданий и помещений офисно-торгового назначения находятся в диапазоне 415 - 700 руб./кв.м. В связи с чем сделан вывод, что ставка арендной платы равная 439,09 руб./кв./мес., рассчитанная оценщиком, занижена, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта оценки.

На странице 51 отчета оценщик ошибочно применил корректировки на площадь для всех объектов-аналогов.

На странице 50 отчета оценщик ошибочно применил понижающую корректировку на тип ковки для объекта-аналога № 2: тип парковки у здания объекта оценки и объекта-аналога № 2 - стихийная; по 1 (одному) месту для руководителя нельзя утверждать, что парковка - организованная.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленный ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 3.09/23 от 22 сентября 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3, в отчёте № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, составленном ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2), допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения.

Экспертом указано, что согласно заданию на оценку объектом оценки является объект капитального строительства (ОКС)

В соответствии с оценочной методологией рыночная стоимость объект капитального строительства определяется путём исключения из рыночной стоимости объекта недвижимости как единого объекта оценки стоимости земельного участка (или стоимости прав на земельный участок) на котором расположен данный объект недвижимости. В результате проведенной оценки объекта оценки оценщиком определена его рыночная стоимость как единого объекта оценки, при этом оценка стоимости прав на земельный участок не проведена, и в итоговом результате стоимости объекта оценки, стоимость данных прав не учитывается. Также оценщиком не проведен анализ возможной величины стоимости прав на земельный участок, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, и не сделаны какие-либо допущения о существенности влияния стоимости данных прав на итоговый результат оценки.

На страницах 25-26 отчета в разделе «Описание процесса оценки...» фактически отсутствует описание процесса оценки, которое соответствовало бы логике проведенного оценщиком расчета итоговой стоимости объекта оценки, при котором определяется не стоимость единого объекта недвижимости единого объекта оценки, а стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости прав на часть земельного участка в составе единого объекта оценки. Оценщиком не описана должным образом процедура расчета стоимости объекта оценки в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки, что в результате нарушает в целом и методологию определения рыночной стоимости объекта оценки.

На страницах 40-44 отчета при оценке рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки, оценщиком вносятся стоимостные корректировки в стоимости объектов аналогов на различие качественных характеристик месторасположения с объектом оценки. При этом оценщиком ошибочно позиционируется качественные характеристики месторасположение объекта оценки и выбранного им объекта аналога № 1. Оценщик, используя классификацию ценовых зон в городе, представленную в «Справочнике оценщика» недвижимости под редакцией ФИО4, относит месторасположение объекта оценки к ценовой зоне VI - «зоне крупных автомагистралей», а месторасположение объекта аналога № 1 к ценовой зоне IV - «спальные микрорайоны среднеэтажной застройки» (при этом оценщиком не учитывается, что фактическое месторасположение объекта оценки на Ильинской площади города Саратов с существенно большей вероятностью относится к ценовой зоне II - «центры деловой активности» города, также как и месторасположение объекта аналога № 1, который расположен поблизости с объектом оценки на удалении всего одного квартала, в нескольких сотнях метров от него).

Экспертом сделан вывод, что оценщиком ошибочно определяется величина стоимостных корректировок на различие качественных характеристик месторасположения объектов сравнения и соответственно в расчет стоимости объекта оценки в стоимости объектов аналогов вносятся не корректные стоимостные корректировки, что приводит к искажению в сторону занижения итоговой стоимости объекта оценки.

На страницах 40-48 отчета при определении стоимости объекта оценки как объекта капитального строительства сравнительным подходом оценки методом сравнения продаж оценщиком не проводится анализ стоимости прав на доли земельных участков в составе выбранных им единых объектов оценки объектов аналогов сравнения (не определены кадастровые номера земельных участков, на которых расположены объекты аналоги, не сделаны выводы о качестве имущественных прав на данные земельные участки), что не позволяет сделать правильный вывод о необходимости введения стоимостных корректировок стоимости объектов аналогов сравнения на разницу в качестве передаваемых имущественных правах на доли земельных участков в составе единых объектов оценки объектов сравнения при расчете стоимости оценки. Какие-либо корректировки стоимости объектов - аналогов на возможную разницу качества передаваемых имущественных правах на доли земельных участков в составе единых объектов оценки при заключении предполагаемой сделки купли-продаже с объектами сравнения оценщиком в расчет рыночной стоимости объекта оценки не вносятся.

Также экспертом установлено, что на страницах 40-48 отчета оценщик ошибочно относит все административно-офисные здания, в которых расположены объекты сравнения, к одному классу качества офисов В.

Объект оценки - офисное помещение, расположенное на 13 этаже в современном, класса качества В, 18-ти этажном бизнес-центре «На Ильинской», построенном в 2010 году.

Объект аналог сравнения № 1 - офисное помещение, расположенное в административно-офисном здании на улице Шелковичной, 37/45.

Объект аналог сравнения № 2 - офисное помещение, расположенное в административно-офисном здании на улице Советской, 61.

Здания объектов аналогов сравнения № 1 и № 2 построены в конце советского периода, не являются современными бизнес-центрами. Класс качества объектов аналогов № 1 и № 2 ниже, чем у объекта оценки.

В расчет рыночной стоимости объекта оценки необходимые стоимостные корректировки стоимостей объектов аналогов № 1 и № 2 на очевидную разницу в классе качества зданий и офисных помещений с объектом оценки оценщиком не вносятся, и тем самым искажается итоговый результат оценки в сторону его занижения.

На страницах 49-53 отчета при оценке арендной ставки для объекта оценки сравнительным подходом для определения потенциального валового дохода объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком вносятся стоимостные корректировки в стоимости объектов аналогов на различие качественных характеристик месторасположения с объектом оценки. При этом оценщиком ошибочно позиционируется качественные характеристики месторасположение объекта оценки.

Оценщиком ошибочно относится месторасположение объекта оценки к ценовой зоне VI - «зоне крупных автомагистралей города», согласно используемой оценщиком классификации ценовых зон в городе, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости» под редакцией ФИО4, поскольку месторасположение объекта оценки на Ильинской площади города Саратов, с существенно большей вероятностью относится к ценовой зоне II - «центры деловой активности» города. В результате чего, оценщиком ошибочно определяются и соответственно вносятся в расчет арендной ставки объекта оценки не корректные стоимостные корректировки к арендным ставкам у объектов аналогов, что в итоге приводит к занижению потенциального валового дохода объекта оценки и искажению его итоговой стоимости в сторону занижения.

На страницах 40-48 и 49-56 при расчете сравнительным подходом оценки рыночной стоимости объекта оценки и рыночной величины арендной ставки объекта оценки оценщиком величины возможных стоимостных корректировок стоимостей объектов аналогов сравнения (в частности, на возможность торга, на класс качества объектов сравнения) определяются по информации, представленной в «Справочнике оценщика» недвижимости под редакцией ФИО4, как средние значения усреднённых данных по всем городом России. При этом оценщиком не учтен факт наличия в данном справочнике более точной информации о величине данных стоимостных корректировках для городов с населением от 500 тысяч до 1 миллиона человек, к которым относится город Саратов, и в котором расположен оцениваемый оценщиком объект оценки, тем самым искажается итоговый результат оценки.

На страницах 42 и 51 отчета при расчете в рамках сравнительного подхода итоговых величин рыночной стоимости объекта оценки и арендной ставки для объекта оценки, при выборе весовых коэффициентов для скорректированных стоимостей объектов аналогов оценщиком приводится согласования скорректированных цен объектов-аналогов, при этом учитывается только количество корректировок, но не учитывается их величина. Количество проводимых оценщиком корректировок не является обязательным и конечным. Поэтому применение в расчете при определении итогового результата стоимости объекта оценки согласования скорректированных «цен» объектов-аналогов, исходя только из количества проведенных корректировок некорректна, и приводит к некоторому искажению итогового результата оценки объекта оценки. При выборе весовых коэффициентов для скорректированных стоимостей объектов аналогов в расчете итогового результата стоимости объекта оценки, в оценочной практике применяется принцип, чем меньше требуется суммарной по абсолютной величине корректировки стоимости объекта аналога, тем больше данный аналог сопоставим с объектом оценки по количественно-качественным характеристика и тем больше ему назначается вес при согласовании скорректированных стоимостей объектов аналогов (и соответственно, наоборот). Величина рассчитанных оценщиком весовых коэффициентов, применяемых в расчетах, не соответствует приведенной выше формуле, не представляется возможным проверить правомочность их применения в расчете. Вместе с тем экспертом отмечено, что в представленном в отчете при согласовании результатов оценки оценщиком не даётся объяснение расхождения промежуточных результатов, полученных с применением разных подходов к оценке объекта оценки, и не анализируются достоинства и недостатки подходов оценки, используемых им при определении стоимости объекта оценки.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете, в нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3 в отчете отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО3, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО3 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО3 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Оценка-64» (оценщик ФИО2) при составлении отчета № 0734-2022 от 19 декабря 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000846 от 19 января 2023 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № «Оценка-64» (оценщик ФИО2) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 3.09/23 от 22 сентября 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки проведен некорректно; процедура расчета стоимости некорректна.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <адрес> эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также метод прямой капитализации в рамках доходного подхода, отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/. ГУГЛ-картах https://google.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

На момент проведения экспертизы на рынке предлагалось некоторое количество объектов аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, количественным и качественным характеристикам с исследуемым объектом недвижимости.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет-ресурсов, таких как https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru, www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://архивоценщика.рф, https://saratov.cian.ru/.

Экспертом проанализирована информация актуальных на дату оценки предложений к продаже объектах недвижимости на рынке недвижимости г. Саратова сопоставимых с объектом экспертиз для выбора наиболее сопоставимых в качестве объектов аналогов сравнения для использования их при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы и прав на земельный участка. Наиболее сопоставимые по своим качественно-количественным показателям объекты недвижимости отобраны экспертом для определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости.

Информация считается достоверной, данная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках объектов сравнения при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта экспертизы, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Информация считается достаточной, использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объектов аналогов, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м. в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводятся стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведены корректировки на возможность торга, на местоположение, на класс качества (для объектов-аналогов № № 1, 2).

В результате реализации сравнительного подхода оценки рыночная стоимость нежилого помещения офисного назначения с кадастровым номером <адрес> определена экспертом в размере 21 800 000 рублей.

В результате реализации сравнительного подхода оценки доли равной 30,3 кв.м в праве на земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 853 кв.м на котором расположено здание БЦ «На Ильинской», в котором находится оцениваемое помещение с кадастровым номером <адрес>, общей площадью 568,5 кв.м, на дату оценки 25 ноября 2022 года определена экспертом в размере 434 000 рублей.

Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы доходным подходом оценки прогнозируется величина его потенциального годового валового дохода за будущий расчетный период после даты оценки.

Для определения величины прогнозного потенциального годового дохода объекта экспертизы экспертом на дату оценки определялась величина рыночной арендной ставки удельной единицы общей арендопригодной площади объекта экспертизы.

Величина арендной ставки определена на основе анализа рыночных данных о предложениях к аренде объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемыми объектами методом сравнения продаж сравнительного подхода оценки.

На момент проведения экспертизы на рынке недвижимости предлагалось к сдаче в аренду достаточное количество объектов недвижимости сопоставимых по своим основным экономическим, количественным и качественным характеристикам с объектом экспертного исследования.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов аналогов для оценки объекта экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет ресурсов: https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru,www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru,www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://apxивоценкa.pф/app/corrections, https://saratov.cian.ru/.

Экспертом проанализирована информация актуальных на дату оценки более чем о 20-ти предложений предлагаемых для сдачи в аренду объектах недвижимости на рынке недвижимости Саратова, сопоставимых с объектами экспертизы для выбора наиболее сопоставимых в качестве объектов аналогов сравнения для использования их при расчете величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади для объекта экспертизы.

В результате проведенного анализа из выборки предложений к аренде были исключены предложения об аренде помещений, требующих ремонта для начала их эксплуатации по назначению, а также предложения об аренде помещений наименее сопоставимых с объектом экспертизы, по качественным показателям (в первую очередь по месторасположению).

Таким образом, была получены выборка предложений к аренде объектов недвижимости торгового назначения наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами недвижимости с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв. м. в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных услуг)

Для определения величина рыночной арендной ставки удельной единицы площади объекта экспертизы экспертом отобраны три объекта недвижимости наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по своим качественно-количественным показателям. Информация о предложениях сдачи в аренду сопоставимых с объектом экспертизы объектах недвижимости приведена в приложении к данному заключению.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м. в месяц арендуемой общей площади объектов сравнения.

Арендная ставка рассчитана без учета величины коммунальных услуг, так как счет за коммунальные услуги выставляется собственнику, который, в свою очередь, предъявляет счета за коммунальные услуги арендатору.

Экспертом не проводятся стоимостные корректировки по характеристикам, которые сопоставимы как для оцениваемого объекта, так и для объектов аналогов сравнения.

Экспертом проведены корректировки на возможность торга, на местоположение, на состояние внутренней отделки, на площадь, на коммунальные платежи, на возможность парковки.

Сравнительным подходом оценки экспертом определена рыночная величина арендной ставки для объекта экспертизы нежилого помещения офисного назначения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 568,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в здании БЦ «На Ильинской», которая на дату оценки 25 ноября 2022 года в размере 495,5 руб.

Величина коэффициентов недозагрузки и неплатежей для объекта экспертизы при расчете стоимости принимается равным среднему значению при аренде офисно-торговых объектов недвижимости равной = 0,88 (12,0%) по информации для городов с населением от 500 тысяч до 1 млн. человек, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости - 2021 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода», полная версия под редакцией ФИО4, <...> г., стр. 36.

Величина коэффициентов операционных расходов для объекта экспертизы в расчёте его рыночной стоимости принимается равным среднему значению для торговых зданий и помещений = 0,27 (27,0%) по информации представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/.

Величина коэффициентов капитализации для объекта экспертизы в расчёте его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для офисных, зданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы, находящегося в областном центре Саратовской области в городе Саратов, принимается на уровне среднего значения между значением нижней границы = ОД (10,0%) и значением верхней границы = 0,12 (12,0%) представленных диапазонов возможных коэффициента капитализации для офисных объектов недвижимости и других общественных помещений и зданий = 0,11 (11,0%).

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объектов экспертизы, находящихся в региональном областном центре Саратовской области в городе Саратов, принимается равным 10,0% (0,10) на уровне среднего значения между значением нижней границы = 0,9 (9,0%) и значением верхней границы = 0,12 (12,0%) для торговых заданий и помещений.

Таким образом, в результате реализации доходного подхода оценки рыночная стоимость ЕОН нежилого помещения офисного назначения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 568,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в здании БЦ «На Ильинской», на дату оценки 25 ноября 2022 года определена экспертом в размере 19 700 000 рублей.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта экспертизы как объект капитального строительства без учета стоимости прав не земельный участок по состоянию на 25 ноября 2022 года в отношении: нежилого здания нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, определено экспертом в размере 20 300 000 рублей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 25 ноября 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 22 декабря 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 25 ноября 2022 года, в размере 20 300 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 22 декабря 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева