Решение по делу № 2-2128/2022 от 02.02.2023

Дело ***** (*****)

УИД *****RS0*****-26

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

02 февраля 2023 года <адрес>

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой В.В. с участием:

представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> – ФИО3, выступающей на основании доверенности *****-д от <дата>,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО7, выступающего на основании доверенности <адрес>9 от <дата>,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

ФИО2, в свою очередь, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в порядке ст. 138 ГПК РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> указал, что <дата> между Комитетом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:30:120102:790 расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 26:30:120102:846.

Во исполнение решения Ессентукского городского суда от <дата> администрацией <адрес> принято постановление ***** от <дата> «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790».

На основании указанного постановления в сведения Единого государственного реестра недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790 с «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе» на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Частью 1 ст. 16 Федерального закона от <дата> № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 ст. 16 Федерального закона от <дата> № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имуществом в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 66 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> ***** определена правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в том числе разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

При этом в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, наличие заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, действующим законодательством не предусматривается.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (часть 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Наличие действующего договора аренды земельного участка с ФИО2 с видом разрешенного использования - под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе, с учетом расположения на земельном участке многоквартирных жилых домов, - не соответствует виду разрешенного использования, влечет правовую неопределенность режима использования данного земельного участка, что в дальнейшем может привести к воспрепятствованию реализации прав собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на нем, и, фактически, противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> ***** указано, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрированное как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие в ЕГРН записи об ограничении права и обременении объекта недвижимости в виде аренды накладывает на собственника земельного участка соответствующие ограничения в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Руководствуясь изложенным, в соответствии со ст. 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Комитетом в адрес арендатора земельного участка был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> *****-з, для ознакомления и подписания.

Однако, до настоящего времени данный проект ФИО2 не подписан.

Просит суд:

Расторгнуть договор аренды *****-з от <дата> земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе».

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> – ФИО3, выступающая на основании надлежащим образом оформленной доверенности, заявленные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске. Просила их удовлетворить. Относительно удовлетворения заявленных ФИО2 встречных исковых требований возражала. Просила отказать в их удовлетворении.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала, что ей в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:30:120102:790, общей площадью 800,0 кв. м., расположенный по адресу: ФИО1, <адрес> договор аренды земельного участка *****-з заключен ФИО5 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> в лице руководителя ФИО6 <дата>. В последующем осуществлено правопреемство в части замены лиц и права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к ФИО2, согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от <дата>.

Впоследствии Ессентукским городским судом было принято решение от <дата> по делу *****, согласно которому на администрацию <адрес> возложена обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790 общей площадью 800,0 кв. м., расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, с «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе» на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». После вступления данного судебного акта в законную силу было принято постановление администрации <адрес> от <дата> ***** об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790.

В настоящее время ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:30:120102:1220, расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790 и имеющего степень строительной готовности 44%.

За время пользования земельным участком, она добросовестно выполняла все обязанности, возложенные на нее законом. В данной ситуации «заинтересованным лицом» является собственник земельного участка - государственное, либо муниципальное образование. Следовательно, она имеет право на обращение в суд для устранения препятствий в пользовании земельным участком, который предоставлен ей в аренду. Таким образом, изложенные обстоятельства объективно свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения исковых требований с целью защиты ее прав и законных интересов.

Просит суд:

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> внести изменения в договор аренды *****-з от <дата> земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, в части вида разрешенного использования с «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе» на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещена о рассмотрении дела. Сведений относительно уважительности причин не явки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала. Суд, с учетом мнений участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, выступающий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные его доверителем встречные исковые требования по основаниям, указанным во встречном иске. Просил их удовлетворить. Относительно заявленных Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> исковых требований возражал. Просил отказать в их удовлетворении.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В соответствии с Уставом муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, принятым Решением Думы городского округа города- курорта <адрес> от <дата> *****, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью отнесено к вопросам местного значения (пп.3 ч.1 ст. 11 Устава), управление и распоряжение муниципальной собственностью, отнесено к компетенции Администрации <адрес> (пп. 6 ч. 1 ст. 51 Устава).

В соответствии с Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес>, утвержденного решением Думы <адрес> ***** от <дата> «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес>», Комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации <адрес>, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, в том числе выступает уполномоченной собственником стороной в договорах аренды, а также правоотношениях, вытекающих из таких сделок.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, ФИО2 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:30:120102:790, общей площадью 800,0 кв. м., расположенный по адресу: ФИО1, <адрес>.

Договор аренды земельного участка *****-з заключен ФИО5 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> в лице руководителя ФИО6 <дата>. В последующем осуществлено правопреемство в части замены лиц и права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к ФИО2, согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от <дата>.

Согласно п.6.1 договора *****-з, все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Ессентукским городским судом принято решение от <дата> по делу *****, согласно которому на администрацию <адрес> возложена обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790 общей площадью 800,0 кв. м., расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, с «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе» на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». После вступления данного судебного акта в законную силу принято постановление администрации <адрес> ***** от <дата> об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 26:30:120102:790.

Обращаясь в суд с иском о расторжении вышеуказанного договора, истец указал, что наличие действующего договора аренды земельного участка с ФИО2 с видом разрешенного использования - под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе, с учетом расположения на земельном участке многоквартирных жилых домов, не соответствует виду разрешенного использования, влечет правовую неопределенность режима использования данного земельного участка, что в дальнейшем может привести к воспрепятствованию реализации прав собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на нем, и, фактически, противоречит нормам действующего законодательства.

Указанные обстоятельства явились основанием для направления Комитетом в адрес арендатора земельного участка ФИО2 проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> *****-з, для ознакомления и подписания. Однако, на момент подачи иска в суд проект ФИО2 не подписан.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012г. ***** определено, что вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

На основании п.9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имуществом в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Учитывая вышеприведенные нормы действующего законодательства, установленные судом обстоятельства, а именно, то, что право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме на момент рассмотрения дела не возникло, поскольку на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, имеющий степень строительной готовности 44%, и, как следствие, регистрация права общей долевой собственности собственников помещений МКД на указанный земельный участок не возможна, право аренды ФИО2 не прекращалось, обязательства по оплате арендной платы ею исполняются, отсутствие документов, подтверждающих письменное обращение ФИО2 в Комитет с изменением и (или) дополнением к договору (п. 6.1), суд приходит к выводу, как об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом исковых требований, так и об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 встречных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды *****-з от <дата> земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе», - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности внести изменения в договор аренды *****-з от <дата> земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, в части вида разрешенного использования с «под размещение дома бытовых услуг, магазина и кафе» на «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий судья В.В. Жукова

Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.