Решение по делу № 2-1372/2022 от 09.01.2023 | Апшеронский районный суд (Краснодарский край)

Гражданское дело № 2-16\2023 (2-1372\2022)

УИД 23 RS0005-01-2022-001091-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 января 2023 года Краснодарский край г.Апшеронск

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Бахмутова А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Науменко О.К.

с участием сторон:

истца ФИО1, его представителя по доверенности от 30.12.2021 ФИО2,

представителя ответчика ФИО8 по доверенности от 03.07.2018 ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 16.09.2022 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Апшеронского районного суда Краснодарского края гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО8, ФИО5 о расторжении сделок купли-продажи объектов недвижимости, возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

25.03.2022 ФИО1 в лице представителя по доверенности от 30.12.2021г. ФИО6 обратился с иском в Апшеронский районный суд Краснодарского края к ФИО4 о возложении обязанности на ответчика заключить договор купли-продажи доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 29.03.2022 исковое заявление ФИО1 возвращено заявителю.

На указанное определение ФИО1 подана частная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 07.07.2022 определение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 29.03.2022 было отменено, материал направлен в суд первой инстанции для разрешения вопроса о принятии искового заявления к производству суда.

09.08.2022 материал поступил в суд первой инстанции.

12.08.2022 исковое заявление ФИО1 принято к производству Апшеронского районного суда Краснодарского края.

В обоснование доводов иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в залоге у ФИО8

Цена доли приобретаемого ФИО1 земельного участка была определена в договоре в сумме 38 000 рублей.

ФИО1 исполнил своё обязательство по оплате по предварительному договору купли-продажи доли земельного участка в полном объеме посредством перечисления денежных средств со своей банковской карты на банковскую карту ФИО4, в результате чего с учетом комиссии цена оплаченной доли земельного участка составила 38 475 рублей.

С письменного согласия ответчика ФИО4, зафиксированного в предварительном договоре купли-продажи доли земельного участка, истец расчистил указанную в договоре долю земельного участка, привел в надлежащее состояние, возвел забор и хозяйственное помещение, в котором разместил важнейшие узлы коммуникаций для обеспечения жизнедеятельности своего жилого дома, возведённого и сданного в эксплуатацию на соседнем участке, принадлежащем истцу на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена претензия, подписанная представителем залогодержателя указанного участка ФИО8 ФИО7, о том, что согласованная с ними продажа доли земельного участка не состоится, так как истцом построен забор на части участка ФИО8, и он (забор) препятствует пользоваться земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в адрес ФИО1 с претензией об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ ранее заключенный договор, на основании которого у ФИО4 возникло право собственности на земельный участок, был расторгнут ФИО8 по причине неуплаты ФИО4 выкупной цены за земельный участок, право собственности на спорный земельный участок было вновь зарегистрирован за ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продал земельный участок ФИО5

ФИО1 с момента заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка с ФИО4 за счет собственных денежных средств возвел на части земельного участка нежилое здание - подсобное помещение, в котором находятся накопителъные емкости для хранения воды, им так же подготовлена котельная с установкой оборудования по отоплению здания, а также генератор по выработке электричества и стабилизаторы напряжения.

Определяя действия ФИО8, ФИО4, а впоследствии ФИО5, как недобросовестные, ФИО1, указывает, что ответчики намерено создали ему указанные условия с целью воспрепятствования проживания истца и членов его семьи в доме и по этой причины незаконно уклоняются от заключения сделок по отчуждению части земельного участка, определенного в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Так как расчет по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен ФИО1 полностью, уклонение ФИО4 от заключения основного договора нарушает его права, как собственника, в отношении указанной доли земельного участка, приобретенной у ФИО4

С учетом уточненных исковых требований ФИО1 просит суд признать действия ответчиков ФИО8, ФИО4 и ФИО5 незаконными.

Привести положение сторон в первоначальный вид по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно: признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 505 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между ФИО8 и ФИО5, недействительным, и отменить государственную регистрацию права собственности за ФИО5 на спорный объект недвижимости; признать соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 505 кв.м. с кадастровым номером №, заключенное между ФИО8 и ответчиком ФИО4, недействительным, и отменить государственную регистрацию указанного соглашения; обязать ФИО8 снять обременение с земельного участка с кадастровым номером №; обязать ФИО4 исполнить обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: подготовить документы на земельный участок для сделки и оформления перехода права в собственность путём перераспределения участков, заключить с истцом основной договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером № ориентировочной площадью 80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО2 на удовлетворении уточненных исковых требованиях настаивали в полном объеме по доводам, изложенным в иске, а так же в заявлении об уточнении исковых требований.

Ответчики ФИО8, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

ФИО5 с учетом возраста и места его проживания (<адрес>) в письменных возражениях на иск ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО8, ФИО4 по доверенности ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении иска ФИО1 просила отказать за необоснованностью.

В письменном возражении на иск ФИО3, действуя в интересах ФИО4, указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продал ФИО4 на основании договора земельный участок с кадастровым номером №, площадью 505 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Расчет по договору ФИО4 с ФИО8 не произвел, однако право собственности на земельный участок перешло к ФИО4 с зарегистрированным в пользу ФИО8 обременением на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером № ориентировочной площадью 80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, узнав о нарушении его прав, как лицо, в пользу которого было установлено обременение, уведомил ФИО1 и потребовал от последнего освободить земельный участок, находящийся у него в залоге от самовольных построек и ограждений, которые ФИО1 возвел на его земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО8 на основании соглашения расторгли договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, после чего ФИО8 вновь зарегистрировал за собой право на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продал земельный участок ФИО5

Возврат денежных средств, которые были перечислены ФИО1 ФИО4 в счет исполнения предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, был произведен 05.02.2022.

Как следует из возражений ФИО7, действующей в интересах ФИО8, ФИО1 возвел на части земельного участка, принадлежащего ФИО8, нежилое строение в 2019, а забор в 2020, то есть за несколько лет до подписания предварительного договора купли-продажи доли земельного участка.

Фактическое подписание спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка между ФИО1 и ФИО4 состоялась ДД.ММ.ГГГГ перед проверкой сотрудников Рсреестра по Краснодарскому краю по жалобе ФИО8 о самовольном захвате земельного участка, находящегося у него (ФИО8) в собственности. Предварительный договор был подписан с целью предоставить надзорному органу документ, который подтверждал отсутствие нарушений со стороны истца норм земельного законодательства.

Ни ФИО8, как залогодатель, ни ФИО4, как собственник земельного участка, не исполнивший обязанности на момент заключения с ФИО1 сделки по отчуждении части спорного земельного участка, не имели намерений на заключение указанного договора, а равно волю на отчуждение части земельного участка, границы которого не были определены и выделены для такого отчуждения.

Указывая на неприязненные отношения, возникшие между сторонами в результате бытового конфликта, ФИО8, ссылаясь на злоупотребление истцом правом, а так же, указывая на отсутствие его воли на момент совершения оспоримой сделки на отчуждение, принадлежащей доли в земельном участке, право на которое в настоящий момент зарегистрировано за ФИО5, просит в иске ФИО1 отказать за необоснованностью.

Ответчик ФИО5 в письменных возражениях на иск ФИО1 указал, что летом ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО8 договор купли-продажи спорного земельного участка. Указанная сделка была исполнена сторонами в надлежащей форме. О том, что ФИО1 установлен забор на принадлежащем ему земельном участке, ФИО5 известно, считает, что это нарушает его право, как собственника земельного участка, поэтому действия ФИО1 считает незаконными, однако высказывает свое мнение о том, что намерен разрешить данный вопрос с ФИО1 по его приезду в <адрес> «по –соседски». Претензий по сделке к продавцу ФИО8 не имеет. ФИО5 не считает, что нарушил права ФИО1, истец претензии к нему не предъявлял, следовательно, не считает себя ответчиком по настоящему делу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом. Заместителем начальника управления Росреестра по Краснодарскому краю по Апшеронскому и Белореченскому районам ФИО9 представлено в суд заявление о рассмотрении иска ФИО1 в отсутствие представителя органа регистрации прав.

В соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Апшеронского районного суда Краснодарского края.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки в суд или суд признает причины их неявки неуважительными.

При указанных обстоятельствах, в виду отсутствия возражений сторон судом во исполнение протокольного определения от 09.01.2023 определено рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке сторон.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе, в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статей 3 ГПК РФ под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой при том, что целью обращения в суд является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и интересов данного лица (ст. 12 ГК РФ ).

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу пункта 2 той же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 505 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 3 указанного договора выкупная цена земельного участка была определена сторонами в размере 250 000 рублей, которая должны была быть уплачена покупателем единовременно или частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.(п.4)

Исполнение обязательств покупателя по договору обеспечено во исполнение п. 10 обременением в пользу продавца « ипотека в силу закона».

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение указанной сделки за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на приобретенный земельный участок с одновременным внесением в ЕГРН записи об обременении в идее «ипотека в силу закона» в пользу ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Цена приобретаемой ФИО1 доли земельного участка составляет 38 000 рублей.

В силу положений п. 2.5 предварительного договора ФИО4 принял на себя обязательство после снятия обременения подготовить документы на земельный участок для сделки и оформления перехода права в собственность путем перераспределения участков и обеспечить подписание основного договора с ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В тексте предварительного договора имеется рукописная надпись залогодержателя ФИО8 следующего содержания: «не возражаю после выноса координат перераспределяемого участка и согласования».

Как следует из материалов дела, расчет по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с ФИО8 не произвел, в связи с чем стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о расторжении указанного договора.

В п. 4 указанного соглашения стороны указали, что им известно, что на момент его подписания земельный участок никому другому не продан, не подарен, под арестом (запрещением) не состоит.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.03.2022, во исполнение указанного соглашения за ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Договор сторонами исполнен в полном объеме.

На дату рассмотрения дела судом спорный земельный участок находится в собственности у ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.09.2022.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п.10 данного Постановления Пленума, судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений ч.ч. 1 - 3 ст. 67ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Следовательно, стороны по делу вправе предоставлять любые достоверные и относимые доказательства, которые обосновывают их позиции в суде.

Ретроспективный анализ заключенных сделок, которые в иске ФИО1 просит признать недействительными указывает на то, что на дату заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, договор на основании которого спорный земельный участок перешел в собственность от ФИО8 к ФИО4 не был исполнен последним, и по этой причине был расторгнут с приведением сторон в первоначальное положение.

По указанной причине исполнение обязательств ФИО4 перед ФИО1 о заключении основного договора стало не возможным в виду смены собственника.

Условия, при которых залогодатель ФИО8 не возражал против исполнения сторонами (ФИО4 и ФИО1) предварительного договора, а именно: выноса координат перераспределяемого участка и согласования с ним указанных границ части земельного участка ФИО4 исполнены не были, в том числе по причинам выбытия земельного участка из его правообладания.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

До ДД.ММ.ГГГГ, так как указано в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи земельного участка между ФИО1 и ФИО4 не заключен.

Стороной истца не представлено доказательств обращения к ответчику ФИО4 с письменным предложением о заключении основного договора.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в установленный законом срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

При этом, как следует из представленных истцом документов к исковому заявлению, в адрес ФИО1 были направлены и получены претензии, как от представителя ФИО8 ФИО7( ДД.ММ.ГГГГ), так и от ФИО4 ( ДД.ММ.ГГГГ), в которых ФИО8 сообщал ФИО1 о его противоправных действиях по самовольному захвату находящегося у него в залоге земельного участка, проданного ФИО4, и предъявил требование об освобождении земельного участка от возведенных на нем построек в срок дот ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь, ФИО4 в претензии, адресованной ФИО1, сообщал последнему о том, что он, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, чинит препятствия в пользовании земельным участком, которые выразились в перекрытии подъездного пути, строительными материалами, бассейном, батутами и прочими объектами, на нем расположенными. Так же в указанном уведомлении ФИО4 сообщил ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по причине того, что он в связи с чинимыми ФИО1. препятствиями в пользовании земельным участком не может использовать его по назначению. Все вопросы по перераспределению земельного участка ФИО4 в претензии переадресовал к разрешению с ФИО8

В силу п.п. 58, 59, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истцом не представлено достоверных доказательств возникновения у него права собственности на долю в земельном участке, принадлежащем в настоящее время ФИО5

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьям 550,554 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Основной договор купли-продажи доли земельного участка между ФИО1 и ФИО10 заключен не был, регистрация перехода прав на долю земельного участка, как на отдельный объект недвижимости, веденный в гражданский оборот в пользу ФИО11 осуществлена не была.

Действующее законодательство предусматривает, что при отказе одной из сторон, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, единственным способом защиты нарушенного права может быть понуждение к исполнению такого условия.

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Установленные по делу судом юридические факты указывают об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 о понуждении не владеющего собственника ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи доли земельного участка в счет исполнения последним предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как сделка, на основании которого у ФИО4 возникло право собственности на спорный земельный участок, имеет порок в виде ее неисполнения покупателем, а именно: не уплаты продавцу выкупной цены по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом анализ предмета предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с учетом положений п.2.1 указывает на то, что стороны не пришли к соглашению в предварительном договоре по существенным условиям, позволяющим установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Спорный земельный участок имеет площадь 505 кв.м., при этом ФИО4, не исполнив перед ФИО8 надлежащим образом обязательства по сделке от ДД.ММ.ГГГГ, продал ФИО1 долю в указанном земельном участке площадью 80 кв.м., которая определена только схематически, без указания уникальных характеристик объекта недвижимости, без проведенных работ по перераспределению земельного участка на местности, без согласования границ земельного участка с другими смежными пользователями, без согласования указанных обстоятельств, способствующих совершению сделки с залогодержателем земельного участка - ФИО8 Впоследствии указанное событие повлекло нарушение прав ФИО8 как залогодателя.

Как следует из возражений ФИО3, действующей в интересах ФИО8, ФИО1 возвел на части земельного участка, принадлежащего ФИО8, нежилое строение в 2019, а забор в 2020, то есть за несколько лет до подписания предварительного договора купли-продажи доли земельного участка. Подписание предварительного договора купли-продажи было вызвано необходимостью предоставить надзорному органу - Управлению Росреестра по Краснодарскому краю документа, который подтверждал отсутствие нарушений со стороны истца норм земельного законодательства.

Данное обстоятельство косвенно подтверждается представленными ФИО1 к иску документами внеплановой выездной проверки, проведенной государственным инспектором Управления Росреестра по <адрес> ККК, по заявлению ФИО8 в части соблюдения ФИО1 требований земельного законодательства на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 505 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Дата заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, предшествовала дате внеплановой проверки по распоряжению о ее проведении от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, в т.ч. из объяснений представителя ответчиков ФИО7, что ни ФИО8, как залогодатель, ни ФИО4, как собственник земельного участка, не исполнивший обязанности на момент заключения с ФИО1 сделку по отчуждении части спорного земельного участка не имели намерений на заключение указанного договора, а равно волю на отчуждение части земельного участка, границы которого не были определены и установлены (перераспределены) для такого отчуждения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ни ФИО4, ни ФИО8 не может в настоящее время исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ФИО8, как собственник, распорядился земельным участком, продав его на законном основании ФИО5

На момент заключения договора купли-продажи с ФИО5 ФИО8 являлся собственником спорного земельного участка, его право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ранее установлено, что ФИО1 не приобрел каких-либо прав на спорный земельный участок, поэтому отчуждение ФИО8 спорного земельного участка в собственность ФИО5 права ФИО1 не нарушает.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

По смыслу приведенных норм в указанной редакции, предъявляя требование о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки, истец, не являющийся стороной спорной сделки, должен доказать, что такая сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, нарушает его права и охраняемые законом интересы, и избранный им способ защиты восстановит его права и интересы.

Оснований для признания сделок, перечень которых перечислен в резолютивной части уточненного иска ФИО1 недействительными, судом не установлено.

Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Истец ФИО1 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ свое право собственности на часть имущества, находящееся в собственности ответчика ФИО5, не доказал.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований, в том числе производных в части применения по оспоримым сделкам правил двухсторонней реституции в полном объеме.

Учитывая, что ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи и соглашения о расторжении договора купли-продажи, а так же истребовании имущества из чужого незаконного владения не имеется оснований для признания недействительным зарегистрированного права ответчика ФИО5 на спорный земельный участок.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, урож. <адрес> ... к ФИО4 СНИЛС №, ФИО8 СНИЛС №, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ год рождения, урож. <адрес>, ..., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 505 кв.м., по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО5 о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 505 кв.м., по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО4, и применение положений двухсторонней реституции отказать в полном объеме.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО8 о снятии обременений с земельного участка с КН №, площадью 505 кв.м., по адресу: <адрес>, отказать в полном объеме.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО4 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании предварительного договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с возложением обязанности подготовки документов и оформления права собственности путем перераспределения участков отказать в полном объеме.

На решение может быть принесена апелляционная жалоба, апелляционное представление в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Бахмутов