№ 2-534/2025
72RS0019-01-2024-006263-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тобольск 19 февраля 2025 г.
Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Галютина И.А., при секретаре Южаковой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тобольского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования городской округ город Тобольск в лице Администрации г. Тобольска к ФИО1, Администрации г. Тобольска о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Тобольский межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования городской округ город Тобольск в лице Администрации г. Тобольска обратился с иском к ФИО1, Администрации г. Тобольска о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Требования он мотивировал тем, что в ходе надзора за исполнением земельного законодательства установлен факт нарушения требований ЗК РФ при распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности. Распоряжением заместителя Главы г. Тобольска от 07.06.2023 № 616-р принято решение о проведении аукциона на право заключении договора аренды земельного участка с кадастровым № площадью 1200 м2 <адрес>. 25.04.2024 состоялся аукцион на право заключения договора аренды указанного земельного участка, по результатам которого с победителем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 11-09/06/56-24 от 14.06.2024, по которому земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, ежегодный размер арендной платы составляет 2213248 руб., срок аренды составляет 20 лет с момента подписания акта о приеме-передачи. 08.07.2024 на указанном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № площадью 33,6 м2. По информации кадастрового инженера ФИО1 площадь земельного участка, занятая зданием, составила 36 м2. Уведомления о строительстве жилого дома по указанному адресу и завершении его строительства в Департамент градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска от ФИО1 не поступали. 11.07.2024 ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату в соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому в собственность ФИО1 перешел земельный участок <адрес>, с кадастровым № площадью 1200 м2 за 16345,98 руб. Согласно акту осмотра от 23.10.2024 жилого дома <адрес>, строение не подключено к системе водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отсутствуют признаки отопления дома и вентиляции. При осмотре участка от 19.12.2024 с участием главного инженера МКУ «Тобольскстройзаказчик» установлено, что на земельном участке расположено строение, выполненное из бруса, врубка брусьев между собой не выполнена, отсутствуют признаки технологического присоединения к сетям инженерного обеспечения, признаки эксплуатации участка не выявлены. Таким образом, установлен факт размещения ФИО1 на указанном земельном участке строения, которое является быстровозводимой конструкцией, которое возможно демонтировать на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, а также не имеющее прочной связи с землей, являющееся временной постройкой. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключен с нарушением требований федерального законодательства. Земельный участок предоставлен ФИО1 с нарушением процедуры. Договор купли-продажи нарушает публичные интересы и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Оспариваемая сделка является ничтожной, поскольку при ее заключении нарушен выраженный императивный запрет передачи публичного имущества без проведения конкурентных процедур. На основании изложенного Тобольский межрайонный прокурор просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № площадью 1200 м2 <адрес>, заключенный между ФИО1 и Администрацией г. Тобольска; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ФИО1 и восстановлении права муниципальной собственности на земельный участок; возложить на Администрацию г. Тобольска обязанность возвратить ФИО1 денежные средства, уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением от 06.02.2025 принято к производству уточненное требование № 2, в котором заместитель Тобольского межрайонного прокурора просил применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ФИО1 и возвращения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым №. Остальные требования остались неизменны.
Прокурор Янсуфина М.В. в судебном заседании на уточненных требованиях настаивала, пояснила, что дом не является жилым. Это строение не обладает признаками жилого дома. ФИО1 не уведомил Администрацию г. Тобольска о параметрах строительства, о завершении строительства. Администрация г. Тобольска не проверила соответствие жилого дома предельным параметрам строительства. ФИО1 сам составил кадастровый план. После заключения договора аренды он сразу заключил договор купли-продажи земельного участка. Очевидно, что за столь короткий срок построить жилой дом невозможно. В доме нет вспомогательных помещений. Он простой в сборке-разборке. Он использовал лазейки в законе, чтобы зарегистрировать право собственности на дом в упрощенном порядке. Он постоянно использует такую практику. Представленное ответчиком заключение недопустимо. На фото изображен другой дом. Наличие в ЕГРН записи о подтверждении права собственности на дом не подтверждает, что это дом.
Представитель ответчика Администрации г. Тобольска ФИО2 в судебном заседании с требованиями согласилась, пояснила, что ФИО1 в упрощенном порядке зарегистрировал право собственности на дом. Оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка не было. Специалист Администрации г. Тобольска не имеет специальных познаний, не может достоверно определить, капитальный это объект или нет. По регламенту у Администрации г. Тобольска сжатые сроки для рассмотрения заявки. Нет времени для проверки, является ли объект капитальным строением. Договором аренды земельного участка не предусмотрено возвращение арендной платы в случае выкупа участка. По мнению Администрации г. Тобольска, дом ФИО1 - это не объект капитального строительства. Нет связи между фундаментом и землей.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании с требованиями не согласился, пояснил, что он признал право собственности на дом в упрощенном декларативном порядке. Это не запрещено. В его доме есть фундамент - металлические сваи с обвязкой. Площадь застройки 36 м2. Площадь дома по внутреннему периметру наружных стен 33,6 м2. Этот дом он построил для себя. Ему не нужна большая площадь дома.
Представитель ответчика адвокат Осинцева О.А. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, пояснила, что жилой дом считается таковым, пока есть соответствующая запись о регистрации права. Такая запись не оспорена. Сети водоснабжения и канализации там отсутствуют в принципе. Заявку на подключение дома к электричеству ФИО1 подал и оплатил. Годовую арендную плату он полностью внес. После удовлетворения требований ничего не изменится, потому что через некоторое время он снова купит земельный участок.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Выслушав стороны, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
На основании п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ст.36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч.1); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.3).
В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п.1 ст.130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п.1 ст.130 ГК РФ). По смыслу ст.131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).
В силу ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи (п.1); без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп.6 п.2).
На основании ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (п.14).
Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В силу ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10); некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п.10.2); объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (п.39).
На основании ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч.2); государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3); государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5).
Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Распоряжением Администрации г. Тобольска от 07.06.2023 № 616-р (т.1 л.д.15) решено провести аукцион на право заключения договора арены земельного участка <адрес>, с кадастровым №, разрешенное использование: «для индивидуального жилищного строительства».
По протоколу об итогах проведенного аукциона (т.1 л.д.20-22) победителем аукциона стал ФИО1 с предложением цены 2213248,40 руб.
По договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.24-28) земельный участок <адрес>, с кадастровым №, предоставлен в аренду ФИО1 для индивидуального жилищного строительства (п.1.1); участок свободен от застройки, покрыт древесно-кустарниковой растительностью, не огорожен (п.1.2); ежегодный размер арендной платы (плата за первый год аренды является платой за право на заключение договора аренды) составляет 2213248,40 руб. (п.4.1); в случае досрочного прекращения договора аренды, в том числе в случае возникновения на земельный участок права частной собственности по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, уплаченная арендная плата за первый год аренды не подлежит возврату арендатору, поскольку является в том числе платой за право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка (п.4.8); договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на 20 лет (п.7.2).
Акт-приема передачи в аренду земельного участка подписан 14.06.2024 (т.1 л.д.28).
Из выписки из ЕГРН от 15.07.2024 (т.1 л.д.29-33) следует, что 17.06.2024 зарегистрировано право аренды ФИО1 на земельный участок <адрес>, с кадастровым №.
Из выписки из ЕГРН от 25.12.2024 (т.1 л.д.90-91) следует, что 08.07.2024 зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 33,6 м2 <адрес>, с кадастровым номером №.
10.07.2024 кадастровый инженер ФИО1 направил в Администрацию г. Тобольска уведомление, что площадь здания (определенная по внутреннему периметру наружных стен) с кадастровым номером № <адрес>, составляет 33,6 м2; площадь земельного участка, занятая зданием (площадь застройки, определенная по внешнему периметру наружных стен), составила 36 м2 (т.1 л.д.38).
По договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.43-44) Администрация г. Тобольска обязуется передать в собственность ФИО1 земельный участок <адрес>, с кадастровым № площадью 1200 м2 за 16345,98 руб.
13.08.2024 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.45).
Земельный участок передан Администрации г. Тобольска по акту приема-передачи земельного участка от 13.08.2024 (т.1 л.д.46).
Из выписки из ЕГРН от 25.12.2024 (т.1 л.д.97-98) следует, что 14.08.2024 зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1200 м2 <адрес>, с кадастровым №.
Из составленного старшим помощником межрайонного прокурора акта обследования земельного участка от 23.10.2024 (т.1 л.д.47-55), расположенного <адрес>, следует, что земельный участок не огорожен. На участке расположено деревянное строение, имеющее крышу, входную дверь, на правой стене от входной двери расположено небольшое окно. Признаки подключения к сетям энергоснабжения, газа, наличия отопления, вентиляции отсутствуют.
Из составленного старшим помощником межрайонного прокурора с участим главного инженера МКУ «Тобольскстройзаказчик» акта осмотра строений от 19.12.2024 (т.1 л.д.56-57) следует, что на земельном участке <адрес>, расположено строение ориентировочный размер 4-6 м на 6-8 м, стены деревянные из бруса сечением 150х100, врубка брусьев между собой не выполнена, отдельные брусья выходят за плоскость стен. Крыша скатная (два ската), покрытие из профилированного лица оцинкованного, фронтоны зашиты обрезной доской, карнизы также подшиты обрезной доской. Имеются одна дверь и одно окно. Наличие дымохода в крыше не установлено. Наличие или отсутствие фундамента, равно как и его характеристики установить не представилось возможным из-за наличия снежных отложений на осматриваемой территории. Отсутствуют признаки технологического присоединения к сетям инженерного обеспечения. Признаки эксплуатации участка не выявлены.
Из технического паспорта на жилой дом 2 <адрес> (т.1 л.д.116-121), следует, что общая площадь дома составляет 32,8 м2, дом состоит из жилой комнаты площадью 24,8 м2, кладовой площадью 5,2 м2, прихожей площадью 2,8 м2.
По заключению ООО «Проект» (т.1 л.д.122-140) постройка (жилой дом) <адрес> (кадастровый номер здания №, кадастровый номер земельного участка №) представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части (фундамент), имеет прочную связь с землей, является капитальным строением. Перемещение данного строения, демонтаж и сборка сопряжены с несоразмерным ущербом его назначению. Обследуемое здание по своему назначению соответствует признакам жилого дома, определенным федеральным законодательством. Строение используется по назначению, не нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Приказом Департамента градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска от 11.02.2025 № А-246/25 (т.1 л.д.239) объекту недвижимости с кадастровым номером № присвоен адрес: Российская Федерация, Тюменская область, городской округ город Тобольск, город Тобольск, <адрес>.
13.02.2025 в ЕГРН внесены сведения о присвоенном адресе объекту недвижимости с кадастровым номером № (т.1 л.д.242).
18.02.2025 ФИО1 оплатил АО «СУЭНКО» 50479,20 руб. за технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям <адрес> (т.1 л.д.243-245).
Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании из пояснений ответчика и представителя Администрации г. Тобольска установлено, что право собственности на жилой дом ФИО1 зарегистрировал в упрощенном порядке в соответствии с ч.12 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При этом право собственности ФИО1 на дом не оспорено; регистрационная запись в ЕГРН о праве собственности не оспорена, недействительной не признана.
По сути, доводы прокурора сводятся к тому, что объект, на который у ФИО1 признано право собственности, не является жилым домом, поэтому ему не мог быть передан в собственность земельный участок без проведения торгов.
Однако эти доводы достоверными и допустимыми доказательствами не подтверждены. Так, выводы в представленном прокурором акте осмотра от 19.12.2024, носят предположительный характер, в частности о наличии или отсутствии фундамента и инженерного обеспечения.
Между тем, факт того, что этот объект является жилым домом, капитальным строением подтвержден заключением ООО «Проект» (т.1 л.д.122-140), выполненным с осмотром этого объекта. Выводы этого заключения ничем не опровергнуты.
Уже после предъявления иска этому дому присвоен административный адрес, оплачено технологическое присоединение к сетям энергоснабжения. При этом сетей водоснабжения и канализации там еще нет в принципе.
Технический паспорт подтверждает, что в жилом доме есть жилая комната и вспомогательные помещения (прихожая и кладовая), что соответствует ч.2 ст.16 ЖК РФ, п.39 ст.1 ГрК РФ.
Наличие у ФИО1 прав на другие земельные участки, в том числе прекращенных (т.1 л.д.227-234) к данному спору отношение не имеет.
Другие основания для признания сделки недействительной не заявлены.
Поскольку не представлены доказательства, что объект <адрес>, не является жилым домом, в удовлетворении всех взаимосвязанных требований необходимо отказать.
В силу ч.3 ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Так как в удовлетворении иска отказано, подлежат отмене меры по обеспечению иска, указанные в определении от 25.12.2024 (т.1 л.д.4-6).
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Тобольскому межрайонному прокурору в удовлетворении требований к ФИО1 (СНИЛС №) о признании недействительным (ничтожным) договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1200 м2 по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, <адрес>; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ФИО1 (СНИЛС №) и возвращения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым №; возложении на Администрацию г. Тобольска (ИНН <***>) обязанности возвратить ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства, уплаченные им по договору от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым №.
Отменить обеспечительные меры в виде запрета ФИО1 распоряжаться земельным участком, осуществлять строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым № площадью 1200 м2 по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, <адрес>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1200 м2 по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, <адрес>
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья И.А. Галютин
Решение в окончательной форме изготовлено 05.03.2025.