Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> МО 26 сентября 2022 года

Королевский городской суд <адрес> в составе судьи Шишкова С.В., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Истра к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и встречному иску ФИО2 к Администрации г.о. Истра о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2, о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка в сумме 909 602,17 руб. основного долга и 100 471,26 руб. пени. В обоснование иска указал, что между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на аренду земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, с КН №, категория земель - земли населенных пунктов, для использования для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Ивановское, вблизи д. Лужки, а арендатор обязуется принять Земельный участок по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор передачи прав и обязанностей ФИО2 Срок договора в соответствии с п. 2.1, Настоящий договор заключается на срок 13 (тринадцать) лет и 2 (два) месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год. Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Протоколом; Размер арендной платы определяется в приложении 2 к договору, пункты договора 3.2,3.3. В соответствии с Приложением 2 п. 2, размер годовой арендной платы составляет: 11 536 000 руб., а ежемесячный платеж составляет: 961 333,33 руб. Согласно п. 3.4 Договора, арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежемесячно, до 10 числа текущего месяца включительно. В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

На основании п. 3.7 Договора обязательства по оплате по настоящему договору считаются исполненными после внесения Арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный пунктом 3.4 настоящего договора. При внесении Арендатором арендной платы не в полном объеме, установленном пунктом 3.4 настоящего договора, обязательства по настоящему договору считаются неисполненными.

Согласно п. 3.4 Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 10 числа текущего месяца включительно, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательственным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора.

Указал, что ответчик своих обязательств не исполнил, им была допущена просрочка внесения арендного платежа. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ числится задолженность в размере 909 602,17 (девятьсот девять тысяч шестьсот два рубля 17 копеек), пени - 100 471,26 (сто тысяч четыреста семьдесят один рубль 26 копеек).

В силу с п. 5.3 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В адрес ответчика была направлена заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ Претензия №, с требованием о погашении задолженности по внесению арендный платы. Однако до настоящего времени ответ на указанное письмо истцу не поступал, задолженность по арендной плате ответчиком погашена не была.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен, требования поддержал, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, представив письменные возражения.

Также ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к Администрации г.о. Истра о взыскании денежных средств в размере 4 672 33 рубля 33 коп. В обоснование иска указал, что между Администрацией г.о. Истра и ФИО2 по итогам аукциона заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с КН № с видом разрешенного использования - «ведение садоводства». Указанный вид разрешенного использования предусматривает возможность строительства на таком земельном участке, что также подтверждено в пункте 4.3.2 указанного Договора аренды. В связи с этим в силу положений Земельного кодекса РФ земельный участок и предоставлялся на торгах. Она, участвуя в торгах и заключая указанный договор, исходила из того, что на данном земельном участке возможно строительство. Она обратилась в администрацию с уведомлением о начале строительства, однако в согласовании данного уведомления было отказано в связи с отсутствием документов о наличии/отсутствии на земельного участке полезных ископаемых и возможности его использования для строительства.

Впоследствии, когда она подготовила документы для получения разрешительных документов для строительства и повторно направила уведомление о начале строительства было установлено, что земельный участок имеет запрещение на строительство. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № администрация указала на то, что в отношении земельного участка установлены прочие ограничения, а именно «без права застройки объектами капитального строительства». Ограничения были введены на основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым земельный участок КН № относился к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ - для ведения подсобного хозяйства. Перед выставлением земельного участка КН № на торги Администрация го Истра поменяла ВРИ на ведение садоводства, однако не сняла ограничения связанные с ранее действующим ВРИ - для ведения личного подсобного хозяйства. Администрация г.о. Истра, выставив на аукцион участок с ВРИ для ведения садоводства, который предусматривает возможность строительства, не исключив ограничения на строительство. Она обратилась в Администрацию с письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором просила исполнить свои обязательства как арендодателя по договору и предоставить предмет аренды, соответствующий положениям и цели договора а именно земельный участок в отношении которого может быть получено разрешение на строительство, путем снятия обременения виде «запрета на размещение объектов капитального строительства». Администрацией городского округа Истра подготовлено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отмене особого режима использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. с местоположением: <адрес>, сельское поселение Ивановское, вблизи д. Лужки» и передано в управление Росреестра для снятия данного ограничения. Считает, что Администрация не обеспечила возможность использовать земельный участок в соответствии с целью договора. ДД.ММ.ГГГГ Администрация направила ФИО2 уведомление о согласовании строительства садового дома на участке. До снятия ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, ей как арендатору не была обеспечена возможность пользовать предмет аренды в соответствии с условиями договора аренды. При этом, она уплачивала арендную плату за весь период действия договора до ДД.ММ.ГГГГ года, хотя не имела возможности использовать земельный участок в соответствии с целями договора аренды. Она, участвуя в торгах и заключая указанный договор, исходила из того, что на данном земельном участке возможно строительство. Однако вследствие действий администрации г.о. Истра, строительство было невозможно в период с даты заключения договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, до даты снятия ограничений в отношении земельного участка с ответчик как арендатор не могла использовать земельный участок, а следовательно не обязана вносить арендную плату. ДД.ММ.ГГГГ Администрация согласовала строительство садового дома. Таким образом, внесенные денежные средства являются убытками и подлежат взысканию с ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика встречный иск поддержал и просил удовлетворить.

Представитель истца возражений на встречный иск не представил.

Суд, выслушав мнение представителя ответчика, находит, что встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, а иск Администрации отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на аренду земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, с КН № категория земель - земли населенных пунктов, для использования для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес> а арендатор обязуется принять Земельный участок по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор передачи прав и обязанностей ФИО2 Срок договора в соответствии с п. 2.1, Настоящий договор заключается на срок 13 (тринадцать) лет и 2 (два) месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п.4.3.2. договора Арендатор имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целью, указанной в п.1.3. настоящего договора, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Из объяснений представителя ответчика следует, что ФИО2 участвуя в торгах и заключая указанный договор, исходила из того, что на данном земельном участке возможно строительство.

ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ года обратилась в администрацию с уведомлением о начале строительства, однако в согласовании данного уведомления было отказано в связи с отсутствием документов о наличии/отсутствии на земельного участке полезных ископаемых и возможности его использования для строительства.

Впоследствии ФИО2 подготовила документы для получения разрешительных документов для строительства и повторно направила уведомление о начале строительства, было установлено, что земельный участок имеет запрещение на строительство.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № администрация указала на то, что в отношении земельного участка установлены прочие ограничения, а именно «без права застройки объектами капитального строительства».

Ограничения были введены на основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым земельный участок КН <данные изъяты> относился к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ - для ведения подсобного хозяйства.

Перед выставлением земельного участка КН № на торги Администрация го Истра поменяла ВРИ на ведение садоводства, однако не сняла ограничения связанные с ранее действующим ВРИ - для ведения личного подсобного хозяйства.

Администрация г.о. Истра, выставив на аукцион участок с ВРИ для ведения садоводства, который предусматривает возможность строительства, но не исключила ограничения на строительство.

ФИО2 обратилась в Администрацию с письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором просила исполнить свои обязательства как арендодателя по договору и предоставить предмет аренды, соответствующий положениям и цели договора а именно земельный участок в отношении которого может быть получено разрешение на строительство, путем снятия обременения виде «запрета на размещение объектов капитального строительства».

Администрацией городского округа Истра подготовлено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отмене особого режима использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. с местоположением: <адрес> и передано в управление Росреестра для снятия данного ограничения.

Таким образом, администрация не обеспечила возможность использовать земельный участок в соответствии с целью договора и возможностью строительства.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация направила ФИО2 уведомление о согласовании строительства садового дома на участке.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В связи с чем, ФИО2, до снятия ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, как арендатор не была обеспечена возможность использовать предмет аренды в соответствии с условиями договора аренды.

По мнению суда нарушен принцип гражданского права о признании равенства участников регулируемых им отношений, беспрепятственном осуществлении гражданских прав, свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как непредоставление объекта аренды под определенную договором цель строительства препятствует осуществлению прав арендатора.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, суд исходит из того, что ограничения на земельный участок не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды земельного участка, не были заранее известны истцу как арендатору; для истца стало невозможным использовать предоставленный в аренду земельный участок и производить строительство, предусмотренное п.4.3.2 договора в соответствии с его видом разрешенного использования, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

С даты заключения договора аренды ФИО2 была оплачена сумма в размере 4 672 333 рубля 33 коп., что подтверждено документально.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 15 настоящего Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таким образом, суд приходит к выводу, что встречный иск подлежит удовлетворению и с Администрации подлежат взысканию денежные средства в размере 4 672 333 рубля 33 коп., иск Администрации о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит. С учетом внесенных денежных средств ответчиком, Администрацией может быть произведен взаимозачет денежных средств за последующие периоды.

В силу ст.98 ГПК РФ с Администрации г.о. Истра подлежат взысканию в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины 31 562 рубля.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации г.о. Истра к ФИО2, о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка в сумме 909 602,17 руб. основного долга и 100 471,26 руб. пени отказать.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с Администрации г.о. Истра в пользу ФИО2 денежные средства в размере 4 672 333 рубля 33 коп. и расходы по оплате госпошлины 31 562 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королевский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья