Дело №2-3513/2022
УИД № 12RS0003-02-2022-003314-26
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Йошкар-Ола 24 августа 2022 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе
председательствующего судьи Домрачевой О.Н.,
при помощнике судьи Фарзалиевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» (далее ООО «ФаворитСтрой»), обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» (далее ООО «СтройЖилИнвест»), в котором после увеличения и уточнения исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи <номер> от <дата> квартиры общей площадью 27,2 кв.м., кадастровый номер <номер>, расположенной по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, и исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи за № <номер>-12/053/2022-3 о регистрации права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, кадастровый номер <номер>; взыскать с ООО «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 742560 руб., а также взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 был заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>. По условиям договора срок окончания строительства составляет 3 квартал 2020 года. Истец свои обязательства по оплате квартиры исполнила надлежащим образом, однако в установленный договором срок квартира истцу не была передана. В мае 2022 года истцу стало известно о том, что ООО «ФаворитСтрой» ввел в эксплуатацию квартиры мансардного этажа, а также то, что квартира, предназначавшаяся истцу передана по договору купли-продажи ООО «СтройЖилИнвест». Истец полагает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» является недействительной сделкой, заключенной со злоупотреблением правом заключившими его сторонами.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель по устному ходатайству ФИО2 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «ФаворитСтрой» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «СтройЖилИнвест» в судебное заседания не явился, извещен надлежащим образом, в письменных возражениях просил рассмотреть дело без участия представителя, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО3, действующий на основании доверенности, просил удовлетворить заявленные требования.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Эл в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что <дата> между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, согласно которому покупатель осуществляет финансирование квартиры и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 26,52 кв.м., квартира имеет строительный <номер>, расположена на мансардном этаже над жилым домом, расположенном по адресу: <адрес> Эл, <адрес> (пункт 3 договора).
Согласно пункту 4 договора срок окончания строительства - 3 квартал 2020 года.
В силу пункта 6 договора квартира, указанная в пункте 3 договора, с момента заключения договора и до момента вступления покупателя в права собственности на нее, является по договоренности сторон настоящего договора зарезервированной для покупателя.
В силу пункта 7.2 договора общая сумма инвестирования (договора займа), подлежащая оплате в размере 100% составляет 742560 руб.
Указанная в п.7.2. договора цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 7.4. договора).
В силу пункта 8.4 договора застройщик обязался после подписания государственной комиссией акта о приемке объекта в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче жилой площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта, передать квартиру покупателю в натуре.
<дата> между ООО «ФаворитСтрой» (заемщик) и ФИО1 (заимодавец) был заключен договор беспроцентного займа, по которому истец передала денежные средства в размере 742560 руб. в обеспечение уплаты по договору купли-продажи от <дата>, строительный номер <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> мансардном этаже объекта: «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» на условиях передачи суммы займа в размере 742560 руб. заемщику в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора. Проценты за пользование займом не взимаются.
Пунктом 3.1. договора установлено, что займодавец и заемщик аннулируют настоящий договор займа в момент подписания акта приема-передачи квартиры покупателю по договору купли-продажи от <дата>.
<дата> денежные средства в размере 742560 руб. были перечислены на счет ООО «ФаворитСтрой» с назначением платежа: договор о участии в инвестировании строительства части жилого дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес> от <дата>, что подтверждается чеком-ордером от <дата>.
Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года № 188-а «О присвоении адресов объектам адресации» присвоены адреса объектам адресации - жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда <номер>, подъезда <номер>, подъезда <номер>, подъезда <номер> реконструируемого многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в частности на мансардном этаже подъезда <номер> присвоены следующие номера по часовой стрелке, начиная слева от лестничной клетки: <адрес> (общая площадь 53,9 кв.м.), <адрес> (общая площадь 28,4 кв.м.), <адрес> (общая площадь 25,6 кв.м.), <адрес> (общая площадь 40,1 кв.м.).
Согласно плану мансардного этажа, квартире со строительным <номер> присвоен <номер>. Площадь по данным технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию – 27,2 кв.м.
Данные обстоятельства стороной ответчика в судебном заседании не оспаривались.
<дата> ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, реконструированного объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, кадастровый <номер>».
В установленный договором срок обязательства по передаче квартиры истцу со стороны ООО «ФаворитСтрой» не исполнены.
<дата> между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» был заключен договор <номер> купли-продажи квартиры, согласно которому ООО «ФаворитСтрой» передал в собственность ООО «СтройЖилИнвест» однокомнатную квартиру с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес> Эл, <адрес>. Согласно пункту 3 договора стоимость квартиры составила 1146000 руб. Обязательства по договору исполнены путем заключения соглашения о зачете от <дата>.
<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл было зарегистрировано право собственности ООО «СтройЖилИнвест» на спорную квартиру, о чем сделана запись № <номер>
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами, право собственности на спорную квартиру принадлежит ООО «СтройЖилИнвест».
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п. 1 ст. 307.1 и п. 3 ст. 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Заключенный между ФИО1 и ООО «ФаворитСтрой» договор от <дата> является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (п.п. 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
При этом, поскольку недвижимое имущество планировалось использовать для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельности, то истец считается потребителем, на него распространяется действие норм Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
По смыслу приведенной нормы, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Вместе с тем, ст. 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты нарушенного права. Выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.
Одним из таких способов является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Вместе с тем, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
В п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделки, влечет ничтожность этой сделки, как не соответствующей закону (ст.ст. 10 и 168 ГК РФ).
В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Согласно абзацу 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
Отчуждение недвижимого имущества обязанным по договору лицом в пользу третьего лица с целью избежания исполнения обязательств затрагивает законный интерес заинтересованного лица, поскольку лишает его права получить исполнение по договору.
В таком случае иск ФИО1 об оспаривании заключенного между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» договора купли-продажи квартиры является надлежащим способом защиты права.
Суд, принимая во внимание обстоятельства дела, установив, что ООО «СтройЖилИнвест» до заключения договора купли-продажи квартиры <дата> знало о правах истца на получение в собственность квартиры по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, поскольку <дата> проходило собрание покупателей и ООО «ФаворитСтрой» с ООО «СтройЖилИнвест», в ходе которого устанавливалось данное обстоятельство, приходит к выводу, что ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», заключая договор купли-продажи квартиры от <дата>, действовали недобросовестно по смыслу ст. 10 ГК РФ.
С учетом приведенных норм права договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» <дата>, по которому покупателю «СтройЖилИнвест» передано жилое помещение, право на получение которого признано за ФИО1 ранее заключенным договором купли-продажи от <дата> ущемляет предусмотренное законом право истца как потребителя на получение в собственность индивидуально-определенной вещи.
При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению, что указанный договор купли-продажи жилого помещения между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» от <дата> в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку посягает на права и охраняемые законом интересы третьего лица - ФИО1
Возражения ООО «СтройЖилИнвест» об обратном отклоняются поскольку противоречат вышеприведенному правовому регулированию и обстоятельствам дела.
Доводы ответчика относительно действительности договора купли-продажи квартиры, поскольку указанный договор был проверен государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Марий Эл не могут быть приняты во внимание, поскольку формальная безупречность заключенной сделки и как следствие внесение записи в единый реестр не является безусловным основанием для её действительности и не препятствует её оспариванию.
В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договор купли-продажи <адрес> от <дата> является недействительным, он не порождает юридических последствий, в связи с чем, применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, кадастровый номер: <номер> является правомерным требованием и подлежащим удовлетворению.
В таком случае, учитывая, что ООО «ФаворитСтрой» обязательство по передаче спорной квартиры ФИО1 не исполнило надлежащим образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи является недействительным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, кадастровый номер: <номер>, квалифицируя такое требование как понуждение продавца исполнить обязательства по передаче объекта, являющегося предметом договора.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
С учетом приведенного правового регулирования настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл соответствующих изменений в сведения государственного реестра недвижимости.
Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Истцом заявлено требование о взыскании с ООО «ФаворитСтрой» неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 742560 руб.
Поскольку квартира истцу не передана, установлено нарушение обязательств со стороны ООО «ФаворитСтрой», то в таком случае с указанного ответчика подлежит взысканию неустойка в заявленном истцом размере. Ходатайств о снижении начисленной неустойки со стороны ООО «ФаворитСтрой» суду не заявлялось.
В соответствии п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации с ответчиков в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (<дата> года рождения, уроженки <адрес>, <данные изъяты> обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов удовлетворить.
Признать недействительным договор <номер> от <дата> купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <номер>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» и обществом с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест».
Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, кадастровый номер <номер>.
Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <номер>.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, кадастровый номер <номер>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 742560 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой», общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 1312 руб. 80 коп. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Н.Домрачева
Мотивированное решение составлено 30 августа 2022 года.
Решение06.09.2022