Дело № 3а-5/2022

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Магаданский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лобыкина С.Н.,

при секретаре судебного заседания: Плетеневой О.А.,

с участием представителя административного истца акционерного общества «Магаданский механический завод» - ФИО1,

представителей административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области – ФИО2, областного государственного бюджетного учреждения «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» - ФИО3,

рассмотрев 22 июля 2022 года в гор. Магадане в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Магаданский механический завод» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Магаданский механический завод» (далее общество) обратилось в Магаданский областной суд с названным выше административным иском к департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области (далее департамент), областному государственному бюджетному учреждению «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» (далее учреждение).

В обоснование иска административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым №..., площадью 64155 кв.м, почтовый адрес ориентира <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми помещениями.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, по результатам оценки, проведенной учреждением в 2021 году и утвержденной департаментом 12 ноября 2021 года, составляет 205339625,4 рублей.

Не согласившись с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец инициировал проведение оценки его рыночной стоимости, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года составляет 35628000,0 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

В отзыве на административный иск департамент просит в его удовлетворении отказать, ссылаясь на несоответствие отчёта об оценке, представленного истцом в обоснование административного иска, требованиям к его содержанию, предусмотренным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), а именно, не допустимости неоднозначного толкования или введения в заблуждение.

В частности, указывает на наличие в отчете ссылок на источники информации об объектах-аналогах, проверить два из трех которых не представляется возможным, по причине удаления сведений о них.

Кроме того, обращает внимание на то, что в отчете использованы сведения о цене (в отношении двух объектов-аналогов сведения о которых были удалены) предложения, а не реализации этих объектов.

Считает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии представленного отчёта об оценке требованиям достаточности и достоверности, полагая, что использование недостоверных сведений об объектах аналогах повлияло на итоговый результат рыночной стоимости объекта недвижимости и привело к его существенному занижению.

Учреждением представлен отзыв на административный иск, который по своему содержанию аналогичен отзыву департамента.

В дополнительном отзыве учреждение обращает внимание на соответствие требованиям закона проведенной в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой оценки.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец, которому принадлежит земельный участок, является в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно пункту 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Таким образом, результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, из которой рассчитывается налоговая база по земельному налогу, затрагиваются права и обязанности административного истца, что свидетельствует о праве общества на обращение в суд с настоящим административным иском.

Из материалов дела следует, что в соответствии с выпиской из ЕГРН административный истец является правообладателем (собственником) земельного участка с кадастровым №..., площадью 64155 кв.м, почтовый адрес ориентира <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми помещениями.

Распоряжением департамента от 9 июня 2020 года № 407/23 проведение работ по определению кадастровой стоимости расположенных на территории Магаданской области земельных участков из состава земель населенных пунктов намечено на 2021 год.

Учреждение 26 октября 2021 года подготовило и направило в адрес департамента проект отчёта № 1-2021 о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости земельных участков из состава земель населенных пунктов (исх. № 1855 от 26 октября 2021 года).

Предварительно указанный проект отчёта был проверен на соответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке специалистом Росреестра (акт проверки от 20 октября 2021 года № 2021-49/М1).

Распоряжением департамента от 12 ноября 2021 года № 709/23 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе и кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «город Магадан», где расположен земельный участок, собственником которого является административный истец.

В отношении объекта недвижимости с кадастровым №..., площадью 64155 кв.м, почтовый адрес ориентира <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми помещениями, утверждена кадастровая стоимость в размере 205339625,4 рублей.

Данная кадастровая стоимость оспаривается административным истцом в настоящем деле.

В судебном заседании установлено, что представленный административным истцом в обоснование иска отчёт об оценке № 5 от 14 апреля 2022 года, подготовлен частнопрактикующим оценщиком С., включенной в реестр саморегулируемой организации оценщиков (свидетельство №... от <дата>, регистрационный №...).

Ответственность оценщика застрахована, что подтверждается страховым полисом САО «ВСК» №... от <дата> со сроком действия с 1 января по <дата>.

Стаж работы оценщика в оценочной деятельности 19 лет, имеется в наличии квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №... от <дата>.

В ходе оценки, оценщиком произведен осмотр объекта оценки, исследованы документы, содержащие количественные и качественные характеристики земельного участка, включая сведения о нём, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

При оценке рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применен сравнительный подход, в ходе которого исследовались три объекта-аналога.

В связи с ограниченностью рынка земельных участков со схожими характеристиками в гор. Магадане по состоянию на дату оценки оценщиком экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящими характеристиками.

По результатам проведенной оценки, методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 35628000,0 рублей.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверил его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценивая представленный стороной административного истца отчёт об оценке суд приходит к выводу о том, что лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, в соответствии с положениями абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в отчете приведены сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, его членстве в саморегулируемой организации оценщиков, подтверждении необходимой квалификации.

Отчёт об оценке, по мнению суда, соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

По изложенным причинам суд расценивает представленный истцом отчет об оценке как допустимое доказательство, а определенная в нем рыночная стоимость объекта оценки, по мнению суда, является достоверной и применимой для целей изменения установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Доводы стороны ответчиков, о недопустимости представленного отчёта со ссылкой на удаление сведений о двух из трех объектах-аналогах, использованных оценщиком при подготовке отчёта, а также использовании сведений о цене продажи, а не реализации данных объектов не могут быть приняты во внимание.

Так, из содержания отчёта об оценке следует, что в отношении всех использованных объектов-аналогов имеется указание на источник информации и даты размещения сведений об этих объектах на соответствующем информационном ресурсе (https:// www.domofond.ru/ucha stokzemli-na-prodazhu-magadan)/)/, помимо этого отчёту приобщены скриншоты страниц размещенной информации о продаже объектов-аналогов.

То обстоятельство, что сведения о продаже указанных объектов удалены из информационного сервиса, учитывая, что ни оценщик, ни стороны, такими полномочиями не обладают, а каких-либо доказательств опровергающих размещение сведений об указанных объектах-аналогах не представлено, правового значения не имеет.

В части использования при проведении оценки сведений о цене предложения, а не реализации этих объектов суд отмечает следующее.

Исходя из положений подпункта «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценки недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23 сентября 2014 года № 611 применение сравнительного подхода для оценки недвижимости допускается при наличии достаточного для оценки количества объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Таким образом, исходя из положений приведенного нормативного правового акта, возможность использования при проведении оценки сведений о цене предложения в отношении объекта-аналога не исключается.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзацем 2 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в совокупности, суд приходит к выводу о доказанности стороной административного истца величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №..., площадью 64155 кв.м, почтовый адрес ориентира <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми помещениями, составляющей по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (1 января 2021 года), 35628000,0 рублей.

Принимая во внимание, что доказательств, опровергающих указанную рыночную стоимость объекта недвижимости и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками вопреки положениям статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К таким случаям относятся положения абзаца 5 этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление акционерного общества «Магаданский механический завод» об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №..., площадью 64155 кв.м, почтовый адрес ориентира <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми помещениями, в размере его рыночной стоимости равной 35628000,0 рублей по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость 1 января 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 49:09:030132:95, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 2 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (город Новосибирск) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд первой инстанции.

Мотивированное решение составлено 26 июля 2022 года.

Председательствующий С.Н. Лобыкин