2-308/2025 (УИД 61RS0044-01-2024-002187-91)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 декабря 2025 года с. Чалтырь Мясниковского района
Ростовской области
Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2
представителя ответчика Администрации Мясниковского района по доверенности ФИО3
при секретаре Манвелян Г.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Мясниковского района Ростовской области, третьи лица: нотариус Мясниковского нотариального округа Ростовской области ФИО4, Управление Росреестра по Ростовской области, Правительство Ростовской области, Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, о признании права собственности в порядке наследования,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Мясниковского района, указав, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО5. Наследником, принявшим наследство после его смерти, является его дочь истец ФИО1. Наследственное дело № 197/2017 было открыто нотариусом Мясниковского нотариального округа Ростовской области ФИО6 ФИО1 оформила свое право собственности в порядке наследования на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Впоследствии в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и последующего перераспределения образованных в результате раздела земельных участков, образовались два земельных участка 1) с кадастровым номером № площадью 2 469 кв. м с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; 2) кадастровым номером № площадью 256 кв. м, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства с условно разрешенным использованием - рестораны, бары, кафе, расположенный по адресу: <адрес>. На земельном участке с кадастровым номером № площадью 256 кв. м расположено нежилое здание с жилыми и нежилыми помещениями, возведенное и реконструированное в соответствии имеющейся проектной и разрешительной документацией еще при жизни наследодателя ФИО5, который не успел при жизни оформить документы на ввод указанного объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности. Поскольку у истца отсутствует возможность внесения изменения в существую разрешительную документацию или получения новых документов в отношении умершего лица, а у нотариуса, открывшего наследственное дело, возникли сомнения относительно достаточности существующих документов для включения в состав наследства спорного недвижимого имущества, то у истца отсутствует и возможность защитить свои права иначе, чем судебном порядке. На основании изложенного, ФИО1 просила суд признать за ней в порядке наследования после смерти ФИО5, умершего 23.09.2017, право собственности на нежилое помещение площадью 199,7 кв. м, состоящее из помещений с номерами на поэтажном плане 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 на этаже № 1 и помещение с номером на поэтажном плане 6 на этаже № 2, а также жилое помещение площадью 106,4 кв. м, состоящее из комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 11 на этаже № 1, комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5 на этаже № 2 и комнаты с номером на поэтажном плане 1 на этаже № 3 (подвал), расположенные в нежилом здании с площадью 330,2 кв. м, с количеством этажей - 3, включая подземный, с материалом наружных стен - из кирпича, расположенном в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 предъявленные исковые требования уточнила в порядке ст.39 ГПК РФ, просила суд признать за ФИО1 в порядке наследования после смерти ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, состоящее из помещений с номерами на поэтажном плане 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 на этаже № 1 и помещение с номером на поэтажном плане 6 на этаже № 2, а также жилое помещение площадью 106,4 кв. м, состоящее из комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 11 на этаже № 1, комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5 на этаже № 2 и комнаты с номером на поэтажном плане 1 на этаже № 3 (подвал), расположенные в нежилом здании с площадью 330,2 кв. м, с количеством этажей - 3, включая подземный, с материалом наружных стен - из кирпича, расположенном в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Представитель ответчика Администрации Мясниковского района по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставила разрешение заявленных исковых требований на усмотрение суда.
Третьи лица: нотариус Мясниковского нотариального округа Ростовской области ФИО4, представители Управления Росреестра по <адрес>, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО5, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).
Наследником, принявшим наследство после смерти ФИО5, является дочь истец ФИО1. Наследственное дело № было открыто нотариусом Мясниковского нотариального округа Ростовской области ФИО6 ФИО1 оформила свое право собственности в порядке наследования на земельный участок с кадастровым номером №46 и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается тем же свидетельством о праве на наследство по закону от 03.04.2018 (л.д.12).
Впоследствии в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №:46 и последующего перераспределения образованных в результате раздела земельных участков, образовались два земельных участка:
- с кадастровым номером № площадью 2 469 кв. м с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.08.2023 (л.д.20-24);
- кадастровым номером № площадью 256 кв. м, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства с условно разрешенным использованием - рестораны, бары, кафе, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 16.08.2023 (л.д.25-28) и 24.12.2025.
Право собственности ФИО1 на указанные земельные участки зарегистрированы в ЕГРН в установленном законом порядке.
На земельном участке с кадастровым номером № площадью 256 кв. м, видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства с условно разрешенным использованием - рестораны, бары, кафе, расположенном по адресу: <адрес>, расположено нежилое здание с жилыми и нежилыми помещениями, возведенное и в последующем реконструированное в соответствии имеющейся проектной и разрешительной документацией еще при жизни наследодателя ФИО5, который не успел при жизни оформить документы на ввод указанного объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.
Факт возведения здания при жизни наследодателя подтверждается техническим паспортом объекта от 27.05.2015 (л.д.80-88).
В связи с отсутствием регистрации права собственности наследодателя на указанное здание, нотариусом ФИО6 было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство на указанное недвижимое имущество и рекомендовано обратиться в суд с целью включения указанного имущества в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО5 и признания права собственности на данное имущество за наследником.
Спорное здание было возведено и в последующем реконструировано наследодателем на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, в соответствии с имеющейся проектно-разрешительной документацией, что подтверждается:
- проектом от 04.03.1999, составленным ТОО «Архитектор» (заказ № 9976), согласованным с отделом строительства и архитектуры, администрацией Чалтырского сельского поселения, с Центром госсанэпиднадзора в Мясниковском районе, с пожарной службой ПЧ-65 (л.д.31);
- инвентаризационным планом, согласованным с Мясниковской районной архитектурой 29.11.1999 (л.д.32);
- заключением Госархстройнадзора от 16.12.1999 (л.д.33);
- актом приемки законченного строительством объекта от 16.12.1999 (л.д.34-35);
- техническим паспортом от 14.04.2000 (л.д.36-43);
- планом пристройки от 26.11.2002 (ООО «Архитектор»), согласованным с Мясниковской райархитектурой и Центром госсанэпиднадзора по Мясниковскому району (л.д.44);
- разрешением № 33 на выполнение строительно-монтажных работ от 18.12.2002 (л.д.45);
- постановлением Администрации Чалтырского сельского поселения № 345 от 09.12.2013 (л.д.30);
- проектом № 13-094/2013 (л.д.47-72);
- градостроительным планом земельного участка № RU615253070141 от 27.01.2014 (л.д.73-75);
- разрешением на строительство № RU61525307-6ж от 14.02.2014 (л.д.46);
- разрешением на строительство № RU61525307-319-ж от 23.10.2015 (л.д.76);
- проектом № 14-107/2014 (л.д.77-79);
- техническим паспортом объекта от 27.05.2015 (л.д.80-88).
Согласно заключению кадастрового инженера, прилагаемому к техническому плану здания и помещений (л.д.89-98), отклонения фактической площади от площади, указанной в проектно - разрешительной документации, незначительные. Площадь здания составляет 330,2 кв. м, площадь жилого помещения составляет 106,4 кв. м. Площадь нежилого помещения составляет 199,7 кв. м. Совокупная площадь жилого и нежилого помещения составляет 306,1 кв. м. Расхождение совокупной площади жилого и нежилого помещения с площадью здания связано с различной методикой определения площади, утвержденной Приказам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места для нежилого здания (пунктами 2-7, 8.1-8.6), для нежилого помещения (пунктами 2-4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2), для жилых помещений (пунктами 1-4, 6, 12.1 - 12.4, 13). Фактическая площадь нежилого помещения соответствует площади, указанной в проектно-разрешительной документации, с незначительными отступлениями. Площадь нежилого помещения согласно проектной документации от 02.09.2013 составляет 196,4 кв. м, фактическая площадь составила 199,7 кв. м. Фактическая площадь жилого помещения отличается от площади, указанной в проектно-разрешительной документации, за счет пристройки комнаты № 11 на поэтажном плане площадью 11,3 кв. м (веранда), которая в проектной документации отсутствует. В остальной части площадь жилого помещения и сами помещения соответствует площади и помещениям, указанным в проектно-разрешительной документации, с незначительными отступлениями. Площадь жилого помещения согласно проектной документации от 15.09.2014 составляет 92,7 кв. м, фактическая площадь составила 106,4 кв. м (л.д.94).
Технический план в отношении спорного здания и расположенных на нем помещений составлен в соответствии с п.27 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
Земельный участок, на котором возведено здание, принадлежит истцу на праве собственности. Вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства с условно разрешенным использованием рестораны, бары, кафе» допускает строительство на данном участке как нежилого здания, так и жилых помещений.
Учитывая то обстоятельство, что в отношении спорного здания отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее постройку, принимало меры, однако не успело при жизни получить соответствующие документы, то возник вопрос об отнесении строения к самовольной постройке. Следовательно, ФИО1 может защитить свои права только посредством признания права на самовольную постройку, в соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п.3).
Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 2, 39-43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз.4 п.2, абз.3 п.3 ст.222 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст.2 ГрК РФ) (п.39).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п.40).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п.41).
Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (п.42).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (п.43).
В данном случае ФИО1 является собственником земельного участка, на котором возведен спорный объект и у нее есть права, допускающие строительство подобного объекта на участке. Возведенное здание расположено в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцу.
Определением Мясниковского районного суда Ростовской области от 07.04.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Соответствуют ли работы по реконструкции, перепланировке, переустройству здания, состоящего из жилых и нежилых помещений и расположенного на земельном участке кадастровым номером № по адресу: <адрес>, требованиям градостроительных и строительных норм и правил.
2. В случае наличия допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил, является ли такое нарушение существенным, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан и является ли устранимым.
Проведение экспертизы суд поручил экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (л.д.128-129).
Согласно заключению эксперта № 2927/10-2-25 от 28.11.2025, проведенные работы по реконструкции исследуемого здания, состоящего из нежилых и жилых помещений, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относящегося согласно ст.32 Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной опасности к классу Ф3.2 - здания организаций общественного питания, в соответствии с определениями, приведенными в п.п. 16.., 20.., 26.., 30.., 41 ГОСТ 31985-2013 «Услуги общественного питания. Термины и определения», раздела 3, п. 4.1. табл. 1, п. 4.2., п. 5.1., п. 5.2., табл. А1 рекомендуемого приложения «А», табл. Б1 рекомендуемого приложения «Б» ГОСТ 30389-2013 «Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования», раздела 3, п.4.1., п.4.2., п. 4.2.1. ГОСТ 32692-2014 «Услуги общественного питания. Общие требования к методам и формам обслуживания на предприятиях общественного питания», является, по фактической организации производства продукции, в нежилой части здания типа «кафе», с присущими признаками размещения в нем предприятия питания, предоставляющего потребителю услуги по организации питания и досуга или без досуга, с предоставлением ограниченного, по сравнению с рестораном, ассортимента продукции и услуг, реализующее фирменные, заказные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и безалкогольные напитки, покупные товары, в т.ч. табачные изделия, и к классу Ф1.4 - одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные, заключающиеся в монтаже сложносоставной пристройки.
По своему существующему конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному решениям и инженерно-техническому обеспечению здание, преимущественно, соответствует требованиям действующих строительно-технических, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к зданиям общественного питания типа «кафе», а именно: ГОСТ 31985-2013 «Услуги общественного питания. Термины и определения» (п. 3., п. 16., п. 26., п. 41.); ГОСТ 30389-2013 «Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования» (раздел 3, п. 4.1. табл. 1, п. 4.2., п. 5.1., п. 5.2., п. 5.4., п. 5.5., п. 5.7., п. 5.12., п. 5.18. и табл. А1 рекомендуемого приложения «А», табл. Б1 рекомендуемого приложения «Б»); ГОСТ 32692-2014 «Услуги общественного питания. Общие требования к методам и формам обслуживания на предприятиях общественного питания» (раздела 3, п. 4.1., п. 4.2., п. 4.2.1.); СанПиН 2.3/2.4.3590-20. «Санитарные эпидемиологические требования к организации общественного питания населения» (п. 2.5., п. 2.9., п. 2.11, п. 2.15., п. 2.16.); СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п. 4.5, п. 4.9, п. 4.26, п. 5.1, п. 5.4, п. 5.48, табл. 5.3, п. 5.6, п. 5.7, п. 6.10, п. 6.8, п. 6.9, п. 6.11, п. 6.12, п. 7.1, п. 7.4, п. 7.5, п. 8.1, п. 8.8, п. 8.11, п. 8.17, п. 8.18, п. 8.23, п. В.2.12 Приложения В); СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1); СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» (п. 4.2, п. 4.3, табл. 1); СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (п. 4.3, п. 5.1.14, п. 5.1.16, п. 6.1.1, п. 6.1.4, п. 6.2.4, п. 6.2.8); СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п. 4.1.2, п. 4.2.21, п. 4.2.3, п. 4.2.7, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.3.1, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 4.3.5, п. 7.1.5, Табл. 6, п. 7.6.2, Табл. 11, п. 7.6.3; Табл. 12, п. 7.6.4, п.8.1.1, п. 8.1.8); СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п. 6.7.1, табл. 6.11); СП 42-101-2003 Свода правил «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из стальных и полиэтиленовых труб» (п. 6.15, п. 6.16, п. 6.18, п. 6.28 (за исключением отсутствия вытяжки над газовой плитой в кухне № 9); СП 62.13330.2011* Свода правил «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002. С изменением № 1» (п. 7.1, п. 7.2); Федерального закона № 123-Ф3 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст. 52, 53, 54, 80, 87, 89); Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст. 8, 10, 11, 17); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка мест. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений иных объектов» (п. 2.1, п. 2.26); СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (п. 4.2, п. 4.2.1, п. 4,3, п. 4.5, п. 5.2, п. 6.1, п. 6.2, п. 6.2.2, п. 6.3, п. 6.4, п. 7.1, п. 7.4, п. 7.9, п. 7.11, п. 7.13, п. 8.1, п. 8.4, п. 8.5, п. 8.6, п. 9.4, п. 9.6, п. 9.18); СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий» (п. 125, п. 127, п. 128); СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п. 143 и табл. 5.5.52); СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления» (п. 5.1, 5.4, п. 5.5, п. 5.9, п. 5.10, п. 5.11, п. 5.13); СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» (п. 6.2.1, п. 6.2.2); МДС 40-2.200 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение)» (п. 5.34, п. 5.36, п. 5.37, п. 5.39, п. 5.40); МДС 41-2.2000 «Инструкция по размещению тепловых агрегатов, предназначенных для отопления и горячего водоснабжения одноквартирных и блокированных жилых домов» (п. 4.2, п. 5.1); СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» (п. 9.1, п. 9.3);СП 484.1311500.2020. «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п. 6.6.5 и табл. А1); СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (п. 4.1, п. 4.8 и табл. № 1); СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления людей при пожаре, требования пожарной безопасности» (п. 3.3, п. 5.3).
Конструктивные элементы исследуемого здания, не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций и полов под технологическим оборудованием, перекосов проемов, мест разрушения элементов кирпичной кладки внутренних стен и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии.
Расположение исследуемого здания на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>, соответствует перечню основных (жилая часть) и условно разрешенных (не жилая часть) видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), представленным в статье 70 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства различных территориальных зонах» Правил землепользования и застройки с. Чалтырь, размещенных на официальном сайте ФГИС ТП в основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства входят: для индивидуального жилищного строительства; общественное питание. Кроме этого, расположение исследуемого здания на земельном участке с КН 61:25:0101601:219 соответствует видам разрешенного использования объекта исследования - земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства с условно разрешенным использованием - рестораны, кафе, бары, указанным в выписке из ЕГРН от 16.08.2023 № КУВИ 001/2023-187100936.
Вместе с этим, здание имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил:
- отсутствие при входах в помещения коридора № 7 и банкетного зала № 4 входных тамбуров либо воздушно-тепловых завес не соответствует требованиям п. 5.2 и п. 8.13 СП 118.13330.2022, согласно которым в общественных зданиях при всех наружных входах для посетителей на уровне входа следует предусматривать тамбуры или устройство воздушно-тепловых завес;
- отсутствие вентиляционной вытяжки над плитой в помещении кухни № 9 нежилой части исследуемого здания не соответствует требованиям п. 2.12 и п. 2.13 СанПиН 2.3/2.4.3590-20. «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения», регламентирующих оборудование локальными вытяжными системами зон и размещенное в них оборудование, являющееся источником выделения газа и тепла;
- отсутствие доводчиков на дверных блоках, установленных при входе в помещение коридора № 7 и помещения банкетного зала № 4, не соответствует требованию п. 6.1.5 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», регламентирующих входные противопожарные двери оборудовать доводчиками;
- расположение исследуемого здания, площадь застройки которого составляет 256 кв. м, на земельном участке с КН 61:25:0101601:219, площадь которого составляет 256 кв. м, со 100 % площадью застройки земельного участка, без отступов от всех межевых границ земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, приведенных в статье 70 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах» Правил землепользования и застройки с. Чалтырь для территориальной зоны Ж-1, в соответствии с которыми площадь застройки объекта капитального строительства не должна превышать 60 %, а минимальные отступы от границ участка до объекта должны быть не менее 3 м. При этом следует отметить, что на момент проведения реконструкции, площадь застройки исследуемого здания составляла 10 %, так как исследуемое здание размещалось на земельном участке с кадастровым номером 61:25:0101601:46, площадь которого составляла 2 700 кв. м, далее был произведен раздел указанного земельного участка с образованием земельного участка с кадастровым номером 61:25:0101601:219, площадью 256 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 61:25:0101601:220, площадью 2 469 кв. м, что привело к вышеуказанному несоответствию. Кроме этого, реконструкция исследуемого здания не привела к уменьшению расстояния от исследуемого здания до восточной межи земельного участка.
Расстояние 3,14 м от исследуемого здания до соседнего жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», регламентирующих минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями принимаемых в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4 - 4.13, что в данном случае должно быть не менее 10 м. При этом, согласно требованиям п. 4,12 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» - «противопожарные разрывы между общественными зданиями, сооружениями допускается не предусматривать (при условии обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники), если суммарная площадь застройки указанных объектов, включая незастроенную площадь между ними, не превышает допустимой площади этажа в пределах пожарного отсека, принимаемой в соответствии с СП 2.13130 по общественному зданию с минимальным значением допустимой площади и наихудшими значениями степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, что в данном случае менее 3 000 кв. м.
Вопрос определения существенности и создания угрозы жизни и здоровью граждан, выявленного нарушения выходит за рамки компетенции судебного эксперта. При этом следует отметить, что имеющиеся у исследуемого здания несоответствия требованиям действующих норм и правил являются технически устранимыми, так как технически возможно произвести установку воздушно-тепловых завес и доводчиков дверей при наружных входах (выходах) в здание или выполнить пристройку входных тамбуров при входах в коридор № 7 и банкетный зал № 4, оборудовать вытяжной вентиляцией помещение кухни № 9, разместив ее над 4-х конфорочной газовой плитой.
Таким образом, допущенные при строительстве спорного здания незначительные нарушения квалифицированы экспертом как устранимые, что не исключает возможность эксплуатации здания после выполнения комплекса работ по устранению указанных нарушений. Выявленные экспертом устранимые нарушения, допущенные при строительстве нежилого помещения по адресу: <адрес>, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на нежилое помещение.
Поскольку в судебном заседании установлено, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае является отсутствие разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, к получению которого истцом были приняты меры, сохранение нежилого помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает исковые требования ФИО1 о признании за ней права собственности на нежилое помещение обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (паспорт №) к Администрации Мясниковского района Ростовской области удовлетворить.
Признать за ФИО1 в порядке наследования после смерти ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, состоящее из помещений с номерами на поэтажном плане 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 на этаже № 1 и помещение с номером на поэтажном плане 6 на этаже № 2, а также жилое помещение площадью 106,4 кв. м, состоящее из комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 11 на этаже № 1, комнат с номерами на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5 на этаже № 2 и комнаты с номером на поэтажном плане 1 на этаже № 3 (подвал), расположенные в нежилом здании с площадью 330,2 кв. м, с количеством этажей - 3, включая подземный, с материалом наружных стен - из кирпича, расположенном в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Произвести оплату услуг ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России по проведению экспертизы за счет денежных средств в сумме 154 800 рублей, внесенных ФИО1 на депозит УСД в Ростовской области.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Даглдян М.Г.
Решение в окончательной форме изготовлено 19 января 2026 года.