РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 16 августа 2023 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Завьяловой С.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №02-1019/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес от 14 октября 2022 года – недействительной и применить последствия недействительности сделки, ссылкой на то обстоятельство, что оспариваемая сделка была заключена под влиянием обмана со стороны генерального директора ООО «Кредит 911» фио в отсутствие со стороны истца намерений придания сделке купли-продажи соответствующих правовых последствий.

Истец ФИО1 и её представители по доверенности фио и фио, также представляющие интересы фио в судебное заседание явились, требования заявленного спора поддержали и настаивали на их удовлетворении в полном объеме, по доводам приведенным в иске.

Истцы ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, однако обязал явкой в суд своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, сославшись на их незаконность и необоснованность.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.

Председательствующий, выслушав пояснения сторон явившихся в судебное заседание, изучив доводы искового заявления и возражений к нему, исследовав письменные материалы гражданского дела и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Материалами гражданского дела установлено, что предметом заявленного спора являются имущественные правоотношения в отношении объекта недвижимого права – квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, которая согласно выписке из ЕГРН в настоящее время находится в праве собственности фио

Оспаривая имущественные права фио в отношении названного жилого помещения – квартиры №355 по адресу: Москва, адрес, истцы в числе доводов указали, что спорное жилое помещение выбыло из права собственности последних вопреки их воли, совершаемая сделка купли-продажи по своей природе являлась мнимой и совершена с целью прикрытия иной сделки, без придания ей (сделке купли-продажи) соответствующих правовых последствий, при этом отметив, - 18 ноября 2021 года между истцом ФИО3 и фио был заключен договор займа на сумму сумма с условиям возврата названной суммы в срок до 18 ноября 2022 года и под залог 1/3 доли в праве общей долевой собственности фио квартиры по адресу: адрес. Ввиду ненадлежащего исполнения ФИО3 заемных обязательств, в мае 2022 года фио уступил право требования по названным ссудным обязательствам ООО МКК «Скела Мани». Общий размер уступаемых требований на момент совершения сделки цессии составил 1.500.000 рублей. На основании договора цессии ООО МКК «Скела Мани» обратилось к истцам с требованиями о возврате суммы долга и начисленных процентов, но ввиду отсутствия у последних истребуемой суммы, представитель ООО МКК «Скела Мани» предложил истца получить кредит в размере 2.200.000 рублей под залог их квартиры, для оплаты суммы долга. Соглашаясь на предложенные условия, 14 октября 2022 года истцы обратились в офис ООО «Кредит 911», где генеральным директором названной организации ФИО4, им был предложен уже подписанный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, покупателем по которому указан ФИО4. Перед подписанием проекта договора, истцам объяснили, что это формальный договор купли-продажи квартиры, так как они не хотят оформлять договор залога недвижимости, это хлопотно для них и что это необходимо для получения кредита. В договоре обозначена стоимость квартиры в размере 6.965.162 рубля сумма. Истцы не осознавая природу названной сделки, подписали представленный им договор купли-продажи квартиры, при этом указанная сделка являлась безденежной и покрывала ранее возникший у истца фио долговые обязательства перед фио Впоследствии, 25 октября 2022 года в офисе ООО «Кредит 911», истцам также на подпись был представлен подписанный предварительный договор купли-продажи квартиры заключенный между ООО «Кредит 911» в лице фио (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), по условиям которого ФИО4 обязался вернуть истцам спорную квартиру в срок до 30 сентября 2023 года при условии, если последние заплатят ФИО4 сумму в размере 2.918.400 рублей. Таким образом истцы ссылаясь на положения ст.ст.166, 170 ГК РФ просили суд признать мнимой сделку купли-продажи квартиры от 14 октября 2022 года расположенной по адресу: Москва, адрес.

Проверяя доводы истца в части ничтожности оспариваемой сделки ввиду её мнимости и совершения вопреки воли продавца, судом из Управления Росреестра по адрес были истребованы материалы регистрационного дела в отношении спорного объекта права – квартиры №355 по адресу: Москва, адрес, из которых следует, что основанием для возникновения имущественных правоотношений ответчика фио в отношении названного объекта права являлся договор купли-продажи квартиры от 14 октября 2022 года заключенный в простой письменной форме между продавцами ФИО1, ФИО3, ФИО2, и покупателем ФИО4 от имени и в интересах которого на основании доверенности выступала фио

Вышеуказанный договор купли-продажи по своему содержанию отвечал требованиям ст.ст.550, 554, 555 ГК РФ, являлся двухсторонней консенсуальной сделкой заключенной в простой письменной форме, с соблюдением волеизъявления сторон.

Договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию в органы Росреестра по адрес 18 октября 2022 года через Филиал ГБУ МФЦ адрес МФЦ адрес, и зарегистрирован органами Росреестра по адрес 24 октября 2022 года.

Также из материалов регистрационного дела в отношении объекта права – квартиры №355 по адресу: Москва, адрес, следует, что ранее названное жилое помещение являлось предметом договора залога (ипотеки) от 18 ноября 2021 года заключенного между ФИО3 и фио

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик ФИО4 в письменных возражениях на исковое заявление указал, что стороны заключая оспариваемую сделку купли-продажи осознавали её правовую природу и желали наступления правовых последствий указанных в договоре, в частности при заключении сделки между сторонами были проведены взаиморасчета по стоимости квартиры оговоренной сторонами в договору купли-продажи, продавцы не возражали против придания сделки правового режима перехода имущественных прав и самостоятельно обратились в МФЦ для регистрации договора органами Росреестра по адрес.

В обоснование приведенных доводов о реальности и платности сделки купли-продажи, стороной ответчика были представлены расписки выполненные от имени фио, фио и фио о получении денежных средств. Так согласно расписке составленной от имени фио от 25 октября 2022 года, последний в названную дату получил от сотрудника ООО МКК «Скела Мани» заемные денежные средства в сумме сумма, из которых сумма были переданы в счет ООО МКК «Скела Мани» на оформление документов и оплату просроченного кредита фио. Из расписки составленной от имени фио от 27 октября 2022 года, следует, что в названную дату фио в счет оплаты долга по договору займа получил от фио денежные средства в сумме 1.500.000 рублей. Согласно расписке составленной от имени фио от 18 октября 2022 года, в названную дату последним от фио денежные средства в сумме 1.500.000 рублей. Из расписки составленной от имени фио от 27 октября 2022 года следует, что в названную дату ФИО2 от фио были получены денежные средства в сумме 2.918.400 рублей.

Суд отмечает, что представленные на обозрение суда расписки составленные от имени фио и фио от 27 октября 2022 года, не содержат в себе основания получения денежных средств и не отсылают своим содержанием на условия оспариваемого договора, при этом общая сумма полученных истца денежных средств в рамках названных расписок составила 4.418.400, тогда как стоимость договора купли-продажи составила 6.965.162 рубля сумма.

Истцом ФИО1 в судебном заседании оспаривалась подпись истца фио в расписке о получении денежных средств составленной 27 октября 2022 года на сумму 2.918.400 рублей, ссылкой на то обстоятельство, что названная расписка истцом ФИО2 не составлялась и не подписывалась.

Проверяя доводы истца ФИО1 о подложности подписи фио выполненной в расписке о получении денежных средств составленной 27 октября 2022 года на сумму 2.918.400 рублей, определением Бутырского районного суда адрес от 14 июля 2023 года в рамках настоящего гражданского дела была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Эксперт-Консалт».

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы ООО «Эксперт-Консалт» от 03 августа 2023 года, выполненной по представленной экспертам расписки составленной от имени фио от 27 октября 2022 года и свободных образцов почерка и подписи фио полученных в судебном заседании, - представленная на обозрение расписка от 27 октября 2022 года содержит в себе подпись выполненную самим ФИО2

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Проанализировав содержание заключений судебной экспертизы ООО «Независимая экспертная компания «Эксперт-Консалт», суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Независимая экспертная компания «Эксперт-Консалт» в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, в частности содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов приводятся соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, основываются на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Кроме того, суд отмечает, что в ходе исследования, эксперту были представлен ряд документов, имеющих в себе оригиналы подписей и почерка фио, которые были получены у истца в ходе судебного разбирательства и не вызывают у суда сомнения в их подлинности.

Таким образом, каких-либо оснований не доверять экспертному заключению, а также оснований усомниться в компетенции экспертов, у суда не имеется, поскольку заключение составлено в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности", эксперты предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения, выводы экспертов мотивированы, основаны на исследование материалов гражданского дела и подписей истца. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороной истца не представлено. Выводы эксперта сторонами опровергнуты не были.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства заявленного спора, анализируя собранные по делу доказательства, суд находит доводы истца последовательно изложенные в исковом заявлении, и поддержанные стороной истца в судебном заседании состоятельными, основанными на представленных материалах гражданского дела и заслуживающими должного внимания, в силу следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение.

Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Положения пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Как судом указывалось ранее, истцы заявили о недействительности договора купли-продажи квартиры от 14 октября 2022 года по мотиву их мнимости и притворности, указав на то, что фактически воля сторон была направлена на заключение договора займа с целью исполнения ранее возникших долговых обязательств у истца фио перед кредитором фио, истцы не желали наступления правовых последствий возникающих из сделки купли-продажи. Фактически заключая договор купли-продажи, стороны тем самым обеспечили заемные правоотношения возникшие из договора займа с ООО МКК «Скела Мани».

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 87 - 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспорено, что, несмотря на отчуждение спорной квартиры в пользу ответчика фио, истцы сохраняют регистрацию по спорному адресу, проживают в данной квартире, исполняют обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иного жилого помещения для постоянного проживания не имеют.

В свою очередь, стороной ответчика не представлено убедительных доказательств свидетельствующих о заинтересованности в пользовании спорным имуществом, в частности последним с момента заключения сделки не предпринималось попыток по вселению в спорную квартиру, несению бремени содержания названного имущества и его истребования из чужого владения.

Одновременно с этим установлено, что заключая оспариваемый договор купли-продажи, продавцом в полном объеме не исполнены обязательства по названному договору в части оплаты выкупной цены квартиры, установленной условиями договора, а именно судом ранее указывалось, что согласно представленным стороной ответчика распискам в получении денежных средств, сумма переданных ответчиком в пользу истцов денежных средств составила 4.418.400, тогда как стоимость договора купли-продажи составила 6.965.162 рубля сумма.

Ссылка ответчика на расписку составленную истцом ФИО2 в получении денежных средств в сумме сумма, судом не принимается в качестве убедительного доказательства оплаты договора купли-продажи, поскольку как следует из буквального толкования названной расписки, указанная расписка была составлена в рамках долговых обязательств возникших между истцом ФИО2 от ООО МКК «Скела Мани». Указания на договор купли-продажи квартиры от 14 октября 2022 года, представленный долговой документ не содержит.

Совокупность приведенных судом обстоятельств, подтвержденных письменными материалами гражданского дела, с объективной достоверностью свидетельствует, что проданная истцами квартира фактически из их владения, несмотря на смену собственников, не выбывала и до настоящего времени находится в пользовании истцов, которые сохраняют постоянную регистрацию, производят оплату коммунальных услуг, что свидетельствует об отсутствии у них волеизъявления на отчуждение спорной квартиры, создание соответствующих правовых последствий при заключении с ФИО4 договора купли-продажи жилого помещения от 14 октября 2022 года.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела также нашел свое подтверждение тот факт, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи с ФИО4, последний в полном объеме исполнил условия договора в части оплаты стоимости квартиры, представленные расписки, не отвечают требованиям допустимости доказательств, поскольку не содержат в себе цели и предмета передачи денежных средств, а общая сумма в названных расписках не соответствует стоимости договора.

Также суд не видит основаниям не доверять утверждениям истца, что спорная сделка фактически прикрывала собой договор займа на заключении которого настаивали истца с целью исполнения ранее возникших долговых обязательств истца фио перед фио, подписывая спорный договор купли-продажи истцы полагали, что заключаемая сделка представляет собой сделку ипотеки и не предполагали предания ей таких правовых последствий, которые привели к утрате имущественных прав на жилое помещение.

Стороной ответчика, не представлено должных доказательств свидетельствующих о реальности оспариваемой сделки, в частности её платности и исполнимости на согласованных условиях договора. Позиция ответчика о государственной регистрации договора купли-продажи, в совокупности с ранее установленными обстоятельствами заявленного спора не свидетельствует о реальности заключаемой сделки и намерений истцов по приданию ей соответствующих правовых последствий, о чем в частности может свидетельствовать те обстоятельства, что истца продолжают пользоваться спорным объектом недвижимости и проживать в нем, производить оплату коммунальных услуг, а также вносят плату за содержание и ремонт жилья, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи был заключен без намерения произвести реальную передачу имущества, что в числе прочего противоречит правовой природе договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, который обязуется принять этот товар (статья 454 ГК РФ).

Разрешая спор по существу, оценив собранные в ходе рассмотрения дела доказательства, при указанных выше обстоятельствах, суд пришел к выводу, что представленные в дело доказательства в их совокупности, позволяют считать установленным факт того, что при обращении истцов к ответчику действующему в лице генерального директора ООО МКК «Скела Мани» по вопросу получения займа, истцам было предложено в счет обеспечения его возврата заключить договор купли-продажи квартиры принадлежащей им на праве собственности, при этом истцы названными действиями ответчика были введены в заблуждение относительно правовой природы заключаемой сделки купли-продажи, в частности относительно порядка возврата займа и порядка возврата жилого помещения в собственность истцов, после выплаты суммы займа. Заключая оспариваемый договор, истцы не имели намерения фактически передавать спорное жилое помещение ответчику, и полагали, что указанный договор купли-продажи, по своей природу фактически являлся договором ипотеки, обеспечивающий договор денежного займа.

В связи с совокупностью доказательств по делу, а также с учетом того обстоятельства, что на момент заключения оспариваемой сделки у истцом отсутствовало намерение отчуждать спорный объект недвижимости ответчику и заключать именно оспариваемый договора купли-продажи с вытекающими из него правовыми последствиями, при этом фактически сделка купли-продажи квартиры прикрывала договор залога недвижимого имущества, который обеспечивал договор займа, суд пришел к выводу о ничтожности сделки купли-продажи от 14 октября 2022 года, также указав, что оспариваемый договор был заключен на крайне невыгодных для истцов условиях, размер выкупной стоимости квартиры указанный в договоре был равен кадастровой стоимости, но был значительно ниже среднерыночным ценам сложившимся на рынке недвижимости в юридически значимый момент времени, вместе с тем, следует отметить, что стороной ответчика фактические обязательства по оплате стоимости договора выполнены не были, что также противоречит требованиям ст.554, 555 ГК РФ.

Согласно п. п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признав сделку купли-продажи квартиры от 14 октября 2022 года заключенную между истцами и ответчиком – недействительной, в силу её ничтожности, суд применяет последствия недействительности сделки приводя стороны в первоначальное правое положение, в котором стороны находились до момента заключения спорного договора.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес от 14 октября 2022 года заключённый между ФИО1, ФИО3, ФИО2 и ФИО4, применив последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности на квартиру по адресу: Москва, адрес за №77:02:0008001:5030-77/072/2022-6 на имя ФИО4.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес и восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на указанное жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение одного месяца.

Федеральный судья: Завьялова С.И.