Дело № 2-330/2023 (УИД: 39RS0006-01-2023-000287-94)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2023 г. г. Балтийск

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 330/2023 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области и Министерству градостроительной политики Калининградской области о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым требованием. В обоснование своего иска сослался на то, что ему на праве собственности принадлежит квартира <....> в городе Балтийске Калининградской области, общей площадью <....> кв. м. С целью улучшения жилищных условий и проживания семьи, без получения на то разрешения соответствующих органов, он произвел реконструкцию, переустройство и перепланировку квартиры.

В ходе реконструкции, перепланировки, переустройства выполнены следующие работы: произведен демонтаж конструкций веранды площадью <....> кв.м с устройством новых наружных стен с дверными и оконными проемами, в результате чего образовано новое помещение (5). На мансардном этаже выполнено устройство балкона (помещение 5) за счет перекрытий пристроенного помещения № 5 на первом этаже; в наружной стене подвального помещения выполнена закладка оконного проема; выполнен монтаж перегородки, разделяющей новые помещения 2-3. Выполнен монтаж перегородки, разделяющий новые помещения 4-5. В перегородке, разделяющей помещения 1-4, выполнено устройство дверного проема; на первом этаже выполнен демонтаж дверного заполнения между помещениями 1-3; на мансардном этаже выполнен демонтаж перегородки, разделявшей бывшие помещения 1ж-3. Выполнено устройство новой перегородки с дверным проемом с дверным заполнением, разделяющей новые помещения 1ж-4, а также устройством новой перегородки с дверным проемом образованы новые помещения 1-3; в стене, разделяющей новые помещения 2-5, выполнен демонтаж оконного блока и взамен устроен дверной проем; в подвальном помещении: в новом помещении 5 выполнена переустановка унитаза, выполнен монтаж биде и раковины; в бывшем помещении 3 выполнен демонтаж душевой; выполнен монтаж котла; в новом помещении 4 выполнен монтаж ванны и раковины.

В результате произведенных истцом работ общая площадь квартиры увеличилась до <....> кв.м, что отражено в техническом паспорте, составленном Балтийским отделением Приуральского филиала АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» по состоянию на 27.10.2022.

Кроме того, работы по реконструкции выполнены на земельном участке, который принадлежит собственникам жилых помещений <....>. При этом сами собственники жилого дома <....> в г. Балтийске не возражают против произведенных работ по реконструкции, что подтверждается решением общего собрания собственников.

Истец, уведомленный о дате и времени судебного заседания должным образом, в суд не явился, просит рассмотреть дело без его участия.

Представители ответчиков, уведомленные о дате и времени судебного разбирательства, в суд также не явились.

Третьи лица, уведомленные о дате и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Третье лицо ПАО «Сбербанк», как залогодержатель вышеуказанного недвижимого объекта, в силу заключенного с истцом кредитного (ипотечного) договора просит рассмотреть данное дело в его отсутствие, в письменных пояснениях полагает, что в силу ст.ст. 343, 346 ГК РФ истец не имеет права распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя, а если работы, связанные с реконструкцией объекта привели к тому, что он использует жилое помещение в качестве гостиницы, то указанное обстоятельство нарушает права залогодержателя.

Проверив доводы искового заявления, изучив письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, квартира <....> в городе Балтийске Калининградской области, общей площадью <....> кв. м, принадлежит на праве собственности ФИО1 Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.05.2023 (л.д. 100-103). Кроме того, из представленных в суд документов следует, что существует обременение объекта - ипотека в силу закона (кредитный договор, заключенный истцом с ПАО «Сбербанк» от 21.08.2017 №) (л.д.199-217).

Из технического паспорта на вышеуказанное жилое помещение следует, что квартира, принадлежащая истцу на праве собственности, расположена на пером и мансардном этаже с подвалом и фактически до произведенных перепланировки и переустройства и реконструкции имела общую площадь <....> кв.м (л.д. 8-34).

Судом установлено, что в ходе произведенной истцом реконструкции, перепланировки, переустройства общая площадь жилого помещения увеличилась и стала составлять <....> кв.м, при этом жилая площадь составила <....> кв.м, площадь подсобных помещений – <....> кв.м, также за счет пристройки увеличилась площадь всех частей квартиры и стала составлять <....> кв.м.

В ходе реконструкции, перепланировки, переустройства выполнены следующие работы: произведен демонтаж конструкций веранды площадью <....> кв.м; устройством новых наружных стен с дверными и оконными проемами образовано новое помещение (5). На мансардном этаже выполнено устройство балкона (помещение 5) за счет перекрытий пристроенного помещения № 5 на первом этаже; в наружной стене подвального помещения выполнена закладка оконного проема; выполнен монтаж перегородки, разделяющей новые помещения 2-3. Выполнен монтаж перегородки, разделяющий новые помещения 4-5. В перегородке, разделяющей помещения 1-4 выполнено устройство дверного проема; на первом этаже выполнен демонтаж дверного заполнения между помещениями 1-3; на мансардном этаже выполнен демонтаж перегородки, разделявшей бывшие помещения 1ж-3. Выполнено устройство новой перегородки с дверным проемом с дверным заполнением, разделяющей новые помещения 1ж-4, а также устройством новой перегородки с дверным проемом образованы новые помещения 1-3; в стене, разделяющей новые помещения 2-5 выполнен демонтаж оконного блока и взамен устроен дверной проем; в подвальном помещении: в новом помещении 5 выполнена переустановка унитаза, выполнен монтаж биде и раковины; в бывшем помещении 3 выполнен демонтаж душевой; выполнен монтаж котла; в новом помещении 4 выполнен монтаж ванны и раковины.

Согласно техническому отчету № от 21.11.2022 следует, что проведенная, реконструкция, перепланировка и переоборудование квартиры <....> в г. Балтийске отвечают требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СП 54.13330.2022; СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85. «Внутренний водопровод и канализация зданий», Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8 Требования пожарной безопасности) и с соблюдением санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Все выполненные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни, здоровью и не нарушают права и законные интересы проживающих в доме граждан (л.д. 15-30).

Никаких сомнений в правильности означенного заключения и компетенции специалистов, составивших технический отчет с соответствующими выводами, у суда не имеется.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого им решения.

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ следует, что изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, в том числе, площади и качества инженерно-технического обеспечения представляет собой реконструкцию.

Как следует из пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170, не допускаются переоборудование и перепланировка квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома и квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Поскольку работы по реконструкции жилого помещения были выполнены ФИО1 без получения на это необходимых разрешений, по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ новый объект недвижимости в виде квартиры общей площадью <....> кв. м и общей площадью всех частей квартиры <....> кв.м, расположенной по адресу: Россия, Калининградская область, <....>, является ничем иным, как самовольной постройкой.

Абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом, земельный участок площадью <....> кв. м с кадастровым номером <....>, относящийся к категории земель населённых пунктов, имеющий вид разрешённого использования «под существующий многоквартирный жилой дом» и расположенный по адресу: Калининградская область, <....>, находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.06.2022 (л.д. 35-36).

Топографическая съёмка от 16.05.2023 (л.д. 196) свидетельствует о том, что возведенная истцом пристройка площадью <....> кв.м вошла в состав квартиры № и находится в границах земельного участка с КН <....>.

Следовательно, ФИО1 осуществил самовольную реконструкцию квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме <....>, на земельном участке, предназначенном под существующий многоквартирный жилой дом и принадлежащем ему и другим собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из материалов дела, собственники квартир № а также администрация МО БГО, как собственник квартиры <....> Калининградской области дали согласие на сохранение в реконструированном виде принадлежащей истцу квартиры №.

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

По итогам разбирательства дела судом не выявлено нарушений истцом при производстве строительных работ в ходе реконструкции, переустройства и перепланировки принадлежащей ей квартиры требований пунктов 1.7.2 и 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

Проведённый судом анализ всех представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что в результате самовольных реконструкции, переустройства и перепланировки жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, условия проживания в нём ФИО1, а выполненные работы по перепланировке, переустройству и реконструкции никак не повлияли на прочность несущих конструкций здания в целом.

При выполнении ремонтно-строительных работ нормальное функционирование внутридомовых инженерных сетей не было нарушено, возможность доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам многоквартирного дома сохранилась.

В судебном заседании не установлено данных о том, что выполненные в квартире истца работы повлекли нарушение противопожарных и санитарных норм и требований.

Не подтвердились доводы третьего лица ПАО «Сбербанк» о том, что ФИО1 фактически при выполнении работ по реконструкции, перепланировке и переустройству обустроил жилое помещение под гостиницу, а указание в иске ФИО1 о стоимости объекта гостиницы является ничем иным как опиской, допущенной при составлении искового заявления.

Кроме того, суд полагает, что в данном случае при реконструкции, перепланировке, переустройстве собственником принадлежащего ему недвижимого имущества, являющегося предметом залога, не требуется согласия залогодержателя. При этом исходит из следующего:

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

В силу п. 1 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Правовые последствия нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, а также способы защиты прав залогодержателя в этом случае предусмотрены, в том числе, ст. 35 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, предусматривающей, в частности, досрочное исполнение обеспеченного обязательства.

В силу ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Последствия самовольного проведения перепланировки и переустройства предусмотрены п. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, в данном случае залогодержатель не является органом, осуществляющим согласование самовольной перепланировки и переустройства, законом порядок для получения согласования залогодержателя для указанной цели - сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, не предусмотрен.

Оснований полагать, что ФИО1 допущено нарушение прав банка как залогодержателя, в том числе, связанных с уменьшением стоимости заложенного имущества, либо ухудшением его технических характеристик, не имеется.

С учётом установленных обстоятельств дела, признавая исследованные доказательства допустимыми и достаточными и оценивая их в совокупности, суд приходит к выводу о соблюдении всех предусмотренных законом условий для признания за ФИО1 права собственности на реконструированную квартиру общей площадью <....> кв. м (площадь всех частей квартиры <....> кв.м), расположенную по адресу: Россия, Калининградская область, <....>, и полностью удовлетворяет иск ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области и Министерству градостроительной политики Калининградской области о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение, удовлетворить.

Признать за ФИО1, <....> право собственности на жилое помещение в виде квартиры общей площадью <....> кв.м, общей площадью всех частей квартиры <....> кв.м, в том числе, жилой площадью <....> кв.м, подсобных помещений <....> кв.м, с кадастровым номером <....>, расположенной по адресу: Калининградская область, <....>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Л.Л. Чолий

Мотивированное решение изготовлено 28.06.2023.