Дело № 2-25/2022

УИД 55RS0004-01-2021-005149-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2022 года г. Омск

Октябрьский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Поповой Т.В.,

при секретаре Николаевой М.Н.,

с участием помощника ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец с учетом уточнения обратился в Октябрьский районный суд г. Омска с названным требованием, указав, что является наследником по завещанию всего движимого и недвижимого имущества, оставшегося после смерти ФИО26., умершего 14 ноября 2019 года. 11 ноября 2019 года между ФИО27. и ответчиком ФИО3, а также несовершеннолетней ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес> стоимостью 1 400 000 рублей. Фактически указанное жилое помещение является нежилым, так как в 2017 году ФИО28. была осуществлена реконструкция жилого помещения с устройством отдельного входа напрямую с улицы и внутренним переустройством помещения, в результате которого возник новый объект недвижимости. С 2017 года квартира, как объект недвижимости, прекратила свое существование, так как при реконструкции был образован новый объект недвижимости с иными конструктивными характеристиками. ФИО33 при жизни не предпринял мер для постановки вновь образованного объекта на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности на нежилое помещение. ФИО32. не осуществив указанные действия, не мог распорядиться объектом недвижимости – самовольной постройкой. Таким образом, предметом договора купли-продажи, заключенного между ФИО31. и ФИО3, ФИО4 11 ноября 2019 года, является самовольная постройка. В силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Кроме того, ФИО5 не рассчитался по договору купли-продажи, денежные средства ФИО29. за приобретенный объект недвижимости не передавал. Просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11 ноября 2019 года (с дополнительным соглашением от 12 ноября 2019 года), заключенный между ФИО30 ФИО3, ФИО4, признать недействительными регистрационные записи о переходе права собственности. Признать за ФИО2 право собственности на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО2 полностью поддержал заявленные требования, пояснив, что является наследником по завещанию всего движимого и недвижимого имущества, оставшегося после смерти ФИО34., умершего 14 ноября 2019 года. ФИО36 при жизни распорядился частью принадлежащего ему имущества. 11 ноября 2019 года он присутствовал при подписании договора купли-продажи между ФИО35 ФИО9 Денежные средства ФИО3 не передавал, фактически сделка была осуществлена по просьбе ФИО3, поскольку ему было необходимо продать квартиру, в праве общей долевой собственности на которую доля принадлежала его несовершеннолетней дочери ФИО4 Следовательно, для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу данной квартиры ему необходимо было приобрести для дочери жилое помещение с равнозначной либо большей долей в праве общей долевой собственности. ФИО3 уверял, что после получения согласия органа опеки и попечительства, он возвратит квартиру ФИО40. После смерти ФИО38 у него остался сын, который оспаривал сделки купли-продажи объектов недвижимости и завещание, а также отец ФИО37 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ФИО42 обратился к нотариусу ФИО39 с письменным заявлением об отказе от причитающейся ему обязательной доли в завещанном наследственном имуществе, оставшемся после смерти сына ФИО43 Между истцом и ответчиком ФИО3 была достигнута договоренность о том, что ФИО3 приобретет ФИО41 квартиру. До настоящего времени ФИО3 принятое на себя обязательство не исполнил, квартиру не приобрел. Фактически истец обратился с настоящим требованием в суд в защиту прав престарелого отца умершего ФИО45., поскольку намерен продать спорный объект недвижимости и приобрести квартиру для ФИО44 так как ответчик ФИО3 свои обязательства добровольно не исполняет.

Представитель истца ФИО2 ФИО6, действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что совершенная между умершим ФИО46. и ФИО9 является недействительной, поскольку отсутствует предмет договора, так как проданная квартира фактически таковой не является, а является самовольной постройкой, распоряжение которой запрещено в силу прямого указания в законе. Кроме того, ФИО3 не произвел расчет по названному договору, не передав ФИО92 денежные средства. У сторон оспариваемой сделки отсутствовала воля, направленная на отчуждение и приобретение объекта недвижимости, так как ФИО3 данный договор был необходим для предъявления органам опеки и попечительства с целью получения разрешения на отчуждение квартиры, доля в праве общей долевой собственности на которую, принадлежала его несовершеннолетней дочери. Кроме того, регистрация перехода права собственности по оспариваемому договору Управлением Росреестра по Омской области была приостановлена, так как в представленном договоре отсутствовали необходимые реквизиты сторон. В Управление Росреестра по Омской области ФИО3 было представлено дополнительное соглашение к договору, подпись в котором ФИО48 не принадлежит, оставлена другим лицом. Просил заявленные требования удовлетворить, ссылаясь также на то обстоятельство, что ФИО2, помимо своего личного интереса, проявляет заботу о престарелом отце умершего ФИО47 так как ФИО3 не исполняет принятое на себя обязательство по приобретению квартиры для ФИО49

Ответчики ФИО3, несовершеннолетняя ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении, рассмотрении в их отсутствие не заявляли.

Ранее в судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что приобретенное им у ФИО91. жилое помещение самовольной постройкой не признано, при заключении сделки денежные средства ФИО50. в сумме, указанной в договоре, он передал. Денежные средства у него имелись, поскольку накануне он продал принадлежащую ему квартиру, а также получил в займ денежные средства в размере 600 000 рублей. Свое обязательство перед отцом умершего ФИО51. ФИО52. он исполнит. Кроме того, пояснил, что с истцом, умершим ФИО90 знаком давно, вели общий бизнес, в настоящее время не могут прийти с истцом к какой-либо договоренности.

Представитель ФИО3 ФИО7, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что между умершим ФИО53. и ФИО9 11 ноября 2019 года был заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес>, стоимость квартиры составила 1 400 000 рублей. На момент заключения договора у ФИО3 имелись в наличии необходимые денежные средства для приобретения квартиры, которые он передал продавцу ФИО54. в день подписания договора. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке. Полагает, что истцом ФИО2 не представлены суду доказательства наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной. Кроме того, предметом оспариваемого договора является квартира с кадастровым номером № присвоенным 21 ноября 2013 года. Сделка осуществлена в отношении жилого помещения. Права ФИО2 не нарушены тем, что ФИО55. при жизни не получил согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции в связи с чем вновь образованный объект не был поставлен на кадастровый учет. ФИО3, как собственник объекта недвижимости, вправе определять свой имущественный интерес самостоятельно, без учета мнения истца ФИО2

Представитель Департамента образования Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ранее в судебном заседании представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, пояснила, что ФИО5 обратился с письменным заявлением о получении разрешения для отчуждения 1/15 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес>, принадлежащей ФИО4 при условии одновременного приобретения в собственность несовершеннолетней ФИО4 14/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес> Специалистами органа опеки и попечительства была проведена правовая экспертиза представленных документов. 07 ноября 2019 года Департаментом образования Администрации г. Омска было издано распоряжение № 4870-о «О предварительном разрешении на совершение сделки с имуществом несовершеннолетней ФИО4». Возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку стороной оспариваемой сделки является несовершеннолетний ребенок, чьи права могут быть нарушены.

Представители Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Администрации Октябрьского административного округа г. Омска, Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрении в их отсутствие не заявляли.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

11 ноября 2019 года между ФИО56 ФИО3, ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес> стоимостью 1 400 000 рублей. В тексте договора продавцом ФИО57 составлена собственноручно запись о том, что расчет по договору произведен полностью, денежные средства в размере 1 400 000 рублей получены продавцом. 12 ноября 2019 года к договору купли-продажи от 11 ноября 2019 года составлено дополнительное соглашение с указанием реквизитов сторон.

19 ноября 2019 года Управлением Росреестра по Омской области приостановлена регистрация перехода права собственности на квартиру № <адрес>, поскольку в представленном договоре купли-продажи отсутствуют реквизиты сторон договора. 21 ноября 2019 года ФИО3 представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи.

22 ноября 2019 года зарегистрировано за ФИО3 право собственности на 14/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес>, за ФИО4 право собственности на 1/15 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес>.

По выводам эксперта, содержащимся в заключении эксперта, составленном <данные изъяты>» № 2692/2-2 от 02 июня 2022 года, рукописные записи, изображения которых расположены в копиях дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 12 ноября 2019 года исполнены одним лицом, но не ФИО60 а другим лицом. Подписи от имени ФИО59 изображения которых расположены в копиях дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 12 ноября 2019 года исполнены одним лицом, но не самим ФИО61., а другим лицом.

03 апреля 2019 года ФИО62. выдал доверенность ФИО63 с правом представлять его интересы в <данные изъяты>, в том числе, с правом подписания дополнительных соглашений.

Дополнительное соглашение от 12 ноября 2019 года к договору купли-продажи от 11 ноября 2019 года, заключенного между ФИО66., ФИО3, ФИО4, составлено и подписано при жизни ФИО65., в период действия доверенности, выданной ФИО64

Заявление в Росреестр по Омской области от имени ФИО69. о регистрации перехода права собственности на квартиру № <адрес> составлено и подписано ФИО70 на основании доверенности.

29 мая 2017 года Главой <данные изъяты> ФИО67. выдано Распоряжение № 290 о переводе жилого помещения – квартиры № <адрес> в нежилое помещение. 19 сентября 2017 года выдан акт ввода объекта в эксплуатацию. 11 октября 2017 года <данные изъяты> выдано уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> поскольку заявителем ФИО71 не представлено доказательство получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции.

В судебном заседании установлено, что наследником умершего ФИО68. по завещанию является ФИО2, вступивший в права наследования в установленном законом порядке.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как разъяснено в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В судебном заседании установлено, что предметом оспариваемого договора купли-продажи являлась квартира № <адрес> с кадастровым номером № 22 ноября 2019 года <данные изъяты> осуществлена государственная регистрация перехода права собственности: за ФИО3 право собственности на 14/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес>, за ФИО4 право собственности на 1/15 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес> с кадастровым номером №

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На момент заключения договора купли-продажи истец ФИО2 не являлся стороной договора, не являлся собственником помещения к многоквартирном доме, в котором расположена проданная квартира.

Сам по себе факт осуществления реконструкции в жилом помещении продавцом не свидетельствует о наличии нарушения прав истца при осуществлении данной сделки. Возведение самовольной постройки в силу действующего законодательства влечет за собой ряд последствий: приведение ее в соответствие с требованиями градостроительного законодательства либо снос самовольной постройки. Указанных требований истцом не заявлено.

В настоящее время отсутствует факт признания проведенной в квартире № <адрес> ФИО89 реконструкции самовольной постройкой, данный факт может быть установлен лишь решением суда.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи, заключенного 11 ноября 2019 года между ФИО72 ФИО3, ФИО4 недействительным в силу «порочности» предмета договора у суда отсутствуют, так как, помимо изложенного, истцом ФИО2 не доказан правовой интерес в защите нарушенного данной сделкой его права, так как при признании данного договора недействительным предмет сделки не измениться.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о наличии права собственности у ФИО3 и ФИО4 на квартиру № <адрес>, объект недвижимости имеет кадастровый номер, соответствующий кадастровому номеру жилому помещению, присвоенному ему до заключения оспариваемого договора.

Истцом заявлено требованием о признании указанного договора недействительным в силу того, что покупателями не произведен расчет за приобретенный объект недвижимости, так как ФИО2 присутствовал при подписании договора, денежные средства ФИО5 не передавались, кроме того, являясь наследником по завещанию, истец ФИО2 при вступлении в права наследования не обнаружил денежных средств, переданных ответчиком за приобретенный объект недвижимости, кроме того, у ФИО3 отсутствовали денежные средства, необходимые для приобретения объекта недвижимости.

С данными доводами, приведенными стороной истца, суд не соглашается по следующим основаниям.

В соответствии с представленными выписками по счетам, открытым на имя ФИО3 в кредитных учреждениях, за период с мая 2019 года по декабрь 2019 года на счет ФИО3, открытом в <данные изъяты> поступили денежные средства в размере 1 358 657, 85 рублей. Кроме того, 11 ноября 2019 года ФИО3 продал принадлежащую ему и ФИО4 квартиру № <адрес> за 1 500 000 рублей.

Кроме того, ФИО3 за 2019 год получен доход, указанный налоговым агентом – <данные изъяты>, в размере 590 723, 46 рублей.

28 октября 2019 года между ФИО76. и ФИО3 заключен договор займа, по условиям которого ФИО73 передал ФИО3 денежные средства в размере 600 000 рублей сроком возврата не позднее 28 апреля 2020 года. В тексте договора составлены записи о том, что денежные средства в сумме 600 000 рублей возвращены ФИО3 ФИО75. 15 апреля 2020 года.

Свидетель ФИО74 судебном заседании пояснил, что в октябре 2019 года передал ФИО3 денежные средства в размере 600 000 рублей сроком возврата не позднее 28 апреля 2020 года. Денежные средства ФИО3 возвращены в полном объеме в установленные договором сроки.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у ФИО3 по состоянию на 11 ноября 2019 года денежных средств в сумме, достаточной для приобретения квартиры № <адрес> стоимостью 1 400 000 рублей.

То обстоятельство, что ФИО2 не видел факт передачи ФИО3 ФИО77 денежных средств в момент подписания договора, не свидетельствует о безденежности сделки. Равно как не свидетельствует об отсутствии оплаты со стороны ФИО3 то обстоятельство, что ФИО2 при вступлении в права наследования не обнаружил данных денежных средств. ФИО81 со дня заключения договора купли-продажи до дня своей смерти имел реальную возможность распорядиться полученными денежными средствами по своему усмотрению, поскольку из представленных документов следует, что в последующие дни после заключения сделки ФИО78. осуществлял распорядительные действия относительно принадлежащего ему имущества.

Доводы, приведенные истцом относительно защиты прав отца умершего ФИО79. ФИО88., суд также не принимает во внимание, поскольку ФИО82. выразил свою волю, изложив в письменном заявлении добровольный отказ от причитающейся ему обязательной доли в завещанном наследственном имуществе, оставшемся после смерти ФИО80. Кроме того, ФИО83 не выступает истцом по настоящему делу, требований к ФИО3 не предъявляет и иным способом.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлен посредством проведенной судебной экспертизы тот факт, что дополнительное соглашение от 12 ноября 2019 года к договору купли-продажи от 11 ноября 2019 года, заключенному между ФИО84 ФИО3, ФИО4, с указанием реквизитов сторон договора подписано не ФИО85 а иным лицом. Между тем, указанное обстоятельство не влияет на выводы суда, так как на момент подписания дополнительного соглашения 12 ноября 2019 года действовала доверенность, выданная ФИО86 ФИО87 с правом представлять его интересы в Управлении Росреестра по Омской области, а также подписывать дополнительные соглашения. Кроме того, представленное в Управление Росреестра по Омской области дополнительное соглашение не содержит в себе условий, касающихся существенных признаков договора, а является лишь технической составляющей основного договора, содержащей в себе идентификационные сведения о сторонах договора.

Кроме того, суд принимает во внимание доводы представителя органа опеки и попечительства относительно заявленных требований, поскольку стороной оспариваемой сделки является несовершеннолетняя ФИО4, следовательно, при удовлетворении заявленных требований будут нарушены имущественные права несовершеннолетнего ребенка, которые подлежат непосредственной защите со стороны государства.

При изложенных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования, заявленные ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Попова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2022 года.