Дело № 3а-44/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Элиста 19 сентября 2022 г.

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи – Панасенко Г.В.,

при секретаре – Пичко С.Н.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.

Она является арендатором земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м., расположенного по адресу: (данные изъяты).

Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 2024 709, 54 руб. (по состоянию на 1 января 2019 г.) существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в размере 1231 538 руб. независимым оценщиком ФИО3 в отчете об оценке от 16 июня 2022 г. № М-6/8, что нарушает её права как арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, и лица, имеющего исключительное право его выкупа исходя из размера кадастровой стоимости.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства и положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ), просила суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости – 1231 538 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО2, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, согласно поступившей телефонограмме просила рассмотреть дело в её отсутствие, доводы административного иска поддержала.

Представитель административного истца – ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения участников процесса, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу этой статьи исключительным правом выкупа земельных участков наделены собственники зданий и сооружений, расположенных на этих участках.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 6 мая 2022 г. № 08-01/2022-02, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, ФИО2 является арендатором земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м., расположенного по адресу: (данные изъяты). Срок аренды установлен сторонами на 15 лет с 1 мая 2022 г. по 30 апреля 2037 г. (л.д. 19-22).

Размер арендной платы за использование указанного земельного участка в силу положений постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» формируется исходя из его кадастровой стоимости и установлен приложением № 2 к договору.

Кроме этого, административный истец является собственником расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости – здания цементного склада, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 8 июня 2015 г. (л.д. 18).

Таким образом, административный истец, как арендатор спорного земельного участка и собственник расположенного на нем здания, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 2024709,54 руб., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 18 мая 2022 г. (л.д. 25).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости земельного участка, ФИО2 обратилась к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.

Согласно отчету № М-6/8 от 16 июня 2022 г. независимого оценщика ФИО3, включенного в реестр оценщиков саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» 7 июля 2008 г. под регистрационным № (данные изъяты) (свидетельство № (данные изъяты) от 22 июля 2020 г.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) по состоянию на 1 января 2019 г. составила 1231 538 руб.

Изучив представленный административным истцом отчет об оценке, суд находит его достоверным и в целом соответствующим требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет № М-6/8 от 16 июня 2022 г. подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов надлежит учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из отчета об оценке видно, что оценщик ФИО3, оценив преимущества и недостатки каждого подхода, использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком проведен анализ рынка коммерческой недвижимости, к которой относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены основные ценообразующие факторы, подлежащие использованию при определении его рыночной стоимости. С их учетом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки, выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В отчете приведено обоснование невозможности использования затратного и доходного подходов.

Так, при обосновании отказа от применения доходного подхода оценщик сослался на то, что данный подход мог быть применим при наличии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 23 ФСО № 7). На дату проведения оценки достоверной, подтвержденной в установленном порядке заказчиком информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы, оценщик не располагал. Также оценщик указал, что против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, свидетельствует тот факт, что рынок аренды недвижимости продолжает оставаться «черным», поскольку в подавляющем количестве случаев договора аренды нигде не регистрируются, а оплата арендной платы производится в виде необлагаемой наличной суммы. Использование информации, не имеющей документального подтверждения и обоснования, оценщик посчитал невозможным.

В обоснование невозможности применения затратного подхода оценщик указал, что данный подход мог быть применим в случае расчета затрат на строительство улучшений (построек) в рамках доходного подхода. Поскольку указанный подход не применяется, то и необходимость в применении затратного подхода также отсутствует.

Оснований не согласиться с указанными выводами оценщика суд не находит, поскольку они аргументированы, основаны на положениях пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно заявленных административным истцом требований в суд не поступило. Доказательств, опровергающих указанную выше величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, указанные лица суду не представили, о назначении по делу оценочной экспертизы они не ходатайствовали.

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете № М-6/8 от 16 июня 2022 г. и приходит к выводу об удовлетворении заявленного административным истцом требования.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью 10 178 кв.м, расположенного по адресу: (данные изъяты), равной его рыночной стоимости в размере 1231 538 (один миллион двести тридцать одна тысяча пятьсот тридцать восемь) руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 августа 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Г.В. Панасенко

Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2022 г.