Дело № 2-1467/2025
64RS0043-01-2025-001790-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2025 года город Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Михайловой А.А.,
при секретаре Каданиной А.Н.,
с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,
представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости за аварийное нежилое помещение,
установил:
ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором, с учетом уточнения заявленных требований просит взыскать в его пользу выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения в размере 7804000 рублей, убытки в размере 581000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 449900 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 54122 рублей 77 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей, а также расходы по изготовлению копий документов в размере 360 рублей.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 204,3 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № от ДД.ММ.ГГГГ года данный дом был признан аварийным и подлежащим сносу до ДД.ММ.ГГГГ года.
Однако до настоящего времени соглашение о выкупе находящегося в вышеназванном доме и принадлежащего истцу нежилого помещения между истцом и ответчиком достигнуто не было, что послужило основанием для обращения в суд с иском.
В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 требования с учетом их уточнения поддержала, дав объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на их необоснованность.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истец являются собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 204,3 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № от ДД.ММ.ГГГГ года дом по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН признан аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.
До настоящего времени снос дома не осуществлен.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Согласно ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.
Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто.
Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, истечение срока сноса дома, бездействие со стороны администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупа нежилого помещения.
Возмещение за изымаемое нежилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении возмещения за изымаемое нежилое помещение должны учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Так, согласно ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По общему правилу выкупная цена помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр».
Согласно заключению судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр» № года от ДД.ММ.ГГГГ года размер возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 204,3 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7804000 рублей, убытки – 581000 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 4489000 рублей.
При этом при расчете убытков экспертом стоимость возможных убытков по оплате аренды временного нежилого помещения определена в размере 245160 рублей. по оплате услуг риэлтора по поиску временного нежилого помещения в размере 81720 рублей, стоимость услуг риэлтора по поиску нового нежилого помещения – 234122 рублей, регистрация права собственности на новое помещение – 4000 рублей, стоимость услуг автотранспорта для переезда по временное помещение – 4000 рублей, стоимость услуг грузчика – 4000 рублей, услуги автотранспорта для переезда в постоянное помещение – 4000 рублей, стоимость услуг грузчика для переезда в постоянное помещение – 4000 рублей.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы экспертного заключения поддержал, пояснив, что им при исследовании был применен сравнительный метод как наиболее достоверный способ определения рыночной стоимости, при этом при определении выкупной стоимости учитывались площадь помещения, место его нахождения, а также степень отделки.
Данное экспертное заключение с учетом пояснений эксперта суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Произведен расчет выкупной цены в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы судом не усмотрено.
Поскольку исковые требования заявлены о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд, полагает необходимым взыскать в пользу истца ФИО4 денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере 12531122 рублей.
При этом при определении обоснованности взыскания расходов суд учитывает отсутствие в спорном нежилом помещении (согласно приложенным к экспертному исследованию фотоматериалам) предметов мебели, в связи с чем рассчитанный экспертом размер убытков, связанных с организацией переезда, взысканию не подлежит.
Кроме того, с учетом пояснений представителей истцов, отсутствия доказательств несения истцом расходов на оплату аренды временного нежилого помещения, суд также не усматривает оснований для взыскания определенного экспертом размера затрат на временное пользование иным нежилым помещением.
В связи с удовлетворением исковых требований о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» размера возмещения за нежилое помещения право собственности истцов на него подлежит прекращению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решения суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ). Издержками, связанными с рассмотрением дела, являются расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы и другие, признанные судом необходимыми, расходы (ст. 94 ГПК РФ).
Принимая во внимание, что судом удовлетворены исковые требования к ответчику в части, указанные расходы подлежит распределению с учетом принципа пропорциональности.
С учетом частичного удовлетворения (на 97,3 %) исковых требований, суд полагает возможным взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО4 денежные средства по оплате государственной пошлины в размере 52661 рубля 45 копеек, а также расходы по изготовлению копий документов в размере 350 рублей 28 копеек.
Из материалов дела следует, что истец уплатил представителю вознаграждение за оказание юридической услуги по представлению интересов в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела в размере 20000 рублей.
С ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оказанию юридических услуг по правилам ст. 100 ГПК РФ в разумных пределах. Учитывая объем правовой помощи, оказанной истцу, категорию спора, количество судебных заседаний, а также частичное удовлетворение требований истца, суд считает разумной ко взысканию сумму в заявленном размере с применением пропорционального принципа – 19460 рублей.
Кроме того, ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр» заявлено ходатайство о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 58000 рублей.
Стоимость работы по проведению судебной экспертизы определена экспертной организацией, указанные расходы являются реальными, доказательств того, что стоимость проведенной экспертизы не соответствуют объему проведенной экспертом работы, не представлено. Размер оплаты услуг эксперта сторонами не оспаривался.
Экспертиза была назначена судом по ходатайству стороны ответчика. Сведений о том, что указанные расходы были оплачены, в материалы дела сторонами не представлено.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд полагает возможным взыскать с администрации муниципального образования город Саратов судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 56434 рублей
Расходы по оплате судебной экспертизы в оставшейся части подлежат взысканию с истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №, возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 204,3 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 12531122 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 54123 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 19460 рублей, расходы по изготовлению копий документов в размере 350 рублей 28 копеек.
После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО4 на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 204,3 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и признать право собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием «Город Саратов».
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН <***>, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 56434 рублей.
Взыскать с ФИО4, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН <***>, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 1566 рублей.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 17 июля 2025 года.
Судья А.А. Михайлова