УИД77RS0022-02-2025-008872-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года адрес

Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Львовой Ю.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8010/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями, с учетом уточнений, о признании договора купли-продажи квартиры от 27.05.2025, расположенной по адресу: Москва, адрес, с кадастровым номером 77:03:0002014:4776, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным и применить последствия его недействительности, обязать ФИО2 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, с кадастровым номером 77:03:0002014:4776.

Требования мотивированы тем, что 03.10.2024 между ФИО2 и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца спорную квартиру. П. 1.1 договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже квартиры не позднее 03.12.2024, при условии, что ответчик зарегистрирует на себя право собственности на квартиру путем приватизации. Стороны оценили квартиру в сумма Истцом при подписании предварительного договора был передан задаток в сумме сумма, которые засчитываются в счет уплаты стоимости квартиры при заключении основного договора. Ввиду неполучения ответчиком выписки ЕГРН о праве собственности в течении 30 дней, с даты подписания предварительного договора купли-продажи по причине того, что ответчик решил не продавать указанную квартиру истцу, заключить договор до 03.12.2024 е представилось возможным. Истец неоднократно обращался к ответчику с заявлением о заключении основного договора купли-продажи, однако ответчик уклонился от его заключения. Позже истец увидел объявление о продаже указанной квартиры в интернете. Ответчик не выполнил предусмотренные п. 1.5 договора обязательство о регистрации на себя право собственности на квартиру путем приватизации и подаче документов, необходимых для регистрации права собственности в государственные органы в течении 30 дней с момента подписания предварительного договора. Право собственности на спорную квартиру перешло к ответчику только 13.05.2025 на основании договора передачи. Сделка по распоряжению квартиры и отчуждение ее по договору купли-продажи от 27.05.2025 является недействительной, поскольку имелся предварительный договор купли-продажи. Сделка является мнимая, поскольку отсутствуют доказательства оплаты по договору купли-продажи квартиры.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении судебного заседания не направил, возражений по существу исковых требований не представил.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали, поддержади доводы изложенные в возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03 сентября 2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества – квартиры, кадастровый номер 77:03:0002014:4776, расположенной по адресу: Москва, адрес.

Цена договора составляет сумма (п.1.3 договора).

Согласно п. 1.4 договора, на момент заключения предварительного договора указанная квартира не принадлежит Продавцу на праве собственности, собственником квартиры является Департамент городского имущества адрес. Продавец владеет указанной квартирой на основании Договора социального найма жилого помещения № 531049047 от 06.04.2012.

Продавец обязуется зарегистрировать на себя право собственности на квартиру путем приватизации и подать документы, необходимые для регистрации права собственности, в соответствующие государственные органы, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 30 дней с момента подписания настоящего предварительного договора (п.1.5 договора).

Согласно п. 1.6 договора, обязательство Продавца передать квартиру Покупателю считается исполненным после фактической передачи жилого помещения Покупателю и подписания Сторонами соответствующего акта приема-передачи квартиры. Передача квартиры Продавцом Покупателю должна быть осуществлена в срок до 03 декабря 2024 г.

Согласно п. 1.8 стороны обязуются заключить основной договор в течении 30 календарных дней с момента получения Продавцом Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей внесение в Единый государственный реестр записи регистрации права собственности Продавца на квартиру – объект Основного договора, не позднее 03 декабря 2024 г.

Покупатель передал Продавцу задаток в сумме сумма в соответствии с п. 2.2 договора, о чем представлена расписка фио от 03.10.2024.

Согласно п. 2.5 договора, если основной договор не будет заключен по вине Продавца, он обязан будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере, в течение 3-х календарных дней с момента истечения срока, указанного в п.1.8 настоящего предварительного договора.

Как указывает истец, договор в срок до 03.12.2024 не был заключен по причине уклонения ответчика. Ответчик не выполнил предусмотренные п. 1.5 договора обязательство о регистрации на себя право собственности на квартиру путем приватизации и подаче документов, необходимых для регистрации права собственности в государственные органы в течении 30 дней с момента подписания предварительного договора. Право собственности на спорную квартиру перешло к ответчику только 13.05.2025 на основании договора передачи. До настоящего времени задаток истцу не возвращен, основной договор не заключен.

Согласно представленной суду выписки из ЕГРН, право собственности на квартиру по адресу: Москва, адрес было зарегистрировано за ФИО2 19.05.2025 на основании договора передачи № 2025-04005-ДП от 13.05.2025.

В настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 27.05.2025, о чем представлены выписка из ЕГРН. Право собственности зарегистрировано 28.05.2025.

В дело представлен договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес заключенный между ФИО2 и ФИО3, согласно которого спорная квартира была продана по цене сумма

30.05.2024 ФИО2 и ФИО3 подписали Акт передачи недвижимости – квартиры по адресу: Москва, адрес.

Согласно расписки от 30.05.2024, ФИО2 получил от ФИО3 денежные средства за квартиру в сумме сумма

В дело представлена справка о том, что рядовой ФИО2 без вести пропал 31.07.2025 при исполнении обязанностей военной службы в ходе проведения специальной военной операции на адрес, ЛНР и ДНР (л.д.53).

Оценив представленные доказательства, пояснения сторон, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеназванными положениями статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от 27.05.2025 недействительной сделкой по мотиву их мнимости, ввиду того, что стороны ФИО2 и ФИО3 совершили действия направленные на заключение договора и его исполнение.

Сделка купли-продажи квартиры, заключенная между ответчиками является возмездной сделкой, истцом не доказано, что ФИО3 до заключения сделки и в период ее заключения знала о наличии каких-либо обязательств, фио перед истцом.

Доводы истца о том, что ответчик ФИО2, получив задаток по предварительному договору заключил иной договор, не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку неисполнение обязательств по предварительному договору в соответствии со ст. 15, 450 - 452 ГК РФ может повлечь не признание недействительным договора купли-продажи от 27.05.2025, а финансовые санкции за безмотивный отказ в заключении основного договора.

Таким образом, суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты своих прав.

Суд также учитывает, что на момент заключения предварительного договора истец занимал спорную квартиру на основании договора социального найма; его право собственности было зарегистрировано 19.05.2025 на основании договора передачи, заключенного 13.05.2025 после истечения срока для заключения договора купли-продажи, который был установлен предварительными договором до 03.12.2024. ФИО2 на момент заключения предварительного договора правом собственности на спорный объект недвижимости не обладал и не вправе был им распоряжаться.

Последующее отчуждение квартиры в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи, отвечающего требованиям закона, как таковое законных прав и интересов истца не затрагивает.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2025 года.

Судья Ю.И. Львова