Дело № 2-592/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000897-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кудиненко Е.В.

при секретаре Волковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего ФИО3, третье лицо - ООО «Тарасов», о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Семена» и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Согласно условиям договора аренды арендатор обязан ежегодно не позднее 25 октября осуществлять арендную плату путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг, масло подсолнечное 20 л или семена подсолнечника 100 кг, однако данную обязанность не исполняет в течение 6 лет, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на 30.03.2022 года составляет 12 тонн пшеницы продовольственной, 240 л масла подсолнечного. Данные обстоятельства в силу п.4.1.1 договора аренды являются основанием для его расторжения. 29.03.2022 года в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая оставлена без ответа. Кроме этого в рамках дела о банкротстве ООО «Семена» право аренды принадлежащего истцам земельного участка незаконно включено в конкурсную массу должника и выставлено на торги в составе лота №, несмотря на то, что условиями договора предусмотрен прямой запрет на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя. Истцы обратились с требованием об исключении данного права из конкурсной массы в арбитражный суд, которым приняты обеспечительные меры в виде приостановки торгов. Соответственно, права и обязанности по договору аренды не переданы третьим лицам вопреки воле конкурсного управляющего по независящим от него причинам. Между тем, передача (как и попытка передачи, пресеченная арендодателями) третьему лицу прав аренды по договору без письменного согласия арендодателей является существенным нарушением договора и является основанием к его расторжению.

На основании изложенного истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

Определением суда от 18.07.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен субарендатор – ООО «Тарасов».

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Кроме этого пояснил, что задолженность по арендной плате не была учтена при заключении в арбитражном судопроизводстве мирового соглашения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», поскольку являлась текущей. Определение Арбитражного суда РО от 27.05.2022 года, которым утверждено данное мировое соглашение и прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), судом вышестоящей инстанции оставлено без изменения. С заявлением об исключении права аренды из конкурсной массы обращался ФИО1, данное заявление до настоящего времени арбитражным судом не рассмотрено. Несмотря на то, что ФИО2 стал собственником доли данного участка только 01.02.2022 года, у него возникло право требования расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором его условий, в связи с попыткой передачи прав аренды по договору без его согласия. Кроме этого он является правопреемником наследника И.Г.А.., которому также не выплачивалась арендная плата.

Конкурсный управляющий ФИО3, который в соответствии с ч.4 ст.159 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представителем ФИО5, действующей на основании доверенности, представлены письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица ООО «Тарасов» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками, по 1/2 доле каждый, земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 25,4 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> который на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ года №н передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д.8-15).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 1000 кг до 25 октября, масла или семян подсолнечника 20 л или 100 кг до 25 декабря (п. 3).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий ФИО3

Вместе с тем, введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает стороны от исполнения договорных обязательств.

31.05.2022 года истцами в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 6 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до 15.06.2022 года, и определен ее размер – 12 тонн пшеницы продовольственной, масло подсолнечное 240 л. Кроме этого указано на незаконное включение права аренды принадлежащего истцам земельного участка в конкурсную массу должника ООО «Семена» и необходимость его исключения. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды (17-18).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Между тем, доказательств того, что у истца ФИО2 возникло право требования от арендатора указанной в претензии суммы задолженности, суду не представлено.

Так, в субъективный состав арендодателей при заключении договора аренды от 01.12.2009 года включены ФИО1 и И.Г.А.

Право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 01.02.2022 года на основании договора купли-продажи от 14.01.2022 года и дополнительного соглашения к нему от 31.01.2022 года, о чем имеется соответствующая информация в выписке из ЕГРН (л.д.38).

При этом сами сделки в материалы дела не представлены, как и сведения о том, что к истцу в установленном законом порядке перешло право требования первоначального арендодателя, в частности, право требования задолженности по арендной плате.

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать в силу ст.621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

При таких обстоятельствах следует, что арендатор обязан продолжать исполнять все свои обязанности по договору, в частности, уплачивать арендную плату в пользу нового сособственника ФИО2, однако срок исполнения данной обязанности согласно условиям договора аренды не наступил.

При этом изложенные в п.4.1.1 договора аренды положения, предусматривающие право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев, противоречат согласованным в п.3 этого же договора условиям о размере и порядке внесения арендной платы.

В связи с чем в рассматриваемом случае основанием к расторжению данного договора могут выступать обстоятельства, предусмотренные п.3 ст.619 ГК РФ, а именно невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока.

В отношении истца ФИО2 в силу вышеизложенного такие основания отсутствуют.

Что касается истца ФИО1, то позиция его представителя в суде аргументирована отсутствием доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере за указанный в иске период.

Действительно, в силу действующего законодательства, поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, ответчик в обоснование своей позиции ссылался на отсутствие у него возможности представить такие доказательства по независящим от него обстоятельствам, указывая на то, что истец ФИО2 является учредителем ООО «Тарасов», являющегося субарендатором спорного земельного участка, а также сыном бывшего директора ООО «Семена» Т.Е.Г.. Им совершены самовольные действия по захвату и последующему использованию земельных участков, принадлежащих на праве долгосрочной аренды ООО «Семена». В рамках инициированной по обращению ответчика проверки и опроса собственников земельных участков установлено, что задолженность по арендной плате отсутствует. В течение всего срока действия договоров аренды оплата арендной платы производится посредством выдачи предусмотренной в договоре продукции, при получении которой в ведомостях они ставят подпись напротив своей фамилии. В настоящее время земельный участки, в том числе спорный, находятся в пользовании отца истца - Т.Г.Г. (бывшего руководителя и соучредителя ООО «Семена»), который лично занимается выдачей арендной платы. Собственники земельных участков не имеют претензий по выдаче арендной платы, в связи с чем никаких требований к ООО «Семена» о взыскании задолженности и/или о расторжении договоров аренды не предъявляли ни в досудебном порядке, ни в судебном порядке, исковых заявлений в Шолоховский районный суд Ростовской области не направляли и никого не уполномочивали на совершение этих действий от их имени. В Арбитражный суд Ростовской области с требованиями о включении в реестр кредиторов и иными требованиями к ООО «Семена» не обращались и никаких лиц на это не уполномочивали, в связи с отсутствием претензий. При этом часть собственников пояснили, что доверенности с полномочиями на представление в суде интересов не подписывали, а часть – что по просьбе Т.Г.Г.. ездили к нотариусу и подписывали доверенности на указанных им лиц, для переоформления договоров аренды на ООО «Тарасов».

Данные обстоятельства нашли свое отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.08.2022 года (л.д.98-99).

Между тем, несмотря на неоднократные ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание истца ФИО1, который является человеком преклонного возраста (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и проживает в <адрес>, выяснить его личное отношение к предмету настоящего спора суд лишен в силу положений ст.48 ГПК РФ, предусматривающих право истца вести свои дела лично или через представителя.

Однако обстоятельства того, что спорный земельный участок находится на правах субаренды на основании договора от 12.05.2015 года в пользовании ООО «Тарасов» следуют из выписки ЕГРН (л.д.70). При этом сам договор субаренды участниками судебного разбирательства в материалы дела не представлен, его условия, в том числе в части передачи либо непередачи по нему субарендатору обязанности по выплате арендных платежей собственникам земельного участка, определить не представилось возможным.

Более того, в соответствии с положениями п.1 ст.209, п.1 ст.246 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности двух лиц, для досрочного расторжения такого договора аренды по правилам п.3 ст.619 ГК РФ в связи с несвоевременной оплатой более двух раз подряд по истечении установленного договоров срока платежа, которое является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельный участок по требованию арендодателей, необходимым условием его применения является факт допущения арендатором таких нарушений по отношению к обоим истцам.

Между тем данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В отличие от специальных оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ установлены общие основания и порядок досрочного прекращения договора в виде возможности его расторжения при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, для определения степени существенности нарушения условий договора аренды, необходимо установить длительность нарушения, его последствия для арендодателя, а также то, устранено ли данное нарушение до принятия судом решения по делу.

Между тем, указанные истцами обстоятельства, а именно попытка передачи третьим лицам в рамках процедуры банкротства ООО «Семена» прав аренды по договору в нарушение положений п.4.3.2 без письменного согласия арендодателей, не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Правомерность включения конкурсным управляющим права аренды земельного участка в конкурсную массу должника по заявлению ФИО1 является предметом судебной проверки в рамках арбитражного судопроизводства, однако решение по данному заявлению до настоящего времени не принято.

Кроме этого, определением Арбитражного суда РО от 27.05.2022 года утверждено мировое соглашение и прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена» (л.д.46-56).

Более того, в силу ст.56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данные обстоятельства, которые в настоящее время устранены, повлекли для них какие-либо неблагоприятные последствия либо ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договора аренды, судом не установлено.

В соответствии с основными принципами равенства всех перед законом и судом (ст.6 ГПК РФ), а также осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия (ч.1 ст.12 ГПК РФ), стороны, свободно распоряжаясь как своими субъективными материальными правами, так и процессуальными средствами их защиты, принимают на себя все последствия совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд считает, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон, и приходит к однозначному выводу о том, что истцами в соответствии со ст.ст. 55, 56 ГПК РФ, не доказаны обстоятельства, послужившие, по их мнению, основанием для обращения в суд с заявленными требованиями, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего ФИО3, третье лицо - ООО «Тарасов», о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2022 года.

Cудья Е.В. Кудиненко