Решение по делу № 2-2427/2023 от 16.05.2023 - о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы на оценку, расходы за услуги невролога, моральный вред, судебные расходы.

Копия УИД: 16RS0050-01-2023-001822-37

Дело № 2-2427/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2023 года город Казань

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Алтынбековой А.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Матвеевой А.В.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы на оценку, расходы за услуги невролога, моральный вред, судебные расходы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее по тексту – ФИО3, истец) обратилась в суд с иском к ФИО4 (далее по тексту – ФИО4, ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы на оценку, расходы за услуги невролога, моральный вред, судебные расходы.

В обоснование требований указав, что 8 июля 2022 г. между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 4 625 000. Согласно расписке от 08 июля 2022 г. Ответчиком получены денежные средства в сумме 50 000 рублей, в качестве задатка за продаваемую квартиру. Срок выхода на сделку до 25.07.2022 г. Поскольку купля - продажа квартиры осуществлялась с привлечением кредитных денежных средств, был привлечен оценщик для определения стоимости объекта недвижимости. По результатам оценки установлено, что фактические характеристики жилого помещения не соответствуют сведения отражённым в техническом паспорте, таким образом, в квартире присутствует самовольная перепланировка. А именно увеличен санузел за счет коридора. перенесен дверной проем на кухне, в техническом паспорте ошибка, имеется балконная дверь. Затраты на согласование перепланировки составят 30 000 рублей. Сложившееся ситуация в целом шокировала Истца, в результате чего у нее ухудшилось самочувствие, и она была вынуждена обратиться к врачу неврологу, что подтверждается заключением о приеме невролога. И чеком об оплате данной услуги на сумму 1050 рублей.

В связи с вышеизложенным, истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.07. 2022 г. заключенного между Истцом и Ответчиком, взыскать с Ответчика в пользу Истца денежные средства, оплаченные Истцом по договору в сумме 50 000 рублей, проценты за незаконное удержание денежных средств в размере 2 182 рублей 87 копеек, расходы на проведение оценки в размере 3000 рублей, расходы по обращению к врачу неврологу в размере 1050 рублей, почтовые расходы в размере 220 рублей 87 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, сумму государственной пошлины в размере 2128 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам предоставленного возражения на иск.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актам (п. 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 554, п. 1 ст. 555, ст. 558 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена этого имущества, а также лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 4 этой же статьи установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно расписки от 08 июля 2022 года ФИО5 получила от ФИО3 денежную сумму в размере 50000 рублей в качестве задатка за продаваемую ею квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 4625000 рублей. Срок выхода на сделку 25 июля 2022 года (л.д. 9)

Представитель истца пояснил, что поскольку купля - продажа квартиры осуществлялась с привлечением кредитных денежных средств, был привлечен оценщик для определения стоимости объекта недвижимости. По результатам оценки установлено, что фактические характеристики жилого помещения не соответствуют сведения отражённым в техническом паспорте, таким образом, в квартире присутствует самовольная перепланировка. А именно увеличен санузел за счет коридора, перенесен дверной проем на кухне, в техническом паспорте ошибка, имеется балконная дверь.

Как пояснил представитель истца, на дату заключения предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, в квартире имелась неузаконенная перепланировка, о которой покупатель уведомлена не была. Истцу был передан технический паспорт на квартиру, составленный по состоянию до перепланировки. Указав, при этом, что покупатель намеревался приобрести жилое помещение соответствующее требованиям СанПиН, СНиП и требованиям пожарной безопасности.

Сведения о перепланировке в технический паспорт внесены не были, согласование на перепланировку квартиры у ответчика отсутствовало, и в суд также представлено не было.

Как видно из материалов дела, информация о том, что в указанной квартире имеется неузаконенная перепланировка, надлежащим образом ответчиком до истца не доведена, доказательств обратного суду не предоставлены.

Принимая во внимание, что в указанный в предварительном договоре срок обязательства по договору не исполнены, договор купли-продажи указанного недвижимого имущества не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, напротив, истец по делу направил заявление о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением существенных условий (произведенной не узаконенной перепланировки), суд приходит к выводу о том, что у сторон отсутствовали взаимные обязательства по заключению основного договора, соответственно, предварительный договор подлежит расторжению, а сумма в размере 50000 рублей, переданная истцом в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств, подлежит возврату именно ответчиком, поскольку по смыслу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток обеспечивает исполнение обязательств по заключенному договору, тогда как между сторонами не был заключен договор купли-продажи.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.07.2022 по 22.02.2023 года, которые подлежат частичному удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (пункт 1).

Как разъяснено в пункте 7 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункт 3 статьи 9.1, абзац 10 пункт 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункт 3 статьи 9.1, абзац 10 пункт 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьёй 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497, то есть с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев (до 1 октября 2022 года) прекращается начисление неустоек и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 02.10.2022 года по 22.02.2023 год составляет 1479,45 рублей, из расчета: 50000*144*7,5%/365

Ответчиком контр расчёт взыскиваемых сумм не представлен.

Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в связи с неправомерным удержанием ответчиком денежных сумм.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Учитывая изложенное, компенсация морального вреда в случае не исполнения обязательств по возврату суммы, положениями действующего гражданского законодательства Российской Федерации не предусмотрена, а доказательств нарушений неимущественных прав истца материалы дела не содержат, в связи с чем, требование о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального, не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В удовлетворении требований истца о взыскании понесенных расходов за услуги невролога и расходы за услуги по оценки недвижимости суд считает возможным отказать, так как истцом не предоставлены надлежащие доказательства причинно-следственной связи между невозвратом денежных средств ответчиком и обращением истца к неврологу по вопросу бессонницы, а также доказательства необходимости несения истцом расходов за услуги по проведению оценки в рамках рассматриваемого спора.

При указанных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1744,38 рублей в счет возмещения судебных расходов истца по уплате государственной пошлины при подаче иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы на оценку, расходы за услуги невролога, моральный вред, судебные расходы, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 08 июля 2022 года между ФИО3 к ФИО4

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО3 задаток в размере 50000 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 479 рублей 45 копеек, почтовые расходы в размере 220 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1744 рублей 38 копеек.

Остальные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Приволжский районный суд города Казани.

Судья. Копия верна подпись

Судья Приволжского

районного суда г.Казани А.Е.Алтынбекова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 мая 2023 года