Решение по делу № 2-1392/2022 от 27.03.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и по встречному иску Веляна Гайка Михайловича к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании расчета размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка.

№ 2-82/2023 (УИД 61RS0044-01-2022-001430-02)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к Веляну Гайку Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и по встречному иску Веляна Гайка Михайловича к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании расчета размера арендной платы недостоверным, определении рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО <адрес> обратилось в Мясниковский районный суд <адрес> с иском к Веляну Гайку Михайловичу, указав, что истец заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, следующим арендатором земельного участка является ФИО9. Согласно выписке из ЕГРН, право аренды на земельный участок по уступке перешло к Веляну Гайку Михайловичу ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка по договору. В соответствии с указанным договором, ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок кадастровым номером №2, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м, для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с п.3.2 договора, арендная плата должна вноситься ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы арендной платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу ст.65 ЗК РФ, п.1 ст.424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. ФИО4 обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял. Окончательный размер неоплаченной задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 328 141,87 рубль, пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 9 159,56 рублей. На основании изложенного, ДИЗО <адрес> просило суд взыскать с ФИО4 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 328 141 рубль 87 копеек, пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 159 рублей 56 копеек; взыскать с ФИО4 пеню, начисленную на сумму 328 141,87 рубль за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической оплаты денежных средств, из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки по дату фактического погашения задолженности (л.д.5-6).

ФИО4 в лице своего представителя по доверенности ФИО5 (л.д.54) обратился в суд со встречным иском к ДИЗО <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ им было заключено соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м. Согласно договору, ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок под строительство индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ. ДИЗО заявлена к взысканию задолженность на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком по адресу: <адрес>. С суммой задолженности, как и с отчетом об оценке, на основании которого произведен расчет, он не согласен. Ранее ДИЗО неоднократно уже заявляло завышенную сумму аренды на данный земельный участок предыдущему собственнику ФИО3 Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был признан недостоверным принятый ДИЗО <адрес> отчет об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком по адресу: <адрес>, и рассчитана новая стоимость аренды за 2015 - 2019 годы. Данное решение апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено лишь в части установления рыночной стоимости аренды земельного участка за 2014 - 2017 годы. Таким образом, Ленинским районным судом был признан недостоверным отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, установлено, что арендная плата завышена ДИЗО более чем в 20 раз. На основании изложенного, ФИО4 просил суд признать установленный ДИЗО <адрес> расчет арендной платы на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, недостоверным; установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельным участком площадью 1 025 кв. м кадастровый №, расположенным по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39-40).

В судебное заседание представитель истца ДИЗО г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО7 не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором заявленные требования поддержал в полном объеме, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя истца.

Ранее в суд поступили письменные возражения ДИЗО г. Ростова-на-Дону на встречный иск, согласно которым, между Департаментом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. В связи с регистрацией соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав на вышеуказанный земельный участок, все права перешли к ФИО4 ФИО3 обращалась в суд с иском к Департаменту о признании расчета арендной платы, установленного в размере 384 633 рублей 40 копеек на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком площадью 1 025 кв. м по адресу: <адрес>, недостоверным и не соответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком, а также определении рыночной стоимости пользования земельным участком на период с 2014 года по 2019 год в размере 160 201 рубля, в том числе: 2019 год - 29 908 рублей; 2018 год - 28 885 рублей; 2017 год - 27 586 рублей; 2016 год - 26 801 рубль; 2015 год - 25 239 рублей; 2014 год - 21 782 рубля. Департамент в свою очередь обратился с иском к ФИО3 о подписании дополнительного соглашения к договору аренды, по условиям которого на 2015 год установлен новый размер арендной платы на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом на основании отчета №-Р от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». Суд установил рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка площадью 1 025 кв. м кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере 21 782 рублей за 2014 год, в размере 25 239 рублей за 2015 год, в размере 26 801 рубль за 2016 год, в размере 27 586 рублей за 2017 год, в размере 28 885 рублей за 2018 год, в размере 29 908 рублей за 2019 год. Апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка за 2014, 2015, 2016 и 2017 года, в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Департаменту отказано. В остальной части решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, жалоба - без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что за 2014 - 2017 годы судебными актами, вступившими в законную силу, с ФИО3 в пользу Департамента взыскана арендная плата и пени, годовой размер арендной платы определен на основании отчета об оценки от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», который на момент рассмотрения гражданских дел в 2015-2017 годах не был оспорен. Судебная коллегия установила, что взыскание стоимости арендной платы земельного участка за 2018 и 2019 годы судебным решением не производилось. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания арендной платы за 2018 и 2019 годы, учитывая заключение судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», согласно которому, рыночная стоимость аренды (пользования) спорного земельного участка составила за 2018 год - 28 885 рублей, 2019 год - 29 908 рублей. Размер арендной платы на 2020 и 2021 годы решением Ворошиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № не установлен. Постановлением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены ставки арендной платы по видам использования земельных участков. Согласно п.11 постановления арендная плата на земельные участки в случаях, указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с изложенным, арендная плата за земельный участок кадастровым номером № установлена: на 2020 год - 475 528,81 рублей, на 2021 год - 410 740 рублей, в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным ДД.ММ.ГГГГ на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки). Уведомление о перерасчете арендной платы за землю было направлено в адрес предыдущего арендатора ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.57-60).

Ответчик ФИО4 в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен. В суд от представителя ответчика по доверенности ФИО5 поступило письменное заявление о рассмотрении дел в их отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп.3 п.3 ст.39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу п.1 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст.614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

В силу положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Законом не предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по договору аренды.

В судебном заседании установлено, что Департамент имущественно-земельных отношений <адрес> заключил с ФИО2 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-16).

Впоследствии на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, следующим арендатором земельного участка стала ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 было заключено соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м (л.д.48-49). Таким образом, в настоящее время ответчик ФИО4 является арендатором земельного участка, предоставленного под строительство индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-22).

Согласно исковому заявлению ДИЗО <адрес>, ответчик не выполняет условие по внесению арендной платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неоплаченной задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 328 141 рубль 87 копеек, размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 159 рублей 56 копеек.

Истец ссылается на п.11 постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, арендная плата на земельные участки в случаях, указанных в п.п. 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как указывает истец, арендная плата за земельный участок кадастровым номером № была установлена: на 2020 год - в размере 475 528,81 рублей, на 2021 год - в размере 410 740 рублей, в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, выполненным ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды (л.д.104-138).

Вместе с тем, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО3 к Департаменту имущественно-земельных отношений <адрес> признан недостоверным ранее применявшийся размер арендной платы, установленный Департаментом на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1025 кв. м кадастровым номером №, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». Установлена рыночная стоимость аренды (пользования) земельного участка площадью 1 025 кв. м кадастровым номером №:ДД.ММ.ГГГГ год - в размере 28 885 рублей, за 2019 год - в размере 29 908 рублей (л.д.151-158).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда <адрес> в указанной выше части оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ДИЗО <адрес> - без удовлетворения (л.д. 159-167, 168-174).

Учитывая, что в рамках ранее рассмотренного гражданского дела, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в указанной части в законную силу, признан недостоверным отчет, выполненный той же экспертной организацией ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в отношении того же земельного участка, но за другой период, суд признал обоснованными доводы ответчика о наличии оснований сомневаться в достоверности отчета от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, также выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», в связи с чем, удовлетворил ходатайство ответчика о проведении по делу судебной оценочной экспертизы. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м, кадастровый №, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

2. Определить рыночную стоимость арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м, кадастровый №, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.176-177).

Согласно заключению эксперта ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ»№-С от ДД.ММ.ГГГГ, определена рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м, кадастровый №, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 148 400 рублей, а также определена рыночная стоимость арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 025 кв. м, кадастровый №, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 33 176 рублей (л.д.180-204).

Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения заключение судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, содержат ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения, является полным, а содержащиеся в заключении выводы последовательными и логичными.

Таким образом, с учетом представленных сторонами документов и доказательств, суд считает законным и обоснованным взыскать с ФИО4 в пользу истца задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 176 рублей.

С учетом уменьшения задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, суд считает необходимым пропорционально уменьшить размер взыскиваемой пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 926,06 рублей (33176/328141,87*9159,56). Также подлежат частичному удовлетворению требования истца о взыскании с ФИО4 пени, начисленной на сумму 33 176 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки по дату фактического погашения задолженности.

Поскольку суд признал недостоверным отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №-Р, согласившись с оценкой рыночной стоимости аренды земельного участка, согласно заключению судебного эксперта, подлежит удовлетворению встречный иск ФИО4 о признании указанного выше отчета недостоверным, установлении рыночной стоимости аренды (пользования) земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 176 рублей.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, удовлетворяя исковое заявление, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход бюджета государственную пошлину в размере 1 223 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к Веляну Гайку Михайловичу (СНИЛС <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Веляна Гайка Михайловича в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 176 рублей, пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 926 рублей 06 копеек, всего в общей сумме 34 102 (тридцать четыре тысячи сто два) рубля 06 копеек.

Взыскать с Веляна Гайка Михайловича в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону пеню, начисленную на сумму 33 176 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки по дату фактического погашения задолженности.

Взыскать с Веляна Гайка Михайловича в бюджет государственную пошлину в размере 1 223 рубля.

Встречный иск Веляна Гайка Михайловича к ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворить.

Признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, недостоверным.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельным участком площадью 1 025 кв. м кадастровый №, расположенным по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 176 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Даглдян М.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 апреля 2023 года.