Дело № 3а-16/2022
УИД 55OS0000-01-2021-000299-66
Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Ершовой Л.А.,
при секретаре Курдюмовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 2 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квадро Групп» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 30 июня 2021 года № и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Квадро Групп» (далее – ООО «Квадро Групп», общество) на момент обращения в суд являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером № , общей площадью 27 693 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, , на основании дополнительного соглашения № 4 к договору аренды земельного участка № АЗ-36-077-2007 (том 1 л.д. 18-20). Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет (том 3 л.д. 11).
На основании отчета об оценке № -Н от 28 мая 2021 года, выполненного ООО (оценщик В.), административный истец 1 июня 2021 года обратился в бюджетное учреждение, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Решением бюджетного учреждения от 30 июня 2021 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендной платы, общество обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке № -Н от 28 мая 2021 года по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 1 л.д. 5-9).
В период рассмотрения настоящего административного дела ООО «Квадро Групп» 27 октября 2021 года выкупило спорный земельный участок на условиях, определенных решением Арбитражного суда Омской области от № (том 3 л.д. 171-173, том 5 л.д. 114-115).
В ходе судебного разбирательства административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № от 17 августа 2022 года (том 5 л.д. 111).
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Квадро Групп» ФИО1 заявленные требования поддержала с учетом уточнения. Пояснила, что с 27 октября 2021 года административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № , несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права общества, поскольку влечет увеличение налоговых платежей.
Представитель бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований. Просил взыскать с административного истца в пользу бюджетного учреждения судебные расходы по оплате стоимости повторной судебной экспертизы в размере (том 3 л.д. 79-84, 116-117).
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО3 не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном заключением эксперта.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 113-132).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № является действующей, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ООО «Квадро Групп» 1 июня 2021 года обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению прилагало отчет об оценке № -Н от 28 мая 2021 года (том 2 л.д. 2-244, том 3 л.д. 85-86).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
30 июня 2021 года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком не обосновано использована в расчетах лишь часть доступных ему объектов-аналогов (том 1 л.д. 14-16, том 3 л.д. 90-94).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № -Н от 28 мая 2021 года, подготовленный оценщиком ООО В. (том 2 л.д. 2-244).
В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет .
Определением Омского областного суда от 14 сентября 2021 года по ходатайству бюджетного учреждения по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и установления наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения; проведение экспертизы поручено эксперту БО Х. (том 4 л.д. 77-85).
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от 28 октября 2021 года, согласно которому нарушения, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 30 июня 2021 года № , экспертом не обнаружены; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными (том 4 л.д. 110-140).
Определением Омского областного суда от 14 января 2022 года по ходатайству бюджетного учреждения по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 4 л.д. 229-236).
В соответствии с представленным заключением эксперта № от 15 апреля 2022 года эксперт пришел к следующим выводам:
- в отчете № -Н от 28 мая 2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № имеются нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 30 июня 2021 года № в части нарушений № 5 и № 6;
- отчет № -Н от 28 мая 2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) в части не соответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «б», «д» пункта 22 ФСО № 7, пункту 5 ФСО № 3, а именно необоснованного принятия в качестве объекта-аналога по сегменту производственная деятельность объекта № 11, расположенного в зоне малоэтажной застройки Ж-2, для которой не предусмотрено размещение объектов производственного назначения, и имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования под строение», а также неверного применения корректировки на транспортную доступность для объекта-аналога № 12, поскольку расстояние от объекта до значимой автодороги должно измеряться не по прямой, а по фактическому проезду (с учетом объезда препятствий – ж/д путей через предусмотренный переезд) (том 5 л.д. 4-20).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № от 15 апреля 2022 года, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Т., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Т. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден (том 5 л.д. 3).
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет № -Н от 28 мая 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требований ООО «Квадро Групп» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно заключению № от 17 августа 2022 года, подготовленному экспертом ФБУ М., суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертное заключение № от 17 августа 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.
Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Представленные административным ответчиком возражения на заключение эксперта № от 17 августа 2022 года проанализированы судом (возражения – том 5 л.д. 116-117).
Отклоняя возражения бюджетного учреждения о том, что экспертом не в полном объеме исследуется рынок, подбирается наиболее подходящий диапазон рынка, что приводит к искажению и снижению рыночной стоимости объектов оценки, а также об отсутствии скриншотов объявлений, суд исходит из следующего.
Эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, использовал объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка («Производственная деятельность») и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблице № 2 заключения. При производстве экспертизы экспертом использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения и являющиеся актуальными в настоящее время.
Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта 1671/2-4 от 17 августа 2022 года следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.
Согласно пункту 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Примененные корректировочные коэффициенты для каждого из объектов-аналогов приведены в таблице № 3 заключения.
Расчет корректировочного коэффициента для каждого из аналогов производился по единой формуле, приведенной на странице 34 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога, которые также приведены в экспертном заключении.
Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации, который составил 28,75 %, что подтверждает корректность выборки (страницы 52-53 заключения).
Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
Таким образом, возражения бюджетного учреждения на заключение эксперта № 1671/2-4 от 17 августа 2022 года о нарушении экспертом требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5,13 ФСО № 3, подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 суд находит необоснованными.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.
При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать 1 июня 2021 года.
Разрешая требование Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» о взыскании судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьей 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7).
В силу части 1 статьи 111, статьи 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Как указано выше, 14 января 2022 года определением суда по ходатайству административного ответчика назначена повторная судебная экспертиза, расходы по ее проведению в сумме возложены на Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (том 4 л.д. 229-236).
Денежные средства в указанном размере перечислены бюджетным учреждением на счет суда.
19 апреля 2022 года дело с экспертным заключением поступило в суд (том 5 л.д. 1). На основании определения судьи от 20 апреля 2022 года произведена оплата экспертной организации за производство экспертизы в размере (том 5 л.д. 25).
Выводы эксперта, указанные в заключении № от 17 августа 2022 года о наличии в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка, о наличии в отчете об оценке недостатков приняты судом во внимание при разрешении административного искового заявления.
Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, подтверждены, что явилось основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца в указанной части, судебные расходы в размере по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ООО «Квадро Групп».
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости .
Датой подачи заявления считать 1 июня 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квадро Групп» в пользу Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» судебные расходы в размере .
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Л.А. Ершова
Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2022 года.