УИД: 36RS0026-01-2025-000616-94 Дело №2-387/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Острогожск 15 сентября 2025 года
Острогожский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Редько О.А.,
при секретаре Исаенко А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с учетом уточненных требований с иском к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указано, что 31 марта 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>. Стороны согласовали стоимость объектов: нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № – 2 700 000 рублей 00 копеек, нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № – 3 500 000 рублей 00 копеек. Также определили дату заключения основного договора – 01 сентября 2020 года. При подписании предварительного договора купли-продажи нежилых зданий, истицей было уплачено продавцам 3 100 000 рублей, что составляет 50% от стоимости объектов. Соглашением от 15 сентября 2020 года стороны продлили срок заключения основного договора купли-продажи до 30 октября 2021 года, иные условия предварительного договора купли-продажи остались неизменными. ФИО2 мотивировал невозможность заключения договора необходимостью приведения в соответствие технической документации на здания и завершения процесса снижения кадастровой стоимости объектов.
Истица обращалась в Коминтерновский районный суд г.Воронежа с иском к ФИО2 и ФИО3 с заявлением о понуждении заключить договор купли- продажи. Определением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 17 июня 2025 года исковое заявление ФИО1 оставлено без рассмотрения. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в Коминтерновском районном суде г.Воронежа стало известно, что 21 мая 2020 года право собственности на спорные объекты были зарегистрировано за ФИО3 Таким образом ФИО2, зная о наличии заключенного с ФИО1 предварительного договора купли-продажи нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, произвел незаконое отчуждение данных объектов ФИО3
Просит признать недействительной сделку по отчуждению нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО2 и ФИО3, поскольку в соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Применить последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, на имя ФИО3 №№, №№.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>.
Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, стоимостью 2 700 000 рублей 00 копеек, и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 3 500 000 рублей 00 копеек.
Протокольным определением Острогожского районного суда Воронежскойц области от 27 августа 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчиков, привлечена ФИО4
В судебное заседание истица ФИО1, представитель истца ФИО5 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания оставлено без удовлетворения, поскольку доказательств уважительности причин неявки суду не представлено.
Ответчики ФИО2, ФИО3, третье лицо ФИО4, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суд не уведомили.
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца ФИО1, представителя истца ФИО5, ответчиков ФИО2, ФИО3, третьего лица ФИО4
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ).
Из материалов дела усматривается, что 31 марта 2020 года ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и гаража площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> (пункт 1.1 предварительного договора) (т.1 л.д.14).
Согласно пункту 1.2 предварительного договора, основной договор купли-продажи объектов недвижимости должен быть заключен сторонами в срок не позднее 01 сентября 2020 года, стоимость приобретаемых объектов недвидимости согласована сторонами и составляет 6 200 000 рублей 00 копеек, а именно 2 700 000 рублей 00 копеек – стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, 3 500 000 рублей 00 копеек –стоимость гаража <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №.
Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объектов недвижимости: 3 100 000 рублей оплачивается покупателем в день подписания предварительного договора купли-продажи в счет оплаты объектов недвижимости по основному договору путем передачи наличных денежных средств продавцу (пункт 2.2.1 предварительного договора).
Сумма в размере 3 100 000 рублей должна быть оплачена покупателем продавцу в день подписания основного договора, акта приема-передачи объектов недвижимости и сдачи всех необходимых документов в орган регистрации прав для государственной регистрации перехода права собственности (пункт 2.2.2 предварительного договора).
15 сентября 2020 года ФИО2 и ФИО1 заключили соглашение к предварительному договору от 31 марта 2020 года, согласно которому стороны определили продлить срок заключения основного договора нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и гаража площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, до 30 октября 2021 года (т.1 л.д.15.).
26 июня 2015 года между <данные изъяты> и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность, в том числе нежилое здание, литер С, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый номер №); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для производственных целей, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый номер №); нежилое здание, литер Г, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д.102 об.).
14 апреля 2020 года ФИО2 и ФИО4 заключили договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарный номер 4-129-4, расположенного по адресу: <адрес>; здания площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, инвентарный номер 4-129-10, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.162-164).
15 мая 2020 года ФИО4 и ФИО3 заключили договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, инвентарный номер 4-129-4, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, инвентарный номер 4-129-10, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.166-167).
22 апреля 2022 года ФИО4 и ФИО3 подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, инвентарный номер 4-129-4, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, инвентарный номер 4-129-10, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 118).
29 апреля 2022 года ФИО3 и ФИО4 подписали дополнительное соглашение к соглашению от 22 апреля 2022 года о расторжении договора купли-продажи от 15 мая 2020 года (т.1 л.д.124).
ФИО3 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации права (перехода) собственности на здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, представили соглашение от 22 апреля 2022 года о расторжении договора купли-продажи от 15 мая 2020 года. 06 мая 2022 года заявителям выданы уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-16876741/3, №КУВД-001/2022-16876741/4 поскольку договор купли-продажи от 15 мая 2020 года исполнен полностью (т.1 л.д.141, т.2 л.д.144, 148).
ФИО3 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации права (перехода) собственности на здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, представили соглашение от 22 апреля 2022 года о расторжении договора купли-продажи от 15 мая 2020 года. 06 мая 2022 года заявителям выданы уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-16876740/3, №КУВД-001/2022-16876740/4, поскольку договор купли-продажи от 15 мая 2020 года исполнен полностью (т.1 л.д.143-144, 145, т.2 л.д.145-146, 147).
08 августа 2022 года отказано в государственной регистрации права (перехода) собственности на здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, уведомление №КУВД-01/2022-16876741/5, №КУВД-00/2022-16876740/6, №КУВД-001/2022-16876741/6, №КУВД-001/2022-16876740/5 (т.1 л.д.147-149, т.2 л.д.149-152).
09 августа 2024 года ФИО3 приняла решение как собственник о разделе здания, согласно которому нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, разделено на два нежилых помещения: помещение №1 общей площадью <данные изъяты> кв.м (1 этаж, номер на поэтажном плате 20,21), расположенное по адресу: <адрес>; и помещение №2 общей площадью <данные изъяты> кв.м (подвал, номер на поэтажном плане -1, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-19, 22, 2 этаж, номера на поэтажном плане 1, 2), расположенное по адресу: <адрес> (т.2 л.д.74, 83).
Согласно выписки из ЕГРН от 22 июля 2025 года, право собственности на нежилое здание, гараж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО3 21 мая 2020 года (т.1 л.д.58-61).
Согласно выписки из ЕГРН от 22 июля 2025 года, право собственности на нежилое здание, гараж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО3 21 мая 2020 года (т.1 л.д.62-66).
Согласно выписки из ЕГРН от 29 августа 2025 года, право собственности ФИО3 на нежилое помещение № 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано 16 августа 2024 года.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.
В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации между кредиторами одного должника по однородным обязательствам может быть заключено соглашение о порядке удовлетворения их требований к должнику, в том числе об очередности их удовлетворения и о непропорциональности распределения исполнения. Стороны указанного соглашения обязаны не совершать действия, направленные на получение исполнения от должника, в нарушение условий указанного соглашения.
Согласно положениям ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договор.
В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (часть 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).
Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Таким образом в ходе рассмотрения дела установлено, что обязательства между истцом и ответчиком ФИО2, вытекающие из предварительного договора купли-продажи от 31 марта 2020 года прекращены 30 октября 2021 года, поскольку в согласованный сторонами срок по дополнительному соглашению от 15 сентября 2020 года основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, доказательств направления стороне договора предложения о заключении основного договора или обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи до истечения установленного законом срока не представлено.
В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С учетом изложенного исковые требования ФИО1 суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку в ходе рассмотрения дела не представлено оснований, предусмотренных законодательством для признания сделки купли-продажи недействительной, так как факт нарушения прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку ФИО1, неблагоприятных для него последствий, не установлен.
Таким образом суд приходит к выводу о том, что с учетом исследованных обстоятельств, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку правоотношения между ФИО1 и ФИО2, вытекающие из заключенного предварительного договора купли-продажи от 31 марта 2020 года, прекращены.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – отказать.
На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме через районный суд.
Председательствующий подпись О.А.Редько
Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2025 года.