Решение по делу № 3А-265/2023 от 14.11.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-265/2023

УИД 27OS0000-01-2023-000317-65

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,

при секретаре Лунгу А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (далее – административный истец, ООО «Компания Ремсталь») обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что общество является резидентом свободного порта Владивосток – СПВ, реализует инвестиционный проект по проектированию и строительству транспортно-перегрузочного комплекса ТПК СУГ (сжиженных углеводородных газов) в г. Советская Гавань. Для реализации проекта обществом оформлены земельные участки, в том числе в аренду. Так, общество арендует земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 11 197 кв.м.

На основании приказа министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства имущества Хабаровского края» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 2 284 971 руб. 79 коп., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.01.2022 года.

Указанная кадастровая стоимость является завышенной, что нарушает права ООО «Компания Ремсталь», поскольку влечет увеличение арендной платы.

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» от 11.08.2023 № 240/2023, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 850 972 руб.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты промышленного и коммунально – складского назначения, площадью 11 197 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 850 972 руб. по состоянию на 01.01.2022.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В поступившем отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю указывает, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу Управление не имеет.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Компания Ремсталь», являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» настоящий Порядок устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

В соответствии с п.18 Порядка, кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.08.2023 №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 19.12.2022, составляет 2 284 971 руб. 79 коп., определена по состоянию на 01.01.2022.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий а территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства имущества Хабаровского края».

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В подтверждение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 240/2023 от 11.08.2023, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 850 972 руб.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Виды стоимости (ФСО II)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Отчет об оценке (ФСО VI)" (приложение N 6, утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.

Согласно отчёта, оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты). В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке.

Приведенные в отчете об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО2, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 021312-1, с 13.12.2007 является членом СРО «Русское общество оценщиков».

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец подал настоящее административное исковое заявление 17 октября 2023 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определением судьи от 18.10.2023 административному истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения настоящего дела по существу.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, при обращении в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов незаконными (к которым относятся и административные иски об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости), административный истец - организация, обязана уплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановление от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий.

Таким образом, разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду необходимо учитывать, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений.

Определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает его рыночную стоимость на 62,7% (2 284 971 руб. 79 коп. относительно 850 972 руб.).

По мнению суда, такое отличие кадастровой стоимости земельного участка (больше 50%) от его рыночной стоимости, не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки и индивидуальной оценки. Поэтому имеются основания для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Суд считает, что такая разница в стоимости объекта является значительной. Поэтому судебные расходы подлежат возмещению за счет административного ответчика.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом министерства имущества Хабаровского края № 70 от 24.10.2022 года.

Вместе с тем, в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются.

В соответствии с пунктом 1.6 постановления Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр "Об утверждении Положения о министерстве имущества Хабаровского края", Министерство входит в структуру исполнительных органов края.

Таким образом, министерство имущества Хабаровского края, являясь исполнительным органом Хабаровского края, освобождено от уплаты государственной пошлины по административным делам. Соответственно, государственная пошлина в данном случае взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты промышленного и коммунально–складского назначения площадь: 11 197 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 850 972 руб.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда