Дело № 2-3236/2025
03RS0007-01-2025-004020-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
< дата > ...
Советский районный суд ... Республики Башкортостан в составе:
председательствующей судьи Галимзянова В.Р.,
при секретаре Альмухаметовой Н.У.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и ущерба,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и ущерба.
Иск мотивирован тем, что < дата > между ней и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения ... и подписан единый пакет документов, который включал в себя: договор аренды нежилого помещения ...; приложение ... к договору аренды нежилого помещения ... от < дата > в качестве образца; приложение ... к договору аренды нежилого помещения ... от < дата > в качестве образца; акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от < дата >. В соответствии пп. 1.1, 1.2 и 1.3 Договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью осуществления в нем коммерческой деятельности площадью 218,6 кв.м., расположенное по адресу: ..., помещение III. Помещение передано по акту приема-передачи арендатору от < дата >. Согласно п. 2.1 Договора арендная плата составляет 48000 рублей. Согласно п. 2.2 предусмотрено внесение арендной платы безналичными или наличным путем не позднее 1 числа каждого оплачиваемого месяца. В соответствии с п. 2.3 договора вместе с арендной платой Арендатором отдельно оплачивается Арендодателю стоимость услуг управляющей компании – уборка территории, вывоз мусора, вывоз снега в размере 4500 рублей в месяц, а также стоимость коммунальных ресурсов – вода и электричество. С < дата > ФИО2 прекратила оплачивать платежи, предусмотренные п. 2.1, п. 2.3 Договора. Помещение обратно по акту приема-возврата арендодателю не передано. Согласно п. 2.7 Договора в случае задержки оплаты сумм, указанных в п. 2.1, 2.3 настоящего договора стороны договорились об уплате штрафа в размере 5000 рублей, а также 300 рублей за каждый день просрочки оплаты. Например, с < дата > по < дата > прошло 1157 дней, по 300 рублей в день получается 347100 рублей за просрочку за марта 2022 года. С < дата > по < дата > прошло 1126 дней, по 300 рублей в день получается 337800 рублей за просрочку платежа за апрель 2022 года. Расчет пени на момент < дата > с < дата > по март 2023 года, момент, когда договор был расторгнут. Согласно п. 4.1 срок аренды помещения составляет 11 месяцев с момента принятия по акту приема-передачи, или до < дата >. Согласно п. 4.2 по истечении срока аренды, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя и Арендатора до < дата > ни Арендатор, ни Арендодатель не возразили против пролонгации договора, договор был продлен до < дата >. Согласно п. 3.3.6 договора в случае задержки оплаты Арендатором сумм указанных в п. 2.1 и 2.3 более чем на 3 дня, Арендодатель имеет право сменить замки, опечатать двери в одностороннем порядке без предупреждения и прекратить доступ Арендатора к помещению до погашения всех долгов Арендатором. В срок до < дата > оплата от Арендатора не поступала, из-за этого арендатор сменил замки < дата > до погашения всех долгов Арендатором. По факту смены замков был составлен акт о смене замков. Согласно п. 3.2.5 арендатор обязан компенсировать причиненный ущерб имуществу арендатора, величина которого определяется на основании соглашения сторон или независимой оценки, если такой ущерб был причинен. Помещение было брошено Арендатором в ужасном состоянии: разрушен потолок армстронг, керамические полы требовали восстановления, на стенах и полу оставлены засохшие жирные пятна, стены перекрашены: оформлены картинками и рисунками соответствующего характера – маски, шприцы, наручники. Для подтверждения ущерба арендодатель обратился в экспертную организацию ООО «Фемида». Стоимость ущерба составляет 1135860 рублей. Стоимость оценки 15000 рублей. Согласно п. 3.3.5 Договора Арендодатель имеет право на компенсацию затрат на производство восстановительного ремонта помещения при аварии или происшествии, произошедших по вине арендатора, если необходимость такого ремонта подтверждена сторонами или независимым экспертом. Необходимость ремонта подтверждена независимым экспертом ООО «Фемида». В соответствии п. 3.2.7 Арендатор производит оплату в соответствии п. 2.1 и 2.3 до тех пор, пока настоящий договор не будет расторгнут в порядке предусмотренном договора и помещение не будет передано от арендатора арендодателю двусторонним актом приема-возврата. На протяжении всего времени предпринимались попытки урегулировать спор мироны путем: < дата > ответчик вызывался телеграммой для осмотра ущерба помещения, но не явился и не прореагировал; < дата > направлено письмо с требованием восстановительного ремонта, либо денежной компенсации, а также с требованием о погашении задолженности по договору аренды; < дата > направлено письмо-уведомление о расторжении договор с < дата > и первое требование о погашении задолженности по договору аренды, а также с требованием погасить ущерб. < дата > направлена досудебная претензия. Задолженность ответчика с < дата > по < дата > составляет по договору аренды 4544300 рублей. Также долгом ответчика является ущерб, нанесенный помещения в размере 1135860 рублей. Стоимость услуг оценщика равна 15000 рублей. Просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 5695160 рублей, из которых за период с марта 2022 года по марта 2023 года задолженность по аренде в размере 624000 рублей; долг по коммунальным платежам – 58500 рублей, штраф за просрочку – 65000 рублей, пени 3796800 рублей, ущерба –1135860 рублей; расходы по оплату услуг оценщика – 15000 рублей.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, от получения судебных извещений, направленных ей по месту регистрации, уклонилась, об отложении дела не просила, своего представителя в суд не направила, встречного иска не подала.
Согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, необеспечение гражданином получения почтовой корреспонденции по адресу регистрации своего места жительства приводит к признанию соответствующей значимой корреспонденции врученной вне зависимости от самого факта вручения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явивших участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и ли иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указано в ч. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Положениями ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из материалов дела, < дата > между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения ..., по которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью осуществления коммерческой деятельности по адресу: ..., помещение III, кадастровый ....
Объект аренды Арендодателем передан Арендатора по акту приема-передачи от < дата >, помещение оборудовано системами инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение, 1 исправный канализационный насос), на момент составления акта помещение находится в исправном техническом состоянии, не имеет видимых недостатков и соответствует требованиям по его эксплуатации.
Арендная плата составляет 48000 рублей в месяц (п. 2.1 Договора).
Арендатор вносит арендную плату арендодателю безналичным или наличным путем не позднее 1 числа каждого оплачиваемого месяца (п. 2.2 Договора).
Вместе с арендной платой Арендатором отдельно оплачивается Арендодателю стоимость услуг управляющей компании – уборка территории, вывоз мусора, вывоз снега в размере 4500 рублей в месяц, а также стоимость коммунальных ресурсов – электроэнергия, холодная вода, горячая вода, водоотведение, и 10 % от величины счета за отопление по данному помещению (п. 2.3 Договора).
Согласно п. 2.7 Договора в случае задержки оплаты сумм, указанных в п. 2.1 и 2.3 арендатор уплачивает штраф в размере 5000 рублей, а также 300 рублей за каждый день просрочки оплаты.
Расчетный период Арендатор и Арендодатель признают календарный месяц с 01 по последнее число (пункт 2.8 Договора).
На основании п. 3.2.5 арендатор обязан компенсировать причиненный ущерб имуществу арендатора, величина которого определяется на основании соглашения сторон или независимой оценки, если такой ущерб был причинен.
В соответствии п. 3.2.7 Арендатор производит оплату в соответствии п. 2.1 и 2.3 до тех пор пока настоящий договор не будет расторгнут в порядке предусмотренном договора и помещение не будет передано от арендатора арендодателю двусторонним актом приема-возврата.
Арендодатель имеет право на компенсацию затрат на производство восстановительного ремонта помещения при аварии или происшествии, произошедших по вине арендатора, если необходимость такого ремонта подтверждена сторонами или независимым экспертом (п. 3.3.5 Договора).
В силу п. 3.3.6 договора в случае задержки оплаты Арендатором сумм указанных в п. 2.1 и 2.3 более чем на 3 дня, Арендодатель имеет право сменить замки, опечатать двери в одностороннем порядке без предупреждения и прекратить доступ Арендатора к помещению до погашения всех долгов Арендатором.
В соответствии с п. 4.1 и 4.2 срок аренды помещения составляет 11 месяцев с момента принятия по акту приема-передачи. По истечении срока аренды, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя и Арендатора договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев.
Истец исполнил свои обязательства по договору, предоставив ответчику в аренду помещение, что подтверждается актом приема-передачи от < дата >.
Однако арендатор принятые на себя обязательства не исполнил, нарушив тем самым условия договора.
Из-за неоплаты арендной платы, а также коммунальных платежей, начиная с < дата >, истцом принято решение о замене замка входной двери, о чем составлен акт от < дата >.< дата > истцом проведен демонтаж вывески, расположенной над входом объекта аренды.
< дата > в адрес ответчика ФИО3 по адресу ее регистрации: ..., направлена телеграмма о явке < дата > 10 часов на осмотр для проведения экспертизы нежилого помещения III по адресу: ....
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).
В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2).
Отсюда следует, что законом установлена презумпция вины причинителя вреда, который может быть освобожден от ответственности лишь в том случае, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Таким образом, истец обязан доказать факт причинения ему вреда противоправными действиями (бездействием) ответчика и размер причиненного вреда; наличие причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившим вредом. При доказанности истцом этих обстоятельств, ответчик обязан доказать отсутствие его вины в причинении вреда.
Их заключения эксперта ...СТЭ от < дата > ООО «Фемида» следует, что стоимость восстановительного ремонта (приведение в техническое состояние на момент сдачи в аренду) нежилого помещения по адресу: ..., пом. III, составляет 1135860 рублей.
Выводы эксперта являются полными, ясными, непротиворечивыми и содержат описание процедур исследования. Экспертом даны ответы на все поставленные перед ним вопросы в пределах его специальных знаний. Расчеты произведены в соответствии с нормативными и методическими документами. Исследование проведено с осмотром объекта экспертизы. Причин ставить под сомнение компетентность эксперта или не доверять сделанным им выводам не имеется.
Расходы на оплату слуг оценщика по проведению экспертизы составили 15000 рублей.
Согласно расчетам арендной платы и расчета пени, представленного истцом, за ответчиком за период с марта 2022 года по март 2023 года задолженность образовалась задолженность по арендным платежам в размере 624000 рублей, пени – 3796800 рублей; задолженность по коммунальным платежам – 58500 рублей, штраф за просрочку – 65000 рублей.
Представленный истцом расчет задолженности по договору аренды судом проверен и признан арифметически верным, согласно условиям указанных выше соглашений, заключенных с арендатором.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 56 ГПК РФ невыполнение обязанности доказывания приводит к вынесению решения в пользу стороны, доказавшей обстоятельства, на которые она ссылалась. В том случае, когда ответчик приводит возражения против иска, ссылаясь на какие-то обстоятельства, он их и доказывает.
Истец, представленными документами, перечисленными выше, доказал обоснованность требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.
Ответчиком, в свою очередь, каких-либо доказательств надлежащего исполнения заключенного с истцом договора, уплаты пени в соответствии с условиями договора, либо неправильного расчета по иску не представлено.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от < дата > ... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от < дата > ...-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Определяя размер неустойки, суд принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, период просрочки, сумму основного обязательства, своевременно не выплаченную ответчиком, соизмеримость размера неустойки последствиям нарушения обязательств, а также, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, в связи с чем считает возможным в порядке ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до 30000 рублей.
Оснований для отклонения иска судом не установлено.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и ущерба удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...):
задолженность по арендной плате в размере 624000 рублей,
задолженность по оплате коммунальных услуг – 58500 рублей,
штраф – 65000 рублей,
пени – 30000 рублей,
ущерб – 1135860 рублей,
расходы по оплате услуг оценщика – 15000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....
Председательствующий В.Р.Галимзянов
Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2025 года.