Решение по делу № 2-479/2024 от 16.01.2025 - о признании сделок недействительными, права собственности отсутствующим, нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома.

Дело № 2-479/2024

66RS0001-01-2023-006183-38

Мотивированное решение изготовлено 16.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.12.2024

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Орловой М.Б.,

при секретаре Старокоровой П.С.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5- ФИО6, представителя ответчика ФИО7 – ФИО8, представителя ответчика ООО «УК «СД-Эксплуатация» - ФИО9, представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» - ФИО10, представителя третьего лица ООО «УК «Гринсервис» - ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО1 к ООО «УК «СД-Эксплуатация», ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент», ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ», ФИО7 о признании сделок недействительными, права собственности отсутствующим, нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что истец ФИО1 с 03.02.2021 является собственником квартиры <адрес>, истец ФИО4 с 14.02.2023 является собственником квартиры <адрес>, истец ФИО2 с 25.02.2020 является собственником квартиры <адрес>, истец ФИО5 с 11.08.2017 является собственником квартиры <адрес>, истец ФИО3 с 29.11.2018 является собственником квартиры <адрес>. На основании договора купли-продажи от 24.04.2023 ответчик ФИО7 с 02.05.2023 является собственником нежилых помещений с к/н № в данном многоквартирном доме, о чем истцам стало известно 29.06.2023. Данные помещения, по мнению истцов, относится к общему имуществу многоквартирного дома, разрешения собственников помещений многоквартирного дома об отчуждении данного имущества не имеется, застройщик АО «Синара-Девелопмент» правом на отчуждение указанного помещения не обладал, в связи с чем, договор инвестирования от 31.07.2016 является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Отчуждением спорного имущества нарушены права истца как собственника жилого помещения в многоквартирном доме.

Указав вышеизложенные обстоятельства в иске, истцы просили признать договор инвестирования от 31.07.2016, заключенный между ООО «УК «СД-Эксплуатация» и ОАО «Синара-Девелопмент», договоры купли-продажи, заключенные между ООО «УК «СД-Эксплуатация» и ООО «Научно аналитический Центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ», между ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» и ФИО7 от 26.06.2023, недействительными; признать отсутствующим право собственности у ФИО7 на данные нежилые помещения с к/н № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признать указанные нежилые помещения общим имуществом многоквартирного дома № 8 по ул. Е. Савкова в г. Екатеринбурге.

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО1 не явились, извещены надлежащим образом и в срок, направили в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5- ФИО6 поддержала исковые требования по предмету и основаниям, просила иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 – ФИО8, представитель ответчика ООО «УК «СД-Эксплуатация» - ФИО9, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» - ФИО10 с иском не согласились, просили в иске истцам отказать, применить срок исковой давности по заявленным истцом требованиям.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» не явился, извещен надлежащим образом и в срок, причина неявки неизвестна.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «УК «Гринсервис» - ФИО11 иск поддержал, просил иск удовлетворить.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Само по себе отсутствие в помещении инженерных коммуникаций, а также иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, не может рассматриваться как достаточное основание для отказа в отнесении помещения к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку определенное помещение может быть отнесено к общему имуществу в силу только функционального назначения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5,6 п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРН. Аналогичная позиция изложена в определениях Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 № 2110-О, от 26.04.2016 № 786-О.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного (Определение Верховного Суда РФ от 24.03.2022 № 304-ЭС22-1324).

Как следует из разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 2 данного Постановления приведен перечень объектов, относящихся к общему имуществу здания, - это помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу разъяснений, изложенных в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 52 указанного Постановления, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п.1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании установлено, что 31.07.2016 ООО «УК «СД-Эксплуатация» (инвестор) и ООО «Синара-Девелопмент» (застройщик) заключили договор инвестирования, согласно которому застройщик обязался осуществить организацию строительства жилого дома – 4-секционного многоквартирного жилого дома 1 пусковой комплекс с ТСЖ (№) на земельном участке с к/н №, принадлежащем застройщику на основании договора аренды земельного участка от 12.02.2013 № (перечень, характеристика нежилых помещений определены в приложении № 1 к договору), а инвестор обязался осуществить финансирование строительства жилого дома в части указанных нежилых помещений (т. 1 л.д. 69-73).

31.07.2016 внесены изменения № в проектную декларацию ООО «Синара-Девелопмент» от 05.05.2014 о проекте строительства: «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес>, согласно п. 2.6 (функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) которого указаны помещения для хранения, расположенные в подвале дома в секциях 1,3,4 площадями 113,6 кв.м., 62,35 кв.м., 102,25 кв.м. соответственно (т. 1 л.д. 62-67).

11.11.2016 жилой дом с ТСЖ (№) по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.11.2016 № (т. 1 л.д. 49-52).

Справкой о полном расчете подтверждается исполнение ООО «УК «СД-Эксплуатация» своих обязательств перед ООО «Синара-Девелопмент» в части расчетов по договору инвестирования от 31.07.2016 в отношении нежилых помещений с к/н № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 93).

18.04.2017 нежилые помещения с к/н № многоквартирном доме по адресу: <адрес> переданы ООО «УК «СД-Эксплуатация» по акту приема-передачи (т. 3 л.д. 92).

09.10.2019 ООО «УК «СД-Эксплуатация» (продавец) и ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 2 нежилых помещений с к/н № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 94-96).

Стоимость нежилого помещения площадью 126,2 кв.м. с к/н № составила 312 000 руб., нежилого помещения площадью 63,7 кв.м. с к/н № – 287 502 руб. 84 коп., нежилого помещения площадью 116,3 кв.м. с к/н № – 523 822 руб. 16 коп. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Стоимость данных помещений ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» произведена в полном объеме. Иного судом не установлено, доказательств обратного суду не представлено.

В этот же день, 09.10.2019, нежилые помещения с к/н № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> были переданы ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» по акту приема-передачи (т. 3 л.д. 97).

26.04.2023 ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых помещений с к/н № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 102-104).

Стоимость нежилого помещения площадью 126,2 кв.м. с к/н № составила 618 000 руб., нежилого помещения площадью 63,7 кв.м. с к/н № – 312 000 руб., нежилого помещения площадью 116,3 кв.м. с к/н № – 570 000 руб. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Стоимость данных помещений ФИО7 произведена в полном объеме, нежилые помещения переданы ФИО7 Иного судом не установлено, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно сведениям из ЕГРН, с 02.05.2023 по настоящее время ФИО7 является собственником нежилых помещений с к/н №, расположенных в техподполье в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 79-81, 216-218).

В целях определения функционального назначения спорных помещений, отнесения их к общедомовому имуществу многоквартирного дома по делу была назначена судебная экспертиза (т. 2 л.д. 47-50).

Согласно заключению ООО «Инпроэкс» от 28.11.2024 нежилые помещения с к/н №, расположенные по адресу: <адрес>, не предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме и могут использоваться как самостоятельные нежилые помещения в соответствии с их целевым назначением; нежилое помещение с к/н №, расположенное по адресу: <адрес>, локально предназначено для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения; в нежилых помещениях (к/н №) не имеется механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме по адресу: <адрес> за пределами нежилых помещений (к/н №) имеется механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; в помещениях подвала за пределами спорных помещений расположено оборудование ИТП (10), ИТП (4), тепловой узел (9), насосная пожаротушения (13), обслуживающее более одного помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 44-91).

Суд принимает вышеуказанное заключение судебной экспертизы во внимание, поскольку заключение является мотивированным, эксперт предупрежден об уголовной ответственности и его квалификация подтверждена документально, является независимым по отношению к сторонам судебного процесса. В судебном заседании каких-либо доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не представлено. Оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

Из представленных в материалы дела фотоснимков, пояснений представителей ответчиков ООО УК «СД-Эксплуатация», ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент», ФИО7 также следует, что спорные помещения являются обособленными, функционально не предназначены для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, согласующееся с пояснениями представителей ответчиков ООО УК «СД-Эксплуатация», ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент», ФИО7, представленными в материалы дела фотоснимками, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения учтены в составе помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцами исковых требований о признании сделок недействительными, права собственности отсутствующим, нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома.

Более того, ранее договор инвестирования от 31.07.2016, заключенный между ООО «УК «СД-Эксплуатация» и ООО «Синара-Девелопмент», был предметом рассмотрения в суде.

Так, решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 15.03.2018 в удовлетворении исковых требований ФИО12, ФИО13 к ООО «Синара-Девелопмент», ООО «УК «СД-Эксплуатация» о признании договора инвестирования недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, отказано (т. 1 л.д. 189-190).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.07.2018 решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 15.03.2018 оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения (т. 1 л.д. 191-192).

Решением суда от 15.03.2018, вступившим в законную силу, установлено, что в помещениях к/н № действительно пролегают трубопроводы, однако запирающих устройств такие трубопроводы не имеют, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома данные помещения не являются.

В судебном заседании представители ответчиков ФИО7, ООО «УК «СД-Эксплуатация», ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» настаивали на применении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям к данным ответчикам. По данным доводам сторон суд отмечает нижеследующее.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сведения о государственной регистрации перехода права собственности вносятся в ЕГРН и могли быть получены истцом, указанные сведения являются общедоступными.

Согласно представленным материалам из Управления Росреестра по Свердловской области, государственная регистрации перехода права собственности по договору инвестирования от 31.07.2016 была произведена 16.05.2017. Соответственно именно с указанной даты, истцы должны были узнать о начале исполнения оспариваемых сделок, в связи с чем, при предъявлении иска 31.07.2023 (т. 1 л.д. 6) установленный законом трехлетний срок исковой давности был пропущен, что является самостоятельным основанием отказа истцам в иске к данным ответчикам.

Уважительных причин для восстановления срока исковой давности истцами не представлено.

Ответчиком ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» о применении срока исковой давности не заявлялось.

Вместе с тем, суд ранее, рассмотрев заявленные исковые требования по существу, пришел к выводу об отказе истцам в иске.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований, иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 (<иные данные>), ФИО5 (<иные данные>), ФИО3 (<иные данные>), ФИО2 (<иные данные>), ФИО1 (<иные данные>) к ООО «УК «СД-Эксплуатация» (ОГРН <***>), ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» (ОГРН <***>), ООО «Научно-аналитический центр земельного и градостроительного законодательства и ЖКХ» (ОГРН <***>), ФИО7 (<иные данные>) о признании сделок недействительными, права собственности отсутствующим, нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: