Копия
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
07 февраля 2023 года <адрес>
Автозаводский районный суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи: Судовской Н.В.,
при секретаре: ФИО7
с участием
представителя истцов ФИО8
представителя ответчика ФИО9
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3, ФИО4, действующей в интересах ФИО2, к ФИО5 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 действующая в интересах ФИО2 обратились в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ФИО5 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора, мотивируя тем, что ФИО3, ФИО2, ФИО5 являются сособственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, б-р Буденного, <адрес>, площадью 43,5 кв.м., кадастровый №, на праве общей долевой собственности, владея по 1/3 доли каждый.
07.06.2022г., от ответчика истцам поступило уведомление о преимущественном праве покупки доли, в указанной выше квартире, за 950000 рублей.
Реализуя преимущественное право покупки, сособственнику не запрещается не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.
Согласно отчета № ООО «Звента» от 09.06.2022г.. об определении рыночной стоимости 1/3 доли в квартире, площадью 43,5 кв.м., кадастровый на 63:09:0101170:1161, расположенной по адресу: <адрес>, б-р Буденного, <адрес>, рыночная стоимость объекта составляет 650000 рублей.
20.06.2022г. истцами в адрес ответчика было направлено согласие на покупку доли на иных условия, а именно, на условиях ее фактической рыночной стоимости, т.е. за 650 000 рублей.
26.06.2022г. указанное согласие ответчиком было получено.
Истец просит договор купли-продажи 1/3 доли, принадлежащей ФИО5 квартире, расположенной по адресу: <адрес>, Автозаводский райе б-р Буденного, <адрес>, площадью 43,5 кв.м., кадастровый № считать заключенным на следующих условиях: цена 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, б-р Буденного, <адрес>, площадью 43,5 кв.м., кадастровый № составляет 650000 рублей.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по <адрес>.
Представитель истцов ФИО8 в судебном заседании доводы изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. Согласилась с оценкой рыночной стоимости доли, определенной заключением эксперта ООО «Земстандарт».
Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в полном объеме. Пояснила, что заключение договора купли-продажи для сторон не является обязательным, в связи с чем истцы не могут обязать ответчика заключить договор купли-продажи. Уведомление о продаже доли не является предложением о заключении договора купли-продажи (офертой). Кроме того, в настоящее время ответчиком принято решение отказаться от продажи принадлежащей ему доли, он намерен вселиться в спорное жилое помещение и проживать в нем, в связи с чем обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, ФИО2 об определении порядка пользования спорной квартирой.
Суд, выслушав представителя истцов, ответчика, заключение прокурора, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования ФИО3, ФИО4, действующей в интересах ФИО2, к ФИО5 необоснованными и не подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что в общей долевой собственности ФИО3, ФИО2 и ФИО5 по 1/3 доле у каждого находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>, б-р Буденного <адрес>, площадью 43,5 кв.м., кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил в адрес истцов – ФИО3 и ФИО2 в лице законного представителя ФИО4 извещение (уведомление) о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу по цене 950000 рублей (л.д.11).
В ответ на данное уведомление истцы направили в адрес ответчика согласие на покупку доли в квартире на иных условиях, а именно по цене 650000 рублей (л.д.12).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалось проведение судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО «Земстандарт» (л.д.129-170) рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> б-р Буденного <адрес> составляет 756118 рублей.
Обращаясь в суд с требованием о заключении с ответчиком договора купли-продажи 1/3 доли в вышеуказанной квартире, истцы ссылаются на положения п.2 ст.445 ГК РФ, указывая, что поскольку заключение договора с истцами является для ответчика обязательным, истцы вправе обратиться в суд с требованиями о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.
Суд с данным мнением истов не соглашается по следующим основаниям.
Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу статьи 436 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком истице не направлялся.
Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.
Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.
Из анализа положений пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не может быть расценено как предложение заключить договор.
Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истцов о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ими принято (акцептовано) предложение ответчика заключить договор, тогда как ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи доли в праве на квартиру, судом отклоняются.
Согласно пункту 1, 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Законом предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К договору купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество применяются правила о продаже недвижимости.
Исходя из приведенных норм, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом ни для истцов, ни для ответчика заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, понуждение к заключению такого договора не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор купли-продажи спорной доли сторонами в предусмотренной законом форме не заключался, суд не усматривает оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истцами такой договор.
При таких обстоятельствах имущественные права и законные интересы истцов суд находит не нарушенными и подлежащими защите определенным ими способом.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3, ФИО4, действующей в интересах ФИО2, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении иска ФИО3, ФИО4, действующей в интересах ФИО2, к ФИО5 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись Н.В. Судовская
"КОПИЯ ВЕРНА"
подпись судьи _______________________
Секретарь судебного заседания
_______________________
(Инициалы, фамилия)
"____" __________________ 20 _____г.
УИД 63RS0№-54
Подлинный документ подшит
в материалы гражданского дела №
Автозаводского районного суда <адрес>