Дело ...

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 декабря 2022 года ..., РТ

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.Л.Лучинина, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района РТ о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к МКУ «Управление земельных и имущественных отношений НМР РТ» о признании действий незаконными, возложении обязанности по заключению договора аренды.

В обоснование исковых требований указано, что она обратилась в МКУ «Управление земельных и имущественных отношений НМР РТ» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов сроком на три года (с целью завершения строительства принадлежащего ему незавершенного строительством одноквартирного жилого дома. Уведомлением от ... ... в предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов отказано. По мнению ответчика заявитель является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности заявителя на незавершённый строительством одноквартирный жилой ... расположенный на испрашиваемом земельном участке. Истец считает указанное решение незаконным и необоснованным, поскольку решением исполнительного комитета ФИО3 городского Совета народных депутатов от ... ..., ОАО «Химстрой» передан земельный участок площадью 50 га, в 36 мкрн. ... под индивидуальное жилищное строительство, о чём выдано свидетельство о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей ... от 28.06.1993г. На основании Постановления Главы администрации Нижнекамского ... и ... от 11.12.2002г. ... «О закреплении земельного участка за ОАО, «Химстрой», 13.08.2003г. поставлен на государственный кадастровый учет и передан в аренду ОАО «Химстрой» земельный участок, расположенный по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, ..., 36 мкрн., площадью 262923 кв.м., с кадастровым .... ... между ОАО «Химстрой» и истцом заключен договор на долевое участие в строительстве одноквартирного жилого ... 36 мкрн .... Истребуемый земельный участок (в пределах которого расположен принадлежащий истцу объект), площадью 1499 кв.м, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами - Ж1, в кадастровом квартале ..., РТ, ..., 36 мкрн. Осуществить регистрацию в ЕГРП уже существующего на основании сделки права собственности истца на объект незавершенного строительства невозможно ввиду отсутствия у истца права пользования земельным участком. Истцом при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства, были предоставлены все необходимые документы. Учитывая изложенное истец просил признать незаконным действия МКУ «Управление земельных и имущественных отношений НМР РТ» по отказу в предоставлении земельного участка в аренду, возложить на МКУ «ФИО2 земельных и имущественных отношений НМР РТ» обязанность по заключению договора аренды земельного участка площадью 1499 кв.м, расположенного в кадастровом квартале ..., для завершения строительства одноквартирного жилого ... по адресу: РТ, ..., 36 микрорайон без проведения торгов.

Заочным решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 20 июля 2022 года вышеуказанные исковые требования ФИО5 удовлетворены. Определением суда от 13 сентября 2022 года заочное решение суда отменено по заявлению ответчика МКУ «Управление земельных и имущественных отношений НМР РТ».

В ходе рассмотрения дела истец, действуя через своего представителя изменял требования, в окончательном виде просил признать за истцом право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1499 кв.м., расположенного в кадастровом квартале ..., в границах согласно координатам, указанным в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории для завершения строительства одноквартирного жилого ... по адресу: РТ, ..., микрорайон ... без проведения торгов.

Протокольным определением суда от 27.10.2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района РТ, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по РТ.

ФИО5 в суд не явилась, её представитель по доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, пояснив, что истец фактически владеет данным земельным участком с 2006 года. Данный участок, образуется из участка, который был представлен застройщику ОАО, «Химстрой», для строительства жилых домов. Договор был исполнен, в данном случае застройщик не регистрировал право, этот объект был передан истцу, соответственно все права застройщика переходят истцу.

Представитель МКУ «Управление земельных и имущественных отношений НМР РТ» по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в удовлетворении иска просила отказать, пояснив, что Истцу было отказано в предварительном согласовании предоставления на праве аренды земельного участка площадью 1719 кв.м, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства. В сообщении заявителя, содержащем перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке площадью 1719 кв.м, указано наименование объекта недвижимости "незавершенный строительством индивидуальный жилой дом № 138". Кадастровые (условные, инвентарные) номера заявленного объекта не указаны. Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на заявленный объект недвижимости и на испрашиваемый земельный участок отсутствуют. Наличие договор от 10.09.2006г. на долевое участие в строительстве одноквартирного жилого дома на отведенном ОАО «Химстрой» земельном участке, на который ссылается истец, не дает оснований полагать, что незавершенный строительством индивидуальный жилой дом № 138 расположен именно на испрашиваемом истцом земельном участке.

Представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель Управления Росреестра по РТ в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что Постановлением ФИО3 ... и ... Республики Татарстан от ... за ... «О закреплении земельных участков за ОАО Химстрой» закреплены земельные участки на праве аренды на 49 лет: площадью 135 081 кв.м, расположенный: ..., 36 микрорайон, для эксплуатации индивидуальных жилых домов; площадью 262 923 кв.м, расположенный в городе ..., для эксплуатации индивидуальных жилых домов.

Решением исполнительного комитета ФИО3 городского Совета народных депутатов от ... ..., ОАО «Химстрой» передан земельный участок площадью 50 га, в 36 мкрн. ... под индивидуальное жилищное строительство, о чём выдано свидетельство о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей ... от 28.06.1993г.В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на договор от 10.09.2006г. на долевое участие в строительстве одноквартирного жилого дома на отведенном ОАО «Химстрой» земельном участке, во исполнение которого истцу был передан незавершенный строительством одноквартирный жилой ... 36 мкрн. ....

Указанный договора никем не оспорен, недействительным не признан. Передача ФИО5 незавершенного строительством объекта подтверждается протоколом передачи от ... (л.д.13,14).

Согласно сведениям технического плана объект незавершенного строительства находится 60% степени готовности (л.д.15-23).

Земельный участок под объектом недвижимости в аренду или на ином праве истцу не предоставлялся, его границы не определялись, на кадастровый учет участок не ставился.

ФИО1 обращалась в МКУ «ФИО2 земельных и имущественных отношений НМР РТ» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов сроком на три года (с целью завершения строительства принадлежащего ему незавершенного строительством одноквартирного жилого дома).

Уведомлением МКУ «ФИО2 земельных и имущественных отношений НМР РТ» от ... ... в предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов отказано. Основанием к отказу явилось то, что заявитель не является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности заявителя на незавершённый строительством одноквартирный жилой ..., расположенный на испрашиваемом земельном участке. Отказывая в удовлетворении заявления уполномоченный орган исходил из того, что само по себе наличие договора от 10.09.2006г. на долевое участие в строительстве одноквартирного жилого дома на отведенном ОАО «Химстрой» земельном участке не дает оснований полагать, что незавершенный строительством индивидуальный жилой ... расположен именно на испрашиваемом истцом земельном участке. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН, данные о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах испрашиваемого истцом земельного участка отсутствуют. Истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, ранее испрашиваемый земельный участок истцу в аренду или на каком-либо ином праве не предоставлялся.

Уведомлением МКУ «ФИО2 земельных и имущественных отношений НМР РТ» от ... истице отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1499 кв.м., расположенного в кадастровом квартале ..., для завершения строительства одноквартирного жилого ... по адресу: РТ, ..., микрорайон ... без проведения торгов. Основанием к отказу явилось отсутствие у заявителя правоустанавливающих документов на объект незавершённого строительства.

По ходатайству ФИО2 истца судом назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт-Сервис».

Согласно заключению ООО «Эксперт-Сервис» ...СТЭ/22 от ... качество выполненных работ по возведению объекта недвижимости (индивидуальный жилой дом расположен на земельном участке площадью 1499 кв.м. по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, ..., 36 мкр. в кадастровом квартале ...), соответствует санитарным, градостроительным, противопожарным и строительным и иным нормам и правилам. Конструктивные элементы объекта исследования находятся в работоспособном состоянии, вышеуказанное строение не оказывает негативного влияния на конструктивные элементы расположенных рябом строений, их прочностные характеристики и общую устойчивость. Кроме того, эксперт пришел к выводу, что объект недвижимости в границах истребуемого земельного участка (общей площадью 1499, 0 кв.м.) предоставленного под застройку. Также, при разрешении поставленного вопроса, эксперт пришел к выводу, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив, вышеуказанное заключение эксперта, представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истцом представлены допустимые доказательства, позволяющие установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также имеется бездействие ответчика в предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.

Суд принимает во внимание, что в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу ...-ЭСС17-2608 от ....

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ... или такой земельный участок предоставлен до ... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ..., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ..., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Регистрация в этом случае производится в соответствии со статьей 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства до ..., в этой взаимосвязи истец вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункты "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации).

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом в материалах дела имеются доказательства того, что истец в соответствии с указанным нормами закона обращался в установленном законом порядке в соответствующий муниципальный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства.

С учетом изложенного, действия ответчика об отказе в предоставлении земельного участка площадью 1 499 кв.м в аренду являются незаконными.

Оценивая фактические обстоятельства, послужившие основанием для фактического отказа в предоставлении земельного участка, суд, с учетом оценки приведенных выше положений законодательства приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для отказа истцу в предоставлении земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав истца, избранный способ защиты права должен способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, и в результате его удовлетворения должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.

Таким образом, в связи с необходимостью обеспечения защиты законных прав и интересов истца, с целью недопущения правовой неопределенности в отношении юридической судьбы данного имущества, введении его в гражданский оборот, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО5 право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1499 кв.м., расположенного в кадастровом квартале ..., в границах согласно координатам, указанным в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, по следующим координатам характерных точек границы земельного участка:

Обозначение характерных точек границ

Координаты,

X

Y

н1

456124.31

2283257.06

н2

456126.29

2283282.50

н3

456127.06

2283291.28

н4

456083.86

2283296.04

н5

456080.85

2283261.56

н1

456124.31

2283257.06

для завершения строительства одноквартирного жилого ... по адресу: РТ, ..., микрорайон ... без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.

Судья А.Л.Лучинин

Мотивированное решение суда изготовлено ...

Решение28.12.2022