УИД: 26RS0001-01-2025-004064-55

№ 2-3535/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 23 октября 2025 года

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Роговой А.А.,

при секретаре судебного заседания Голубевой Е.В.

с участием представителя истца ФИО – ФИО, представителя ответчика ФИО – ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к ФИО об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО обратился в суд с иском, мотивировав требования тем, что дата между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить недвижимое имущество, а именно здание автосервиса общей площадью застройки 985,1 кв.м., кадастровый № расположенное по адресу: <адрес> а также право аренды земельного участка площадью 1122 кв.м., с кадастровым номером № функциональной обеспечивающее находящиеся на нем здания в размере 128 700 000 рублей в срок до дата. дата стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от дата, согласно которого стороны изменили срок оплаты имеющейся задолженности по договору купли продажи установив, что оплата имеющейся задолженности производится в срок до дата. В связи с неисполнением обязательств ответчиком по оплате истец обратился в Кисловодский городской суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору купли-продажи. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда по делу № утверждено мировое соглашение согласно которого ответчик признает заявленные истцом требования на сумму 100 000 000 рублей, из которых 82 000 000 рублей - сумма основного долга, 7 708 000 рублей - сумма процентов по статье 395 ГК РФ за период с дата по дата и 10 292 000 руб. - договорная неустойка за период с дата по дата. В связи с неисполнением обязательств мирового соглашения, в службы судебных приставов был предъявлен исполнительный лист серии ФС №. Обеспечением исполнения обязательств по договору купли продажи недвижимого имущества от дата является ипотека в силу закона.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога – нежилое здание (здание автосервиса), общей площадью 8675 кв.м, этажность 7, кадастровый №, по адресу: <адрес> д, принадлежащее ФИО, и право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1474,23 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> д, путем продажи квартиры с публичных торгов, установив его продажную стоимость в размере 80% от начальной стоимости залога в сумме 113 509 380,64 рублей, взыскать судебные расходы.

Истец ФИО и ответчик ФИО, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие данных лиц.

Представителя истца ФИО – ФИО в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО – ФИО в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать в удовлетворении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и судом установлено, дата между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи недвижимого имущества

Согласно п.п. 1.1 вышеуказанного договора, продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и обязуется оплатить недвижимое имущество: автосервис общей площадью застройки 985,1 кв.м., степень готовности: 70%, инвентарный №. Литер А, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.

Из п.п. 1.2 следует, что недвижимое имущество расположено на земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 1122 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование – для продолжения строительства здания автосервиса, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> № от дата.

Согласно п.п. 1.3 договора, одновременно с правом собственности на недвижимое имущество покупателю переходит право аренды на земельный участок. Указанные в п. 1.2 настоящего договора.

Стоимость недвижимого имущества, передаваемого по настоящему договору составляет 128 700 000,00 руб. (п.п. 2.1).

Цена договора уплачивается покупателем в следующем порядке: на момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка 38 700 000 руб.; 90 000 000 руб. - продавец оплачивает покупателю в срок до дата (п.п. 2.2)

Согласно п.п. 2.6 с даты государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество и до момента полной оплаты цены договора недвижимое имущество находится в залоге у продавца (л.д.47-48).

дата между ФИО и ФИО заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от дата, согласно которого стороны изменили срок оплаты имеющейся задолженности, по договору купли продажи установив, что оплата имеющейся задолженности производится в срок до дата (л.д. 50).

Согласно представленного в материалы дела исполнительного производства №-ИП от дата, на основании исполнительного листа ФС № выданного Кисловодским городским судом Ставропольского края возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО, предметом которого является взыскание задолженности в размере 100 000 000 руб. в пользу взыскателя ФИО (л.д.106-153).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

По смыслу подпункта 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. N 221-О).

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

Согласно представленному истцом отчету об оценке №-НИ-2024 от дата стоимость аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1122 кв.м., кадастровый №, по адресу <адрес>, составляет 11 568 000 руб.

Стороной ответчика указанное заключение оспорено не было, какой-либо альтернативной стоимости аренды земельного участка не представлено.

Вместе с тем, ответчиком выражено несогласие с рыночной стоимостью нежилого здания, в связи с чем для определения рыночной стоимости нежилого здания судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Центр независимых исследований и судебной экспертизы».

Согласно заключению №-Э от дата рыночная стоимость недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, площадью 8675 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на дату исследования, составляет 141 886 725,80 руб.

Заключение № от 14.10.2025 по делу соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет профильное образование по предмету экспертизы, необходимый стаж работы по специальности, в распоряжение эксперта предоставлены материалы дела и иные необходимые для проведения экспертизы сведения, позволяющие дать обоснованные ответы на все поставленные вопросы.

Выводы эксперта научно аргументированы, основаны на результатах проведенных исследований, составлены в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, являются ясными, конкретными, обоснованными и понятными.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости)») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на жилое помещение должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом обоснованно заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога недвижимости в обеспечение исполнения взятых на себя ответчиком обязательств по кредитному договору. При этом начальная продажная цена недвижимого имущества указанного в пп. 1.1, 1.2 договора от 25.12.2019 должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества (стоимости объекта – 141 886 725,80 рублей и стоимости аренды земельного участка 11 568 000 рублей), а именно в сумме 121 221 381 рублей. Оснований для установления иного размера начальную продажную стоимость недвижимого имущества у суда не имеется.

Таким образом, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика суммы судебных расходов, понесенных им при уплате государственной пошлины при подаче иска.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в сумме 15000 рублей, что подтверждается платежным поручением, то указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО – удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – нежилое здание (здание автосервиса), общей площадью 8675 кв.м, этажность 7, кадастровый №, по адресу: <адрес> д, принадлежащее ФИО, и право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1474,23 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> д, путем продажи квартиры с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость залогового имущества в размере 121 221 381 рублей.

Взыскать в пользу ФИО с ФИО расходы по оплате государственной пошлины в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Изготовление мотивированного решения откладывается до 6.11.2025.

Судья А.А. Рогова