Решение по делу № 2-1104/2025 от 25.02.2025

Дело № 2-1-1104/2025

64RS0042-01-2025-000421-04

Решение

именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Кругловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Хаметовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени.

В обоснование иска указал, что между Комитетом по управлению имуществом города Саратова, именуемым в дальнейшем «арендодатель», с одной стороны и ФИО1, именуемым в дальнейшем «арендатор», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка от 11.01.2024 г. № 405-с по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе участка № 18 в Волжском районе, площадью 944 кв.м., разрешенное использование: для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Пунктом 4.3. договора аренды земельного участка определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально (равными долями в размере ? части от годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Размер годовой арендной платы составил 6 702 000 рубля (п. 4.1 договора), в счет арендной платы засчитывается задаток в размере 270 000 рублей (п. 4.2 договора).

Условия договора арендатором выполнены не были. За период с 11.04.2024 г. по 30.06.2024 г. ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за земельный участок. Задолженность за указанный период составила 2 897 885 рублей 25 копеек.

Условиями договора аренды предусмотрено взимание пени в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансировании Центрального банка РФ, за каждый просрочки (п. 8.2 договора).

Размер пени за период с 11.04.2024 г. по 23.07.2024 г. составил 79 418 рублей 44 копейки.

С учетом изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.01.2024 г. № 405-с земельного участка с кадастровым номером № за период с 11.04.2024 г. по 30.06.2024 г. в сумме 2 897 885 рублей 25 копеек, пени за период с 11.04.2024 г. по 23.07.2024 г. в сумме 79 418 рублей 44 копейки.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом города Саратова в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, доводы которых полностью поддержал. Указал, что размер оплаченного задатка входит в арендную плату, что следует учесть. Также указал, что ФИО1 17.01.2024 г. обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о расторжении вышеуказанного договора и заключении договора купли-продажи данного участка, однако ему было отказано письмом от 02.02.2024 г. Данный отказ был им оспорен в административном порядке и результатом рассмотрения дела стало вступившее в законную силу и прошедшее апелляционную и кассационную инстанцию решение Волжского районного суда г. Саратова от 10.06.2024 г., которым был признан незаконным отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:2062, площадью 944 кв.м., в собственность без проведения торгов. Указывает, что в спорный период ФИО1 должен был владеть земельным участков на праве собственности, поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется. Ссылался на судебную практику – апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 24.04.2024 г. по делу № 33-3740/2024.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, что предусмотрено положениями статей 8-9 ГК РФ.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Комитетом по управлению имуществом города Саратова, с одной стороны и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка от 11.01.2024 г. № 405-с по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе участка № 18 в Волжском районе, площадью 944 кв.м., разрешенное использование: для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Срок аренды определен с 11.01.2024 г. по 11.01.2044 г. (п. 2.1 договора).

В силу исполнения условий заключенного договора истцом передан земельный участок ответчику, что ответчиком не оспаривается, тем самым Комитет выполнил обязательство перед арендатором, после чего у последнего возникла обязанность по внесению арендной платы и исполнения договора аренды.

Сведения о передачи земельного участка в аренду подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Условия договора арендатором выполнены не были. За период с 11.04.2024 г. по 30.06.2024 г. ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за земельный участок.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что 17.01.2024 г. ФИО1 было зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 46,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, в районе участка № 18 в Волжском районе.

19.01.2024 г. ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без торгов.

Письмом администрации муниципального образования «Город Саратов» от 02.02.2024 г. № 12-05/2186 ФИО1 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, а органом муниципалитета обнаружено, что на участке отсутствует требуемый объект недвижимости.

ФИО1 обратился в суд с административным иском к комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным указанного отказа, обязании ответчиков устранить допущенные нарушения путем рассмотрения вопроса о расторжении заключенного с ФИО1 договора аренды земельного участка от 11.01.2024 г. № 405-с и заключения договора купли-продажи данного участка.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 10.06.2024 г. по административному делу № 2а-1797/2024 признан незаконным отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» от 02.02.2024 г. № 12-05/2186 ФИО1 в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, на администрацию муниципального образования «Город Саратов» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1

Из содержания решения следует, что поскольку на момент обращения ФИО1 в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на данном участке был возведен индивидуальный жилой дом, на который 17.01.2024 г. за ФИО1 было зарегистрировано право собственности, достоверность сведений, внесенных в реестр недвижимости, опровергнута не была, факт размещения на земельном участке жилого дома установлен, то в силу ст. 39.20 ЗК РФ заявитель имел исключительное право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 29.08.2024 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2024 г. года вышеуказанное решение и апелляционное определение оставлено без изменения.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ вышеприведенные обстоятельства, установленные по вышеуказанному административному делу, имеют преюдициальное значение для настоящего дела, в котором участвуют те же лица, они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Ответчик настаивал на том, что обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом города Саратова 17.01.2024 г., в подтверждение чего представил в материалы дела скриншот направления электронной почты в адрес, на котором указаны дата 17.01.2024 г. время 18.14.

Вместе с тем содержание данного скриншота не подтверждает непосредственно получение адресатом этого заявления и регистрации его 17.01.2024 г.

Как следует по смыслу решения Волжского районного суда города Саратова от 10.06.2024 г. по административному делу № 2а-1797/2024, обращение ФИО1 поступило 19.01.2024 г.

Поскольку обстоятельства, установленные данным решением суда, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение, при таких обстоятельствах суд исходит из даты обращения ФИО1 – 19.01.2024 г.

В итоге между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка 11.10.2024 г.

Согласно ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (п. 3 ст. 407 ГК РФ). Основания прекращения обязательства могут как являться односторонней сделкой (например, заявление о зачете) или соглашением (например, предоставление и принятие отступного), так и не зависеть от воли сторон (в частности, прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления). Судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (гл. 29 ГК РФ).

В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, в случае совершения органом муниципалитета всех действий, возложенных на него земельным законодательством, то есть своевременного принятия решения о передаче арендуемого спорного земельного участка в собственность и направления проекта договора купли-продажи ответчику, ФИО1 мог приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Поводом для продления аренды явился отказ в передаче арендуемого спорного земельного участка в собственность и необходимость его признания незаконным в судебном порядке.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п.п. 4, 5 ст. 39.17 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность) рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров

Таким образом, исходя из того, что с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без торгов ФИО1 обратился 19.01.2024 г., подготовка проекта договора купли-продажи должна была быть произведена администрацией муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по управлению имуществом города Саратова и договор вручен (направлен) заявителю с учетом не позднее 07.02.2024 г. (поскольку отсчет ведется с даты приема, а не на следующий день).

В тот же день проект договора мог быть получен ФИО1, подписан им и представлен в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности.

В соответствии с п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Поскольку с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок ФИО1 мог обратиться 07.02.2024 г., регистрация данного права должна была быть произведена не позднее 19.02.2024 г. (поскольку отсчет ведется с даты приема, а не на следующий день), и с указанной даты оснований для взыскания арендной платы по условиям заключенного сторонами договора не имеется.

Таким образом, ответчик несет обязанность по оплате арендных платежей только за период с 11.01.2024 г. по 18.02.2024 г.

Размер арендной платы, подлежащей уплате ежеквартально, составляет 1 675 500 рублей (6 702 000 рублей : 4).

Соответственно, за период с 11.01.2024 г. по 18.02.2024 г. размер арендной платы составит 718 071 рубля 43 копейки из расчета: 1 675 500 рублей х 39 дней : 91 день.

За вычетом внесенного арендодателем задатка в размере 270 000 рублей, арендная плата составит 448 071 рубль 43 копейки из расчета: 718 071 рубля 43 копейки - 270 000 рублей.

Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию арендная плата за период с 11.01.2024 г. по 21.02.2024 г. в размере 598 777 рублей 78 копеек.

Разрешая требования о взыскании пени, суд исходит из следующего.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Из разъяснений, данных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 г. № 263-О, при применении статьи 333 ГК РФ, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Также суд учитывает положения ч. 6 ст. 395 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи (п. 6).

Поскольку договором предусмотрено взимание пени в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансировании Центрального банка РФ, за каждый просрочки, суд производит свой расчет пени за период с 11.04.2024 г. по 23.07.2024 г.: 448 071 рубль 43 копейки х 16 % (ставка) х 1/300 х 104 дня = 24 853 рубля 03 копейки.

Оснований для снижения размера пени суд не усматривает в связи с отсутствием несоразмерности.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 11.04.2024 г. по 23.07.2024 г. в размере 28 000 рублей.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 1 ст. 103 ГПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход Энгельсского муниципального района Саратовской области подлежит взысканию госпошлина в размере 17 639 рублей 80 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.01.2024 г. № 405-с земельного участка с кадастровым номером № за период с 11.01.2024 г. по 21.02.2024 в размере 598 777 рублей 78 копеек, пени за период с 11.04.2024 г. по 23.07.2024 г. в размере 28 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №)в бюджет Энгельсского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 17 639 рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Мотивированное решение суда составлено 07.03.2025 г.

Судья О.В. Круглова