Дело № 2-1190/2022 31 октября 2022 года
УИД 29RS0022-01-2022-001129-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Алексеевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Пугачевой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 **** к ФИО2 **** о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признания обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка отсутствующим,
установил:
ФИО1 ****. обратилась в суд с иском к ФИО2 **** о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признания обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка прекращенной. В обоснование иска указала, что она заключила договор купли-продажи от 08 июля 2021 года, согласно которому приобрела у ответчика в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 250 000 руб. Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 08 июля 2021 года. Истец как покупатель по договору купли-продажи исполнила свои обязательства по оплате приобретаемого ею земельного участка в полном объеме. 08 июля 2021 года договор купли-продажи, акт приема-передачи, чек-ордер с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество были сданы сторонами в МФЦ по г. Новодвинску. Позже ей стало известно, что в отношении земельного участка ранее было установлено обременение в виде ипотеки. В настоящий момент ответчик уклоняется от выполнения дальнейших действий, которые могли быть направлены на признание обременения отсутствующим или прекратившим, в связи с чем истец не имеет возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок. Просила принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м. на основании договора от 08 июля 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком; признать обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м. прекращенной.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФИО3 ****
В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, просила принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> площадью 600 кв.м., на основании договора купли-продажи от 08 июля 2021 года, заключенного между ФИО2 **** и ФИО1 **** признать обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 600 кв.м., отсутствующим.
Истец ФИО1 **** о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась, своего представителя не направила.
Ответчик ФИО2 **** о времени и месте судебного заседания извещалась, в суд не явилась, возражений по иску не представила.
Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило. В представленном суду отзыве указало, что в отношении земельного участка зарегистрировано право собственности ФИО2 ****. Также на земельный участок в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) прав в виде ипотеки. 08 июля 2021 года имел место факт обращения в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2 ****. и ФИО1 ****. с заявлениями о государственной регистрации перехода права, о государственной регистрации за последней права собственности на земельный участок. Также указанными лицами были представлены договор купли-продажи участка от 08 июля 2021 года и акт-приема передачи от 08 июля 2021 года.
Третье лицо ФИО3 ****. о времени и месте судебного заседания извещена, в суд не явилась, возражений по иску не представила.
По определению суда на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Суд, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, обозрев материалы гражданского дела № 2-106/2022, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, что 08 июля 2021 года между ФИО2 **** (продавец) и ФИО1 **** (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, площадь 600 кв.м., адрес: <адрес>, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок по выше названному адресу.
Земельный участок принадлежит ФИО2 ****. на праве собственности. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 20 сентября 2006 года.
Цена сделки составила сумму 250 000 руб., которую покупатель (ФИО1 ****.) передала продавцу в размере 220 000 руб. безналичным порядком на счет продавца в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества и в размере 30 000 руб. наличным порядком в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п.5.1 договора купли-продажи от 08 июля 2021 года, отчуждаемый земельный участок никому не сдан в аренду, не продан, не подарен в дар, не обещан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
Как следует из п. 8.1, 8.2 договора купли-продажи от 08 июля 2021 года, договор считается заключенным с момента его подписания, переход права собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на указанный земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности к нему в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
С момента заключения договора и до настоящего времени истец фактически владеет и пользуется земельным участком, несет бремя его содержания.
Согласно выписке из ЕГРН, на спорный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) прав в виде ипотеки (запись регистрации № от 20 сентября 2006 года, залогодержатель ****
21 июля 2021 года в соответствии с ч.1 ст.30 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на земельный участок была приостановлена на основании заявления о приостановлении осуществления регистрационных действий, представленного 20 июля 2021 года ФИО1 ****
02 февраля 2022 года в соответствии с п.п.5, 17 ч.1 ст.26 Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена, поскольку не было представлено необходимого для государственной регистрации прав согласия залогодержателя на отчуждение участка; в договоре купли-продажи земельного участка отсутствовали сведения относительно имеющегося ограничения (обременения) прав в виде ипотеки.
05 мая 2022 года на основании ст.27 Закона о регистрации, в связи с тем, что в течение срока приостановления не были устранены причины, препятствовавшие проведению государственной регистрации прав, в ее осуществлении было отказано.
Согласно выписке из ЕГРН от 11 июля 2022 года, собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2 ****
Во внесудебном порядке у истца отсутствует возможность урегулировать возникший спор.
Статьей 8, ч.ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантировано право каждого иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также на признание и защиту собственности, ее охрану законом.
Согласно ч. 4 ст. 15, ч.ч. 1 и 2 ст. 17, ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 ст. 45 и ст. 46 Конституции Российской Федерации, право собственности наряду с другими важными правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности, каждому гражданину гарантировано право на судебную защиту его прав.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п.1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Как указано в ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.Верховный суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 61).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 62 указанного Постановления).
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п. 63 указанного Постановления).
В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На основании приведенных правовых норм и разъяснений Верховного суда Российской Федерации следует, что истец ФИО1 **** вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку при заключении договора сторона продавца уклонилась от обязанности по осуществлению государственной регистрации, вследствие чего государственная регистрация перехода права произведена не была, при этом земельный участок был фактически передан покупателю, который в свою очередь обязательство по оплате исполнил в полном объеме, земельный участок принял.
Учитывая, что обязательства по договору купли-продажи от 08 июля 2021 года сторонами сделки исполнены в полном объеме, правопритязания на земельный участок иных лиц отсутствуют, истец с момента приобретения земельного участка и до настоящего время владеет им и пользуется, но лишен возможности по причинам, не зависящим от него, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности, суд находит заявленное требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требование истца о признании обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка отсутствующим, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если выдана закладная, заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
**** умер 22 февраля 2008 года, что подтверждается записью акта о смерти № от 26 февраля 2008 года, составленной Архангельским территориальным отделом управления ЗАГС Архангельской области, его наследником является ФИО3 **** которая, как следует из ее пояснений, наследство не принимала.
Материалами дела подтверждается, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 26 августа 2006 года, заключенному между ****. (продавец) и ФИО2 **** (покупатель) исполнены в полном объеме, денежные средства в размере 20 000 руб. **** были переданы.
Учитывая, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, требование истца о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим также подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 **** (паспорт гражданина Российской Федерации №) к ФИО2 **** (паспорт гражданина Российской Федерации № о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признания обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка отсутствующим – удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО2 **** к ФИО1 **** на основании договора купли-продажи от 08 июля 2021 года, заключенного между ФИО2 **** (продавец) и ФИО1 **** (покупатель) без обращения ФИО2 **** в регистрирующий орган.
Признать обременение права собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в виде ипотеки, зарегистрированное Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 20 сентября 2006 года (номер государственной регистрации №) в пользу ****, отсутствующим.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в виде ипотеки, зарегистрированное Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 20 сентября 2006 года (номер государственной регистрации №) в пользу ****
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Приморский районный суд Архангельской области, в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2022 года.
Председательствующий Н.В.Алексеева