К делу 2-633/2023 23RS0042-01-2022-007156-79
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Новороссийск 18 июля 2023 года
Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
судьи Семенова Н.С.,
при секретаре Иващенко А.М.,
с участием истца и его представителя ФИО1, представителей: ответчика ФИО2 – ФИО3, управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования г. Новороссийск – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с иском, в котором указала, что 13.04.2022 г. она заключила с ФИО2 договор купли-продажи, по условиям которого она продала, принадлежащую ей <адрес>. Стоимость продаваемой квартиры сторонами была определена в размере 2 800 000 руб., которые до настоящего времени покупатель ей не передал, не смотря на переход к нему права собственности на указанное жилое помещение. На её письменное требование от 19.09.2022 г. о расторжении договора купли-продажи от 13.04.2022 г. ответчик не ответил. По причине существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 13.04.2022 г., заключенный с ФИО2, внести в ЕГРН запись о прекращении права собственности ФИО2 на <адрес> и внести в ЕГРН запись о её праве собственности на данное жилое помещение.
В ходе рассмотрения дела ФИО5 изменила свои требования и просит суд: расторгнуть договор купли-продажи, заключенный с ФИО2 13.04.2022 г.; прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 на <адрес>; признать за ФИО5 право собственности на указанное жилое помещение и взыскать с ответчиков, понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 200 руб. В обосновании своих требований ФИО5 указала на то, что, кроме не оплаты покупателем квартиры суммы сделки, данная квартира никогда не передавалась ФИО2 и в указанной квартире до настоящего времени она проживает одна и одна производит оплату всех коммунальных услуг. Каких-либо вещей ответчиков в спорной квартире не имеется.
В судебном заседании ФИО5 и её представитель поддержали измененные исковые требования и, в дополнении к обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении пояснили, что ответчик ФИО2 приходится внуком ФИО5 После того, как она похоронила двух своих сыновей, она осталась одна. Дважды переболела ковидом, страдает диабетом и ишемией сердца, и в силу своего преклонного возраста и состояния здоровья, она нуждалась и нуждается сейчас в посторонней помощи. Спорная квартира является её единственным жильем. Её внук ФИО2 и его супруга обещали ей взять её на свое полное содержание и оказывать ей уход, при условии оформления на их имя этой квартиры, в которой, как они обещали, она будет жить до конца жизни. Согласившись на эти условия, она подписала первый договор купли-продажи, который не был зарегистрирован. После этого ответчиками был составлен второй договор купли-продажи 13.04.2022 г. На её вопрос почему в договор не включено условие о её содержании, ответчики ответили, что это может быть другой договор, который можно будет заключить после договора купли-продажи квартиры. Никаких денежных средств по договору ответчики ей не передавали – несколько раз приносили ей продукты, после чего вообще перестали к ней приходить. Все это время ей помогали соседи. До настоящего времени никто из ответчиков не вселялся в её квартиру, в которой отсутствуют их вещи. Все расходы по содержанию квартиры и оплаты коммунальных услуг до настоящего времени несет она лично.
ФИО9 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, сославшись на то, что в тексте договора купли-продажи от 13.04.2022 г. содержится указание о произведенном расчете покупателя с продавцом до подписания договора. Истцом не представлены доказательства, опровергающие доводы ответчика об оплате приобретенной квартиры. Поскольку между истцом и ФИО2 были доверительные отношения, все денежные средства по сделке передавались продавцу в виде наличных денег, без оформления каких-либо расписок. Считает, что в случае неполной оплаты сделки, истец вправе требовать уплаты денежных средств, а не требовать расторжения договора купли-продажи.
Аналогичной позиции придерживается в письменных возражениях на иск и ФИО6, которая в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени его проведения уведомлена надлежащим образом.
В предыдущих судебных заседаниях ФИО2 пояснял, что при согласовании с ФИО5 условий приобретения у нее спорной квартиры, условия о сохранении за ФИО5 права проживания в продаваемой квартире не предусматривалось. 2 300 000 руб. были переданы продавцу его супругой в квартире истца, перед поездкой в МФЦ для регистрации сделки. Оставшиеся 501 371 руб. он передал лично ФИО5 в течение недели после регистрации сделки купли-продажи. Подтвердил, что в приобретенную квартиру ни он, ни члены его семьи не вселялись. Он не мог производить оплату за жилищно-коммунальные услуги по квартире, поскольку у него нет доступа в приобретенную квартиру. С требованием о вселении в приобретенную квартиру либо об устранении препятствий в пользовании квартирой – в суд он не обращался.
ФИО4 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении требований истца, поскольку при условии удовлетворения требований ФИО5, будут нарушены права несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8 на жилое помещение.
Представитель Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Краснодарскому краю, а также Кредитного потребительского кооператива «Касса Взаимного Кредита» в судебное заседание не явились, хотя о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом. В письменном заявлении, адресованном суду, представитель Кредитного кооператива просит рассмотреть дело в его отсутствии, указав на отсутствие каких-либо претензий к заемщику.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает требования истца законными и обоснованными, в связи с чем, считает возможным их удовлетворить.
Как установлено п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 ст. 421 этого же кодекса определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
В соответствии с п. 2 этой же статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 549 названного кодекса, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ.
Как установлено п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствие с п. 1 ст. 558 названного кодекса существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В судебном заседании установлено, что стороны по делу дважды заключали договор купли-продажи недвижимого имущества – 01.04.2022 г. и 13.04.2022 г.
Договором купли-продажи недвижимого имущества, датированным 01.04.2022 г. подтверждается, что ФИО5 продала, а ФИО2, ФИО6, ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) приобрели в общую долевую собственность (3/8, 3/8, 1/8 и 1/8 долю, каждый, соответственно), <адрес> общей площадью 36,9 кв.м., в <адрес>. Пунктом 3 договора определена цена продаваемой квартиры в размере 2 800 000 руб. Согласно п. 4 договора, денежный расчет по договору производится следующим образом: заемные средства в размере 501 371,03 руб. будут переданы в течение пяти рабочих дней с даты внесения записи о переходе права собственности на квартиру к покупателю, а собственные средства в размере 2 298 628,97 руб. будут переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Стороны договорились, что заемные средства в сумме 501 371,03 руб. покупатель ФИО2 получает по договору жилищного займа от 01.04.2022 г. №<№>, заключенному с кредитным потребительским кооперативом «Касса Взаимного Кредита» (п.5), в связи с чем, указанная квартира считается находящейся в залоге у Кооператива с момента регистрации ипотеки (п.6). Пунктом 9 договора установлено, что на момент заключения договора, в квартире зарегистрирована ФИО5 Договор пописан сторонами и прошел государственную регистрацию.
Указанный договор был сдан для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестр, который 12.04.2022 г. возвратил документы, представленные для государственной регистрации перехода права собственности, по причине того, что заявление не подписано заявителем в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Как видно из договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 13.04.2022 г., ФИО5 продала ФИО2 принадлежащую ей <адрес> общей площадью 36,9 кв.м., в <адрес>. Пунктом 3 договора определена цена продаваемой квартиры в размере 2 800 000 руб. Согласно п. 4 договора, денежный расчет по договору производится следующим образом: заемные средства в размере 501 371,03 руб. будут переданы в течение пяти рабочих дней с даты внесения записи о переходе права собственности на квартиру к покупателю, а 2 298 628,97 руб. будут переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Стороны договорились, что заемные средства в сумме 501 371,03 руб. покупатель ФИО2 получает по договору жилищного займа от 01.04.2022 г. №<№>, заключенному с кредитным потребительским кооперативом «Касса Взаимного Кредита» (п.5), в связи с чем, указанная квартиры считается находящейся в залоге у Кооператива с момента регистрации ипотеки (п.6). Пунктом 9 договора установлено, что на момент заключения договора, в квартире зарегистрирована ФИО5 Договор пописан сторонами и прошел государственную регистрацию.
Представленным суду Отделением Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Краснодарскому краю делом ФИО6 подтверждается, что 01.04.2022 г. ФИО2 заключил с кредитным потребительским кооперативом «Касса Взаимного Кредита» договор жилищного займа №<№> под материнский капитал, по условиям которого, ФИО2 предоставлен заем в сумме 501 371,03 руб. под 14,426% годовых, на 12 месяцев для приобретения <адрес>. Пунктом 17 договора установлено, что заем предоставляется заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы на счет, открытый в ПАО «Банк «ФК Открытие». Платежным поручением от 15.04.2022 г. №77814119 подтверждается факт перечисления кооперативом на расчетный счет ФИО2 в ПАО «Банк «ФК Открытие» 501 371,03 руб. Как следует из выписки из ЕГРН от 14.04.2022 г., за ФИО2 зарегистрировано право собственности на <адрес> на основании договора купли-продажи от 13.04.2022 г. и на указанное жилое помещение зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу кредитного кооператива «Касса Взаимного Кредита». На основании заявления ФИО6 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Краснодарскому краю перечислило средства материнского капитала в размере 501 371,03 руб. на счет кредитного кооператива «Касса Взаимного Кредита» в счет погашения долга ФИО2 по договору жилищного займа №<№> от 15.04.2022 г., в связи с чем, у кредитного кооператива «Касса Взаимного Кредита» отсутствуют претензии к ФИО2 относительно исполнения им своих обязательства по договор жилищного займа №<№>.
Письменным соглашением об определении размера долей в праве общей долевой собственности, подписанным 03.10.2022 г. ФИО2 с ФИО6, подтверждается, что родители пришли к соглашению о перераспределении долей в праве собственности на <адрес>, частично приобретенную на средства материнского капитала, с определением ? доли квартиры в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО6 и по ? доли в праве общей собственности - за ФИО7 и ФИО8
Выпиской из ЕГРН от 21.12.2022 г. подтверждается государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО6 на ? долю и по ? доли ФИО7 и ФИО8 в праве общей собственности на <адрес>. Какие-либо обременения и ограничения на указанное жилое помещения не зарегистрированы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
19.09.2022 г. ФИО5 направила в адрес ФИО2 письменное требование о расторжении договора купли-продажи от 13.04.2022 г., ссылаясь на неисполнение покупателем обязанности оплаты приобретенной квартиры и указанное требование вручено адресату 27.09.2022 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35344070438667.
По причине отказа ФИО2 в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи от 13.04.2022 г., ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как определено п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В соответствие с п. 3 этой же статьи в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации суда, отраженной в вопросе №8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на каждую из сторон возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Рассматривая доводы истца о том, что покупателем не была произведена оплата приобретенной квартиры по договору купли-продажи от 13.04.2022 г., суд исходит из следующего.
Как установлено ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
С учетом буквального толкования условия оплаты приобретаемой квартиры, установленного п. 4 договора от 13.04.2022 г., ФИО2 обязан был передать продавцу ФИО5 собственные средства в размере 2 298 628,97 руб. до подписания настоящего договора, а 501 371,03 руб. – передать в течение пяти рабочих дней с даты внесения в ЕГРН записи о переходе к нему права собственности на приобретенную квартиру. Сведений о фактической передаче покупателем продавцу 2 298 628,97 руб. - договор не содержит.
Каких-либо доказательств о наличии у ФИО2 2 298 628,97 руб. до подписания договора от 13.04.2022 г. – ответчик суду не представил.
Денежные средства в размере 501 371,03 руб. были перечислены 15.04.2022 г. кредитным потребительским кооперативом «Касса Взаимного кредита» на банковский счет ФИО2 в ПАО «Банк «ФК Открытие».
Из представленных ПАО «Банк «ФК Открытие» справки о движении денежных средств по счету ФИО2 подтверждается поступление на его счет 15.04.2022 г. денежных средств в размере 501 371,03 руб. по договору жилищного займа от 01.04.2022 г. С 15.04.2022 г. и по 30.04.2022 г. наличные денежные средства с банковского счета ФИО2 не снимались и на счет продавца квартиры ФИО5 не переводились. За указанный период времени ФИО2 совершались мелкие покупки и переводы с карту на карту и на карту своей супруги.
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В судебном заседании ФИО2 и ФИО6 подтвердили, что никаких письменных расписок о передаче ФИО5 2 298 628,97 руб. и 501 371,03 руб., не составлялось и указанные денежные средства были переданы наличными в руки продавца в сроки, установленные договором от 13.04.2022 г.
Принимая во внимание, что, как в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2022 г., так и в аналогичном договоре от 13.04.2022 г. ФИО5 и ФИО2 установили одинаковый порядок расчета покупателя с продавцом квартиры, суд приходит к выводу о том, что указание в договоре купли-продажи от 13.04.2022 г. об обязанности ФИО2 передать до подписания договора продавцу 2 298 628,97 руб., которые фактически должны были быть переданы ФИО5 при подписании договора от 01.04.2022 г., является формальным. По причине отсутствия со стороны ответчиков допустимых и относимых доказательств подтверждающих факт передачи продавцу ФИО5 стоимости проданной ею квартиры, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не была оплачена приобретенная им квартиры по сделке, заключенной 13.04.2022 г.
Неисполнение ФИО2 своих обязательств покупателя по оплате квартиры по договору купли-продажи, является существенным нарушением условий договора, заключенного 13.04.2022 г. Не получение ФИО5 встречного исполнения в виде оплаты проданной, принадлежащей ей квартиры, в значительной степени лишило ФИО5 права на получение стоимости жилого помещения, которую она была вправе рассчитывать при заключении договора, что признается судом основанием для расторжения договора купли-продажи от 13.0.2022 г.
Как установлено п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в вопросе №24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 г., удовлетворение требования о расторжении договора не должно повлечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлении. Рассматривая спор о расторжении договора по которому в собственность покупателя передано определенное имущество, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества.
Учитывая факт неисполнения ФИО2 обязанности покупателя по оплате, приобретенной им в собственность по договору купли-продажи квартиры и последующем перераспределении долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру между ним, ФИО6 и несовершеннолетними ФИО7 и ФИО8, в отсутствие затрат на приобретение указанного имущества, суд признает нарушение эквивалентности встречных предоставлений со стороны ФИО5 по передаче в собственность недвижимого имущества, в связи с чем, считает необходимым, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на <адрес> и признать за ФИО5 право личной собственности на указанный объект недвижимости.
С учетом требований ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд считает возможным возместить истцу за счет совершеннолетних ответчиков ФИО2 и ФИО6 судебные расходы, понесенные им по уплате государственной пошлины в размере 22 200 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 (паспорт <№> <№>) к ФИО2 (паспорт <№>), ФИО6 (паспорт <№> <№>), ФИО7 (свидетельство о рождении <№>), ФИО8 (свидетельство о рождении <№>) о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 13.04.2022 г. ФИО5 и ФИО2 в отношении <адрес>, площадью 36.9 кв.м., кадастровый <№>, в <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 на <адрес>, площадью 36.9 кв.м., кадастровый <№>, в <адрес>.
Признать право собственности ФИО5 на <адрес>, площадью 36.9 кв.м., кадастровый <№>, в <адрес>.
Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО6 в пользу ФИО5 понесенные по делу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 200 (двадцати двух тысяч двухсот) руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение вступило в законную силу «_____» _____________ 2023 г.
Судья Н.С. Семенов