Решение по делу № 2-1-17/2025 от 31.01.2025.

Дело № 2-1-17/2025

УИД 73RS0015-01-2024-000637-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Новоспасское 31 января 2025 года

Новоспасский районный суд Ульяновской области в составе:

судьи Берхеевой Г.И.,

при секретаре Соловьевой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Новоспасского района Ульяновской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования «Новоспасский район» в лице Совета депутатов муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области к администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области, ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка, применение последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, признание самовольной постройкой здания на земельном участке, обязании сноса здания и передачи земельного участка администрации, обязании администрацию муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области определить в Зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025,

УСТАНОВИЛ:

Истец прокурор Новоспасского района Ульяновской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования «Новоспасский район» в лице Совета депутатов муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области обратился в суд с вышеприведенным исковым заявлением.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что проведенной прокуратурой района проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в собственность ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25.09.2023 №52, заключенного c администрацией МО «Новоспасский район» Ульяновской области (далее по тексту Администрация, Администрация района), путем проведения Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области (далее по тексту КУМИЗО) открытого по составу участников аукциона на право заключения договора.

Право собственности на указанный земельный участок возникло у ФИО1 26.09.2023.

При этом согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Новоспасское городское поселение», площадью 3007 квадратных метров, относится к категории земель – земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования участка – Лесопарки. Тематические парки. Зоопарки. Ботанические сады. Оранжереи, питомники. Детские площадки, площадки для отдыха. Некапитальные строения и инфраструктура для отдыха. Места для пикников, костров. Пляжи. Санитарная рубка и рубка ухода. Спортивные и игровые площадки, лыжные трассы, велосипедные и беговые дорожки и так далее.

При этом, обращал внимание на то, что действующий Земельный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ГрК РФ) перечень территорий общего пользования не является закрытым и как следует из разъяснений в определении Верховного Суда Российской Федерации, от 27.07.2022 № 78-КАД22-11-КЗ, функциональные зоны зеленых насаждений общего пользования фактически являются территориями общего пользования.

Таким образом, прокуратурой выявлены факты нарушения требований земельного законодательства и муниципальной собственности. Считает, что, сделка совершена с нарушением явно выраженного законодательного запрета, нарушает требования закона и одновременно посягает на публичные интересы муниципального образования, а также охраняемые законом интересы третьих лиц, а земельный участок выбыл из владения помимо воли собственника – муниципального образования «Новоспасский район». В этой связи имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения.

Данное обстоятельство нахождения в частной собственности ФИО1 территории общего пользования существенно нарушает права неопределенного круга лиц, муниципального образования «Новоспасский район».

Также в иске указал, что в ходе выездного обследования 20.09.2024 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект капитального строения (жилой дом) без разрешительной документации, а лесные насаждения на участке частично отсутствуют. При этом вид разрешенного использования запрещает капитальное строительство на данном земельном участке.

Спорное строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на них данных объектов, что само по себе в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является достаточным основанием для признания их самовольными постройками.

При этом наличие либо отсутствие регистрации права собственности на указанные объекты не препятствует признанию построек самовольными и их сносу.

В связи с выявленными нарушениями главе администрации МО «Новоспасский район» 20.09.2024 внесено представление, по результатам рассмотрения которого нарушения до настоящего времени не устранены. Органом местного самоуправления мер к изъятию земельного участка из частной собственности в муниципальную собственность не принято.

Данное обстоятельство нахождения в частной собственности территории общего пользования существенно нарушает права неопределенного круга лиц.

Также считает необходимым обязать Администрацию выделить в Зоне Р-1 места общего пользования.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Также указал, что настоящий иск подан в интересах неопределенного круга лиц, поскольку определить конкретных граждан, которым может быть причинен вред вследствие неисполнения требований земельного законодательства, не представляется возможным, а также в интересах муниципального образования «Новоспасский район», поскольку спорный земельный участок является муниципальным имуществом МО «Новоспасский район».

Истец просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года № 52, заключенный между администрацией МО «Новоспасский район» и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 73:11:010203:397. Признать самовольной постройкой здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. Обязать ФИО1 в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и передать земельный участок с кадастровым номером № администрации МО «Новоспасский район» по акту приема-передачи в тот же срок. Обязать администрацию МО «Новоспасский район» определить в Зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025.

Судом в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Совет депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение», Министерство природных ресурсов и экологии Ульяновской области, спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области, ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, К.А.Р., К.А.Ю.

Представитель истца помощник прокурора Шундикова Е.В. в судебном заседании требования поддержала по доводам, изложенным в иске, а также по доводам изложенным в отзывах на возражения ответчиков. Просила удовлетворить иск в полном объеме.

Дополнительно пояснила, что спорный земельный участок является местом общего пользования, на его территории произрастают зеленые насаждения (сосны, березы и.т.д.), активно используется жителями р.п. Новоспасское. Функциональные зоны зеленых насаждений общего пользования фактически являются территориями общего пользования. Обращала внимание на то, что законодательством не предусмотрено положение о том, что признание участков земельными участками общего пользования находится в зависимости от нахождения на данных землях зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимого имущества такого, как парк, сквер, бульвар. Наличие или отсутствие сведений об объектах в ЕГРН на факт их объективного существования не влияет. По сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Ульяновской области, изменение категории земель данного земельного участка (перевод земельного участка в иную категорию) не осуществлялось.

Согласно действующих на момент продажи земельного участка ФИО1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение», от 07.07.2020 (далее по тексту ПЗЗ от 20.07.2020) земельный участок с кадастровым номером № помимо зоны городских зеленых насаждений (рекреационно-ландшафтных территорий) частично расположен в зоне общего пользования. Таким образом, спорный земельный участок Администрацией в нарушение действующего земельного законодательства и без учета утвержденного генерального плана и ПЗЗ был предоставлен ФИО1 незаконно, поскольку был сформирован с пересечением границ двух территориальных зон и на дату его формирования находился в рекреационной зоне занятой древесно-кустарниковой растительностью и зоне общего пользования.

Просила суд отнестись к показаниям ответчика ФИО1 относительно покупки земельного участка для целей рекреации критически, расценивать как способ зашиты. Также указала, что в действующих ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, в рекреационной зоне Р-1 не имеется земельных участков общего пользования (места общего пользования), что не способствует созданию условий для устойчивого развития территорий муниципального образования, сохранения окружающей среды и соблюдения прав и свобод человека. Более подробная позиция изложена в отзыве и дополнения к нему на возражения ответчиков на иск.

Представитель ответчика администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области ФИО2 в судебном заседании исковые требования в части требований истца об обязании администрации МО «Новоспасский район» определить в Зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025 признала, в удовлетворении остальной части требований просила отказать. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.

Дополнительно пояснила, что сделка являлась возмездной, условия совершения сделки соблюдены, проводилась также с учетом положений статьи 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ. Публичность информирования для заинтересованных лиц в приобретении объекта недвижимого имущества, а так же надзорных органов в целях проведения проверочных мероприятий была соблюдена.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен возмездно в собственность физическому лицу ФИО1 с торгов путем проведения аукциона открытого по составу участников 11.09.2023 года на электронной площадке «РТС-тендер» - www.rts-tender.ru. Участниками аукциона являлись 3 физических лица. Спорный земельный участок входит в состав земель населённых пунктов. Правовой режим земель населённых пунктов регулируется статьёй 85 Земельного кодекса РФ. Фактически земельный участок располагался в зоне Р-1. Статьёй 21 «Рекреационные зоны» ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области № 42/321 от 25.09.2012 предусмотрены вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования Зоны Р-1. К вспомогательным относятся следующие виды: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей. Сезонные обслуживающие объекты. Вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха: администрация, кассы, пункты проката, элементы благоустройства, малые архитектурные формы. Условно разрешенные виды: Кафе, бары, закусочные.

Учитывая требования ПЗЗ от 25.09.2012 на земельных участках, отнесённых к Зоне Р-1, могут располагаться объекты, предусмотренные вспомогательными и условно разрешенными видами разрешенного использования.

На земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимого имущества. Функциональное назначение объекта до настоящего времени не определено, в связи с тем, что разрешение на строительство объекта не выдавалось. Таким образом, предположения истца о том, что на земельном участке построен жилой дом, является преждевременным и не основанным на фактических данных. Спорный земельный участок на момент заключения спорной сделки, а также до настоящего времени не относится к местам общего пользования.

Обратила внимание на то, что ФИО1 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Представитель ответчика КУМИЗО администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования в части требований истца об обязани администрацию МО «Новоспасский район» определить в Зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025 признала, в остальной части требований прокурора просила отказать.

Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, а также пояснения представителя ответчика администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области. Дополнительно пояснила, что согласно данных изменений территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером № с зоны Р-1 изменена на Ж-1 (жилая зона), которая предназначена для застройки жилыми домами и сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктуры. Удовлетворяя исковые требования истца, судом будут нарушены общие принципы правосудия, и не будет достигнута конечная цель судопроизводства.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. Пояснил, что по итогам открытого аукциона, проводимого КУМИЗО администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области, в которых он был признан победителем, 25.09.2023 между ним и Администрацией был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № № 52 от 25.09.2023. В соответствии с п. 2.1. Цена участка согласно протокола № U22000018790000000045-3 от 11.09.2023 г, составляет: 222008 рублей 01 коп.

Обязательства по оплате договора им исполнены в полном объеме надлежащим образом. Учитывая открытость и возмездность совершенной сделки, он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка. При этом решение о проведении аукциона на право продажи земельного участка было принято постановлением администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области № 703 от 07.08.2023. Вышеуказанное постановление не было признано недействительным или фальсифицированным. Земельный участок приобретен у собственника по его воле, право собственности, которого не оспаривается истцом. При этом, в установленный законом срок, торги не были оспорены, в том числе в судебном порядке, истцом, либо иным заинтересованным лицом.

Он не мог предполагать, что спорный земельный участок не подлежит отчуждению, поскольку земельное законодательство не содержит запрета на передачу в собственность граждан земель населенных пунктов, входящих в рекреационную зону. Кроме того, в соответствии с Градостроительным планом, предоставленным ему, для территориальной зоны Р-1, установлен градостроительный регламент и предусмотрены вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования. Древесную растительность он не вырубал, на момент приобретения им земельного участка как таковой её не было. Планировал использовать земельный участок в соответствии с его назначением, поскольку это было одно из условий его приобретения. Спорное здание, строительство которого им не закончено он планировал использовать как административное здание. Предпринимал попытки к легализации спорного объекта как административное здание.

Обращал внимание суда, что на день подачи искового заявления, территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером № с зоны Р-2 изменена на Ж-1 (жилая зона), которая предназначена для застройки жилыми домами и сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктуры.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в его удовлетворении. Более подробная позиция изложена в возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области в судебное заседание не явился. В отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое отсутствие, при рассмотрении данного спора, полагается на усмотрение суда (том № л.д. 116).

Представители третьих лиц Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области, ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, третьи лица К.А.Р., К.А.Ю. в судебное заседание не явились, извещались судом о рассмотрении дела.

Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Новоспасского районного суда Ульяновской области - novospasskiy.uln@sudrf.ru.

В силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

С учетом пояснений лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Правом на обращение с иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27,35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 г. № 2202-1 и ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Как предусмотрено пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗК РФ), земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Как следует из материалов дела, в ноябре 2024 года в адрес прокуратуры Ульяновской области поступило обращение жителей р.п. Новоспасское Ульяновской области о проведении проверки по факту отчуждения администрацией МО «Новоспасский район» Ульяновской области земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, МО Новоспасское городское поселение (том № 1. л.д. 12-15,16-15).

Поводом для обращения с данным иском послужили результаты проведенной прокуратурой района проверки в области земельного законодательства и муниципальной собственности, а именно по отчуждению администрацией спорного земельного участка в собственность физического лиц ФИО1, что подтверждается материалами дела (том № 1л.д.20-23, 24-25, 26).

Такими образом, судом установлено, что обращение прокурора с настоящим иском связано с защитой прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к спорному земельному участку общего пользования, то есть отвечает требованиям статьи 45 ГПК РФ.

Органы местного самоуправления в соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (за исключением случаев, указанных в названной норме).

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области № 703 от 07.08.2023 принято решение о проведении аукциона на право продажи земельного участка земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, МО Новоспасское городское поселение. Также КУМИЗО 07.08.2023 вынесено распоряжение об электронном аукционе по передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, МО Новоспасское городское поселение (том № 2 л.д. 12,13).

Организатором аукциона являлся уполномоченный орган КУМИЗО (том № 2 л.д. 73-83). Информация была размещена на электронной площадке «РТС-тендер» - www.rts-tender.ru, а так же на официальном сайте РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ – www.torgi.gov.ru ( том № 2 л.д.14-28).

Таким образом, судом установлено, что публичность информирования для заинтересованных лиц в приобретении объекта недвижимого имущества, а так же надзорных органов в целях проведения проверочных мероприятий была соблюдена. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Как следует из журнала регистрации заявок на участие в аукционе, конкурсе, участие в аукционе принимали ФИО1, К.А.Ю., К.А.Р. (том № 2 л.д. 29-68).

На основании протокола о результатах аукциона №U22000018790000000045-3 от 11.09.2023 ответчик ФИО1 был признан победителем в аукционе на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование «Новоспасское городское поселение» (том № 2 л.д. 70).

25.09.2023 между ФИО1 и администрацией МО «Новоспасский район» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № № 52 от 25.09.2023 и в этот же день передан по акту приема-передачи (том № 2 л.д. 73-83).

По условиям договора продавец продал, а покупатель купил в собственность на электронном аукционе открытым по составу участников (протокол аукциона № U22000018790000000045-3 от 11.09.2023 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, муниципальное образование «Новоспасское городское поселение», кадастровый №, площадью 3007 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Лесопарки. Тематические парки. Зоопарки. Ботанические сады. Оранжереи, питомники. Детские площадки, площадки для отдыха. Некапитальные строения и инфраструктура для отдыха. Места для пикников, костров. Пляжи. Санитарная рубка и рубка ухода. Спортивные и игровые площадки, лыжные трассы, велосипедные и беговые дорожки и т.д. Характеристики земельного участка также подтверждаются выпиской из ЕГОН (том № 2 л.д. 87-90).

В соответствии с п. 2.1. Цена участка согласно протокола № U22000018790000000045-3 от 11.09.2023, составляет: 222008 рублей 01 коп.

Обязательства по оплате договора ответчиком ФИО1 исполнены в полном объеме надлежащим образом, что подтверждается платежными документами (том № 2 л.д. 125, 126-129, 130).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения спорного договора купли-продажи, отчуждаемый земельный участок был отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – Лесопарки. Тематические парки. Зоопарки. Ботанические сады. Оранжереи, питомники. Детские площадки, площадки для отдыха. Некапитальные строения и инфраструктура для отдыха. Места для пикников, костров. Пляжи. Санитарная рубка и рубка ухода. Спортивные и игровые площадки, лыжные трассы, велосипедные и беговые дорожки и т.д., территориальная зона Р-2.

В последующем ответчиком ФИО1 было выявлено, что фактическое расположение земельного участка с кадастровым номером 73:11:010203:397 согласно карте зон с особыми условиями использования территории соответствует зоне с кодовым обозначением Р-1.

На основании решения о внесении изменений в постановление администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области № 538 от 20.06.2023 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» (постановление № 1031 от 07.10.2024) территориальная зона расположения земельного участка изменена с Р- 2 на Р-1 (том № 2 л.д. 131-132, 133-134, 135, 136-138, 139,140-141, 142, 143-144).

Данная техническая ошибка органа публичной власти произошла по вине кадастрового инженера Л.Ю.В., поскольку составлял схему расположения земельного участка на другом проекте по предыдущему заказу, а так же начальника отдела архитектуры и благоустройства администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области Р.В.В. при подготовке схемы расположения земельного участка. Данные обстоятельства также подтверждаются материалами дела, а также пояснениями свидетеля кадастрового инженера Л.Ю.В.

В части 1 статьи 11.10 ЗК РФ указано, что схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается, в частности, территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка (пп. 1, 13, 14 названной статьи).

Исходя из установленных обстоятельств, а также схемы расположения спорного земельного участка, с учетом ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области № 42/321 от 25.09.2012 судом установлено, что спорный земельный участок фактически располагался в зоне Р-1.

Также судом установлено, что постановление администрации МО «Новоспасский район» Ульяновской области № 703 от 07.08.2023 не было признано недействительным или фальсифицированным, в установленный законом срок торги не были оспорены, в том числе в судебном порядке.

Рассматривая доводы истца о том, что спорный земельный участок относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 27ЗК РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством инастоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии сп. 1 ст. 36ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 2 ст. 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (абз. 2 п. 4 ст. 28ЗК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся вп. 4постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков служит то обстоятельство, что земельный участок ограничен в обороте, федеральным законом установлен запрет на его приватизацию.

Кроме того, в соответствии с п. 8 ст. 1, ст. 7 ЗК РФ деление земель по целевому назначению отнесено к основным принципам земельного законодательства, в соответствии с которыми правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно положениям пп. 6-9 ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ), п. 5 ст. 8, гл. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Согласно п. 7-9 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Таким образом правовой режим земель напрямую зависит от категории земель, а также вида разрешенного использования конкретного земельного участка. Виды разрешенного использования устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, для конкретной территориальной зоны.

Из материалов дела следует, что на момент проведения аукциона, по итогам которого был заключен спорный договор, действовали ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области № 42/321 от 25.09.2012.

В силуп. 2 ст. 7ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, в частности ст. 21 «Рекреационные зоны» ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области № 42/321 от 25.09.2012 земельный участок кадастровый №, площадью 3007 квадратных метров, относится к категории земель: земли населенных пунктов, располагается в зоне - Р1 (рекреационная зона).

Согласно пп. 1, 11 ст. 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Как следует из содержания ст. 7, п. 1 ст. 85, подп. 3 п. 2 ст. 94 ЗК РФ земельные участки рекреационного назначения могут входить как в состав территориальной зоны рекреации земель населенного пункта, так и относиться к землям особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения).

На основаниист. 83ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

По смыслуст. 85ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам.

При этом земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (п. 9 ст. 85ЗК РФ).

При этом земельные участки в составе рекреационных зон не всегда относятся к местам общего пользования.

Так в силу ч. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимается не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из п. 12 ст. 1 ГрК РФ и ст. 262 ГК РФ названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 ст. 85ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Земельные участки в границах территорий общего пользования находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (п.12ст.85 ЗК РФ, определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 № 1963-0).

На основаниип. 8 ст. 28Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с названным Законом не подлежат, в частности, земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

При этом исчерпывающий перечень земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, установлен пунктами 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ, в соответствии с которыми из земель, перечисленных в пункте 2 статьи 94 ЗК РФ, к изъятым из оборота относятся только земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса), а к ограниченным в обороте - находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

В системном понимании вышеизложенных положений Земельного кодекса Российской Федерации земли рекреационного назначения не изъяты из оборота и не ограничены в нем, ограничения на приватизацию спорного земельного участка земельное законодательство не содержит. Нахождение земельного участка в границах той или иной территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки, определяет режим его использования в соответствии с градостроительным регламентом и само по себе не влияет на ограничение оборотоспособности участка, запрет на приватизацию земельного участка закон связывает не с нахождением его в границах той или иной территориальной зоны, а с вхождением земельного участка в состав, в частности, земель общего пользования, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

На основании норм действующего законодательства можно выделить основные признаки, характеризующие земли общего пользования и их правовой режим: земли общего пользования располагаются в границах земель городов и иных населенных пунктов и включаются в состав различных территориальных зон; границы земель общего пользования непосредственно обозначаются красными линиями; они служат публичным интересам и выполняют социально-экономические, социально-бытовые, рекреационные и культурно-оздоровительные функции, поэтому ими пользуется неопределенный круг лиц; они находятся в муниципальной или государственной собственности. Указанные признаки существуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из признаков лишает соответствующие земли правового режима земель общего пользования.

Так судом установлено, что утвержденная документация по планировке территории (проект планировки, проект межевания), где расположен спорный земельный участок отсутствует. На земельном участке с кадастровым номером 73:11:010203:397 площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты отсутствуют, не относится к особоохраняемой территории, или к землям изъятым из оборота, не расположен на территории санитарной зоны, а также в близи водных объектов.

Частью 1 ст. 6 Лесного кодекса РФ (далее по тексту ЛК РФ) установлено, что леса располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и иных землях, установленных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации

Частью 1 ст. 101 ЗК РФ определено, что к землям лесного фонда относятся лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством.

При этом п.п. 5 п.2 статьи 111 ЛК РФ выделяются городские леса, которые относятся к защитным лесам.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются только по итогам градостроительного зонирования, указываются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки (статья 30 ГрК РФ).

Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласноФедеральному закону от 14.03.95 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора, и по настоящее время в ПЗЗ МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области информация о городских лесах отсутствует.

В отношении спорного земельного участка такие акты не принимались. Как следует из ответа Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области от 14.02.2025 (том № 2 л.д. 116-117) в соответствии с данными государственного лесного реестра спорный земельный участок на момент заключения оспариваемого договора и до настоящего времени к землям лесного фонда не относится.

Таким образом участок с кадастровым номером 73:11:010203:397 может быть отнесен только к землям рекреационного назначения. Однако, в отношении подобных участковстатьей 27 ЗК РФне установлены ограничения в обороте.

Исходя из вышеизложенного, следует, что земельные участки в границах населенных пунктов будут являться городскими лесами (защитными лесами) только после принятия соответствующих документов градостроительного зонирования. До момента признания древесная растительность, расположенная на данных земельных участках, не относится к городским лесам.

Спорный земельный участок не относился и не относится к землям лесного, водного фонда к землям рекреационного назначения и не входил в особо охраняемую природную зону.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности муниципального образования «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером 73:11:010203:397 не имел статус муниципальной собственности (том № 2 л.д. 198).

Также судом по ходатайству истца, для подтверждения его изложенных доводов, допрашивались свидетели

Из пояснений свидетеля З.А.М. следует, что его участок примыкает к лесопосадке, но не примыкает к земельному участку ФИО1 Он не видел, чтобы на спорном земельном участке вырубали деревья, но на нем была небольшая березовая роща, кто и когда ее вырубил, ему не известно. К ФИО1, претензий у него нет. Его права не нарушены. Его в целом беспокоит вырубка деревьев и лесопосадок на территории р.п. Новоспасское.

Свидетель Д.И.Б. поясняла, что через дом от её места жительства (<адрес>) находится лесопосадка. В Лесопасадке была тропинка, по которой она раньше ходила в магазин, в настоящее время она посещает магазин по другой тропе. Ранее она гуляла в данной посадке, когда-то собирала грибы, которых сейчас нет. Затруднений жителям р.п. Новоспасское объект, расположенный на спорном земельном участке, строительные материалы не доставляют. Обратила внимание на то, что это не первое здание, которое построено в данном районе.

Свидетель А.Л.Н. в судебном заседании пояснила, что проживает по адресу: <адрес> Позади её дома находится посадка, которую высаживали в 1971-1972 годах. В данном районе с 1989 года строились дома. В данной посадке растут сосны, где она гуляет. В другой стороне посадки росли березы, но сейчас их нет, там построен дом, кто и когда его построил, ей неизвестно.

Свидетель Г.В.И. в судебном заседании пояснил, что проживает по адресу: <адрес>. По данному адресу проживаю с 1992 года. Ему известно, что хотят ликвидировать посадку, которую сажали школьники, в 1967 году. Сам он гуляет в посадке возле своего дома, и спорный земельный участок там не располагается. При заселении жильцам его дома, в котором он проживает, поясняли, что строительство домов более на этой территории не планируются, но в последующем в данном районе еще строились дома.

При этом как усматривается из представленных фотоматериалов на земельном участке на протяжении многих лет несанкционированно складировался мусор, железобетонный плиты и прочие отходы собственниками соседних участков. Спорный земельный участок до проведения кадастровых работ и его формирования, фактически был заброшен. Также данные свидетели поясняли, что территория спорного земельного участка никогда не убиралась и не расчищалась, земельной участок никогда не был занят дорогой, парком, сквером или иной другой инфраструктурой предназначенной для удовлетворения потребностей населения.

Также в своих пояснениях данные свидетели при обозрении картографической схемы расположения Зоны-Р-1 с достоверностью не указали на то, что именно спорный земельный участок располагается в лесопосадке в которой они проводят свой досуг, что именно на нем находится территория общего пользования, и что именно на нем производили вышеприведенные действия, поскольку в границах Зоны Р-1 имеются иные территории с древесной растительностью. Также судом не установлено препятствий в виде доступа к магазинам иным социально значимым объектам жителей, проживающих в домовладениях, граничащих со спорным земельным участком. Напротив, как усматривается из фотоматериалов спорный земельный участок, граничит с зоной ИЖС.

Кроме того, в материалах дела имеется обращение жителей <адрес> и <адрес> в Администрацию, в котором просили рассмотреть вопрос об очистке территории от деревьев и сухости на границе улиц <адрес> и <адрес> в связи с противопожарной безопасностью. Как усматривается из материалов дела спорный земельный участок относится к вышеуказанной территории в отношении которой обратились данные жители. При этом при рассмотрении данного обращения, был произведен осмотр данной территории и установлен факт произрастания деревьев, и наличия сухой поросли в непосредственной близости от жилых домов, что угрожало безопасности граждан и их домовладений в случае возникновения пожара (том № 3 л.д. 6,7,8).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на момент отчуждения земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 древесной растительности не имелось, доказательств того, что ФИО1 произвел несанкционированную вырубку древесной растительности не представлено.

Также свидетель Л.Ю.В. в судебном заседании пояснил, что является кадастровым инженером. По обращению ФИО1 он готовил документацию для формирования схемы земельного участка и постановке его на кадастровый учет из зоны Р-1 в частности межевой план. При его осмотре древесная растительность практически отсутствовала. Обратил внимание на то, земельный участок не находился в особо охраняемой зоне, в зоне с красными линиями, в ином бы случае, подготовленный им межевой план не прошел бы согласования в КУМИЗО. Кроме того, спорный земельный участок находится на территории одной зоны, и земли общего пользования в него не вошли. При этом схема ПЗЗ на дату подготовки межевого плана не масштабирована, не координирована. Однако, если бы имело место быть, наложение земельного участка на земли общего пользования, то в регистрации земельного участка было бы отказано, предоставлено время для исправления межевого плана. Также обратил внимание на то, что вклинивания, белых линий на схеме ПЗЗ не допускается и в настоящее время Правила землепользования и застройки Новоспасского района привели в соответствие. На территории р.п. Новоспасское земельных участков, обозначенных красными линиями и зарегистрированных на кадастровом учете нет.

Так же судом учитывается положение статей 9,30ГрК РФ территориальное планирование и разработка правил землепользования и застройки разрабатываются из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из ответа Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в настоящее время территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 73:11:010203:397 отнесена к функционально и территориальной зоне жилого назначения (том № 3 л.д. 40-43).

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», согласно пункту 1 статьи 4 которого перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод.

При этом Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который является одним из нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 1 названного закона), также устанавливает ограничения изменения целевого назначения земель особо охраняемых территорий и объектов, предусматривая возможность перевода названной категории земель в другую категорию только в том случае, если их использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды (ч. 1 ст. 10).

Также из ответа Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером № включен функциональную зону Ж-1 функциональная зона –зона застройки индивидуальными жилыми домами (по проекту зорна озелененных территорий общего пользования) в связи с организацией улично-дорожной сети и жилищного строительства. При этом проект изменений в генеральный план МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области» также был согласован с Министерством природных ресурсов и экологии Ульяновской области и Федеральным агентством лесного хозяйства. Согласно материалам лесоустройства Новоспасского лесничества Ульяновской области, спорный земельный участок не относится к землям лесного фонда. Проект изменений в генеральный план МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области» рассматривался на публичных слушаниях с 09.04.2024 по 07.05.2024 включительно, и замечаний, предложений к проекту не поступало, в том числе от иных надзорных органов.

Таким образом судом установлено, что проект изменений в генеральный план МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области» был согласован федеральными и региональными органами власти, а также с органами местного самоуправления

Данные обстоятельства подтверждают то, что ограничений для включения спорного земельного участка в зону Ж-1 не имелось, в том числе по основания приведенным Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также в виду отсутствия мест общего пользования.

Таким образом, на момент заключения спорного договора спорный земельный участок относился к категории земель населенных пунктов, разрешенный вид его использования, в том числе предусмотренными вспомогательными и условно разрешенными видами разрешенного использования Зоны Р-1.

Достоверных доказательств, отнесения спорного земельного участка в соответствии с положениями ст. 12 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 к местам общего пользования, в том числе в границах красных линий, и фактического его использования как место общего пользования для неопределенного круга лиц не представлено. Также отсутствуют доказательства наличия на спорном земельном участке древесной растительности при покупке его ФИО1

Также суду не представлено доказательств того, что спорный земельный участок расположен в границах двух зон, что подтверждается приведенными выше обстоятельствами, а также пояснениями кадастрового инженера Л.

В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что при заключении спорного договора не были нарушены требования закона или иного правового акта и при этом отсутствовало посягательство на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм действующего законодательства, установленных обстоятельств дела суд приходит к выводу о законности заключенияответчикамидоговора купли-продажи земельного участка, в том числе с соблюдениями требования гражданского, земельного и градостроительного законодательства, и не повлекло нарушение прав публично-правового (муниципального) образования и интересов неопределенного круга лиц и законности предоставления ФИО1 спорного земельного участка.

Отсутствуют оснований признании договора недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года № 52, заключенный между администрацией МО «Новоспасский район» и ФИО1 в связи с нарушением требований действующего законодательства и применения последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 73:11:010203:397, а соответственно оснований для применения двухсторонней реституции как вытекающее требование также отсутствует.

При этом суд приходит к выводу о том, что прокурором срок исковой давности при обращении с данным иском не пропущен, поскольку поводом для подачи его в суд был результат проверки по обращению граждан от сентября 2024 года, иск подан 11.12.2024.

Кроме того действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при совершении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Это, по общему правилу, предполагает, что участник гражданского оборота, поведение которого не соответствовало указанным критериям, несет риски наступления неблагоприятных последствий (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 13 июля 2021 года № 35-П, от 27 мая 2024 года N 25-П и др.).

Нормы, регламентирующие осуществление участниками гражданских правоотношений принадлежащих им прав, а также исполнение ими обязанностей, должны интерпретироваться и применяться в свете принципа добросовестности. В силу своей универсальности требование о добросовестном поведении распространяется на любое социальное взаимодействие между субъектами права во всех сферах.

Принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность, применим и в случае передачи земельных участков в частную собственность из публичной, что подтверждается в том числе положениями статей 217, 218 и 235 ГК Российской Федерации, согласно которым право собственности на имущество может быть приобретено, в частности, на основании сделок об отчуждении этого имущества, к каковым относится и отчуждение земельного участка из публичной собственности при его предоставлении частному лицу.

Согласностатье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии спунктом 1 статьи302ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как изложено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем первым пункта 39постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслупункта 1 статьи302Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения.

Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.

Ответчик ФИО1 имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом и ожиданиями добросовестного приобретателя по смыслу статьи 302 ГК РФ, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений статьи 302 данного Кодекса.

Спорный земельный участок приобретен ответчиком ФИО1 на основании возмездного договора путем участия в открытом, публичном аукционе с количеством участников – 3 участника, торги были признаны состоявшимися, без каких-либо нарушений. Решение о проведении аукциона на право продажи земельного участка было принято постановлением администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области № 703 от 07.08.2023 года. Вышеуказанное постановление не было признано недействительным или фальсифицированным. Земельный участок приобретен у собственника по его воле, право собственности которого не оспаривается истцом.

Таким образом, учитывая открытость и возмездность совершенной сделки, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Как указано в постановление Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан ФИО5, Н.З. Гулордавы и других» «Если остальная часть земельного участка в силу действующего правового регулирования может использоваться в соответствии с установленным видом его разрешенного использования, то по смыслу статей 2, 18, 35 (части 1 и 2), 36 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином, при наличии соответствующего волеизъявления последнего, право на эту его часть».

Относительно требования прокурора о признании и сносе самовольной постройки суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Как ранее указывалось судом на момент заключения сделки от 25.09.2023 требования ПЗЗ на земельных участках, отнесённых к Зоне Р-1, могут располагаться объекты, предусмотренные вспомогательными и условно разрешенными видами разрешенного использования.

На земельном участке с кадастровым номером 73:11:010203:397 возведен объект недвижимого имущества. При этом функциональное назначение объекта до настоящего времени не определено, в связи с тем, что разрешение на строительство объекта не выдавалось. При этом доказательств того, что на спорном земельном участке построен жилой дом, истцом не представлено.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. При этом согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 43 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

На день подачи искового заявления, территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером № с зоны Р-1 изменена на Ж-1 (жилая зона), которая предназначена для застройки жилыми домами и сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктуры.

Так как законодатель не предусматривает получения специального разрешения для возведения жилого дома на землях с разрешенным использованием для строительства ИЖС, ответчик имеет возможность привести в соответствии имеющееся на земельном участке строение. То есть, на момент рассмотрения данного гражданского дела, отпали основания признания строения самовольной постройкой.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 43 «О некторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Суд при вынесения решения обязан руководствоваться общими принципами правосудия, не допущения их нарушения, а также принятым судебным актом должна быть достигнута конечная цель судопроизводства. При принятии решения о признании спорного объекта самовольным и его ликвидации, с передачей спорного земельного участка администрации района следует исходить из на позиции Конституционного Суда РФ на постановление № 16-П от 22.06.2017, в котором указывается, что публичные органы, вторгаясь в имущественные права граждан в интересах общества и государства, должны действовать своевременно, разумно и осмотрительно и действия не могут носить произвольный характер.

С учетом установленных обстоятельств, правовых норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований прокурора в данной части.

Рассматривая требования истца в части обязании администрацию МО «Новоспасский район» определить в зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением СД МО «Новоспасское городское поселение» №42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 15 ч. 1, ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения отнесено создание условий для массового отдыха жителей поселения и организация обустройства мест массового отдыха населения.

В силу ч. 5 ст. 37 ГрК РФ решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, муниципального округа, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения, муниципального округа или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения, муниципального округа или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.

Частью 3.1 статьи 31 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселениях, предусмотренных документами территориального планирования объектов местного значения.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 32 ГрК РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются принятие решения о комплексном развитии территории.

Судом установлено, что в действующих Правилах землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением СД МО «Новоспасское городское поселение» №42/231 от 25.09.2012, в рекреационной зоне Р-1 отсутствуют земельные участки общего пользования (мест общего пользования).

При этом вышеприведенными правовыми нормами на территориях муниципального образования должны быть земли общего пользования, которые направлены на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые).

При этом пунктом 1.7.1. ПЗЗ предусмотрено, что зона озелененных территорий общего пользования установлена для обеспечения сохранения и использования территорий озеленения в целях проведения досуга населения и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства зелёных насаждений, их рационального использования.

Кроме того, суд учитывает мнение жителей р.п. Новоспасское, которые в своем обращении, а также в судебном заседании свидетели выразили свою обеспокоенность отсутствием мест общего пользования в Зоне Р-1, возможности несанкционированного вырубания древесных насаждений, которые в достаточном количестве находятся на территории Зоны-Р1, на что следует обратить внимание муниципалитет.

Отсутствие мест общего пользования в зоне Р-1 не будет способствовать созданию условий для устойчивого развития территорий муниципального образования, сохранения окружающей среды и соблюдения прав и свобод человека.

Таким образом суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в данной части.

Учитывая указанные обстоятельства и руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, об удовлетворении требований истца частично, а именно: в удовлетворении требований в части признания недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года № 52, заключенный между администрацией МО «Новоспасский район» и ФИО1, применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, признании самовольной постройкой здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, обязании. ФИО1 в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и передачи земельного участка с кадастровым номером № администрации МО «Новоспасский район» по акту приема-передачи в тот же срок отказать. Требования истца в части обязании администрацию МО «Новоспасский район» определить в зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением СД МО «Новоспасское городское поселение» №42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025 с последующей постановкой на регистрационный учет в регистрирующем органе – удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования области, действующего в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования «Новоспасский район» в лице Совета депутатов муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области к администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области, ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка, применение последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, признание самовольной постройкой здания на земельном участке, обязании сноса здания и передачи земельного участка администрации, обязании администрацию муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области определить в Зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования «Новоспасское городское поселение» № 42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025 – удовлетворить частично.

Обязать администрацию МО «Новоспасский район» определить в зоне Р-1 Правил землепользования и застройки МО «Новоспасское городское поселение» Новоспасского района Ульяновской области, утвержденных решением СД МО «Новоспасское городское поселение» №42/231 от 25.09.2012, земельные участки общего пользования (места общего пользования) в срок до 01.08.2025, с последующей постановкой на регистрационный учет в регистрирующем органе.

В удовлетворении требований в удовлетворении требований в части признания недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года № 52, заключенный между администрацией МО «Новоспасский район» и ФИО1, применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, признании самовольной постройкой здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, обязании. ФИО1 в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и передачи земельного участка с кадастровым номером № администрации МО «Новоспасский район» по акту приема-передачи в тот же срок отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Новоспасский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме – 14.02.2025.

Судья Г.И. Берхеева