Решение по делу № 02-3713/2024 от 07.04.2025

77RS0012-02-2023-024123-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2024 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Белобровой Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3713/2024 по иску Г.Д.М. в лице законного представителя ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Г.Д.М. в лице своего законного представителя ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, предъявив требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи ½ доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: …, заключенного 07.07.2021 года между ФИО2 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4, применении последствий недействительности сделки в виде признания записи о государственной регистрации перехода права собственности недействительной.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ФИО3 являлась собственником 1/2 доли в квартире по вышеуказанному адресу, состоящей из трех комнат, общей площадью 54,2 кв.м., на основании Договора передачи от 03.04.2012 №…. (приватизация). 07.07.2021г. между ФИО2 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 заключен Договор купли-продажи доли общей долевой собственности на квартиру, удостоверенный нотариусом г. Москвы ФИО5, номер в реестре за №… Однако, личного присутствия ФИО3 не было на сделке и отсутствует уведомление ФИО3 о заключении данного договора, как и копия указанного договора. Собственником 1/2 доли в указанной квартире является несовершеннолетний ребенок Г.Д. М. …. года рождения (истец). В соответствии с действующим законодательством, если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли. Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом запрещено. Согласие на продажу 1/2 доли от органов опеки и от попечителя несовершеннолетнего собственника Г.Д.М., в лице его представителя ФИО1 не поступало. Извещения о продажи доли не поступало. Таким образом, нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего собственника квартиры – Г.Д.М., …. года рождения. Кроме того, отсутствует точное понимание какое именно помещение принадлежит собственнику - это идет прямое нарушение прав несовершеннолетнего собственника.

Законный представитель истца в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее неоднократно заявляла ходатайства об отложении судебного заседания, которые судом были удовлетворены.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя, который просил в удовлетворении иска отказать по доводам письменного отзыва, указав, что оспариваемый договор заключен по итогам проведенных торгов по реализации имущества должника ФИО3 (матери законного представителя истца ФИО1), предусмотренный законом порядок соблюден, в рамках дела о банкротстве уже предъявлялся аналогичный иск, ФИО1 также представляла интересы свой матери, ответчик, являясь собственником доли в праве собственности на квартиру, лишен возможности владеть ею в виду чинения препятствий со стороны ФИО1, которая, как и несовершеннолетний истец, стороной оспариваемой сделки не является.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание изложенное, а также исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса, в соответствии с которым стороны самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаются предоставленными им процессуальными правами, в том числе правом на непосредственное участие в судебном разбирательстве, с учетом положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером …., находящуюся по адресу: …., состоящей из трех комнат, общей площадью 54,2 кв.м., государственная регистрация права произведена регистрирующим органом в установленном законом порядке 16.07.2021, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2020 по делу № …в отношении ФИО3 - бывшего собственника указанного недвижимого имущества введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО6 (член СРО «Возрождение»),

В ходе процедуры банкротства ФИО3 финансовым управляющим было выявлено имущество должника, которое было включено в конкурсную массу и подлежало реализации в целях удовлетворения требований кредиторов ФИО3

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2020 по делу № …. утверждено Положение о порядке, об условиях и сроках реализации продажи имущества, принадлежащего ФИО3 в редакции, представленной финансовым управляющим, а именно: 1/2 доли в квартире с кадастровым номером …., находящейся по адресу: …, состоящей из трех комнат, общей площадью 54,2 кв.м.

Сообщение о проведении торгов по продаже имущества ФИО3 было опубликовано на ЕФРСБ на сайте …. 05.10.2020, сообщение № ….

16.11.2020 организатором торгов ООО «Суррей Дружина» проведены торги по реализации ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым…., находящейся по адресу: г…., состоящей из трех комнат, общей площадью 54,2 кв.м.

07.07.2021 между ФИО2 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенный нотариусом г. Москвы ФИО5, номер в реестре №….

Бывший собственник ФИО3, будучи не согласной с реализацией указанного имущества, оспаривала в Арбитражном суде г. Москвы в рамках обособленного спора № …. проведенные торги по реализации указанного имущества и договор купли-продажи, заключенный с ФИО2, заявив о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером …, находящуюся по адресу: …., состоящую из трех комнат, общей площадью 54,2 кв. м., заключенный между ФИО2 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 по результатам торгов, а также признать торги недействительными.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 по делу № …. в удовлетворении заявления ФИО3 о признании торгов и договора купли-продажи отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 по делу № …. в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО3 отказано, Определение Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 по делу № …. вступило в законную силу.

Арбитражный суд в рамках обособленного спора по делу№ …. дал подробную оценку и обоснованно отклонил доводы ФИО3 о том, что продажа на торгах 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером …. нарушает права несовершеннолетнего собственника 1/2 доли в указанной квартире Г.Д.М., поскольку ему не было сделано предложение о покупке 1/2 доли.

Судами было установлено, что ФИО3 указывала, что ½ доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку – Г.Д.М…. г.р.

Согласно действующему законодательству, договор купли-продажи доли в квартире, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Договор купли-продажи вышеуказанного имущества, заключенный с победителем торгов ФИО2, был нотариально удостоверен.

Нотариус в ходе нотариального удостоверения сделки в силу требований действующего законодательства посредством почтовой корреспонденции направляла в адрес несовершеннолетнего собственника Г.Д.М. и его законного представителя - матери ФИО1, проживающей в указанной квартире, уведомления, содержащие предложение воспользоваться преимущественным правом покупки реализуемой 1/2 доли квартиры либо отказаться от такого права в письменной форме.

Указанные уведомления были возвращены нотариусу ФИО7 за истечением срока хранения (ШПИ №…. письмо направлено нотариусом в адрес Г.Д.М. 19.04.2021, 31.05.2021 вручено отправителю-нотариусу ФИО7; ШПИ №…. письмо направлено нотариусом в адрес ФИО1 19.04.2021, 31.05.2021 вручено отправителю-нотариусу ФИО7) (уведомления вместе с квитанциями об отправке приобщались к материалам арбитражного дела и судом дана надлежащая оценка указанным уведомлениям).

Также Арбитражный суд г. Москвы в определении от 29.07.2022 по делу № ….указал о том, что финансовым управляющим ФИО4 направлялись уведомления несовершеннолетнему Г.Д.М. и его законному представителю ФИО1, о продаже доли в праве общей долевой собственности с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки реализуемой 1/2 доли квартиры либо отказаться от такого права в письменной форме. Письма не были получены адресатами и были возвращены отправителю-финансовому управляющему.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В обособленном споре по делу № …. принимала участие ФИО1 в интересах несовершеннолетнего Г.Д.М., она же представляла интересы своей матери - ФИО3 - должника -банкрота, кому ранее принадлежала указанная доля в праве собственности.

Таким образом, действительность сделки по приобретению ответчиком 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером …, находящуюся по адресу: …., состоящую из трех комнат, общей площадью 54,2 кв. м., по результатам торгов в рамках дела о банкротстве подтверждена судом апелляционной инстанции 20.10.2022 по делу № …., которое имеет в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

При этом ФИО1 представляла интересы матери ФИО3 в суде.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Г.Д.М. в лице своего законного представителя ФИО1, указывает на несоблюдение установленного законом порядка совершения оспариваемой сделки, при этом истцом не заявлено требований в порядке ч. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе на него прав и обязанностей покупателя, а предъявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи доли в спорной квартире, не представлено доказательств законным представителем истца о наличии финансовой возможности обеспечения приобретения спорной доли.

В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Истец Г.Д.М. в лице законного представителя ФИО1 факт получения заявления о продаже также не опровергла, о желании реализовать право преимущественной покупки доли в установленный срок не выразила, доказательств обратному не представлено.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, ФЗ РФ от 24 августа 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», отказ от права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности является сделкой, следовательно, отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки должен быть предварительно согласован с органом опеки и попечительства.

О необходимости получения такого предварительного разрешения органа опеки и попечительства также указано в п. 4.4 Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннее лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 N 03/16) (Письмо Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу»)Однако отсутствие такого разрешения от органа опеки и попечительства само по себе не свидетельствует о том, что соответствующий договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру является недействительным.

Гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения.

Так, как было указано выше, в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Пленума ВС РФ N 25 от 23.06.2015 г., согласно которым, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения - путем перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания договора недействительным.

Избрание неверного способа защиты нарушенного права является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, с учетом указанных норм у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого истцом договора купли-продажи недействительным по основаниям несоблюдения положений пункта 3 статьи 250 ГК РФ, поскольку законом предусмотрены иные последствия совершения сделки по продаже доли с нарушением преимущественного права покупки собственников других долей в виде перевода на лицо, чье право нарушено, прав и обязанностей покупателя доли. Истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, основания для удовлетворения заявленных исковых требований - признание сделки недействительной, по основаниям отсутствия обязательного в данном случае разрешения органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетнего сособственника от приобретения отчуждаемой доли, у суда отсутствуют.

Доводы истца об отсутствии признаков добросовестности приобретения доли у ответчика также не являются основанием о признании сделки недействительной, в нарушение ст. 56 ГПК РФ последние не подтверждены истцом, кроме того, как следует из объяснений ответчика, ФИО2 не собирается жить в указанной квартире, у него ключей от квартиры нет, он не оплачивает коммунальные платежи, поскольку ФИО1 препятствует ответчику в реализации его прав собственника жилого помещения на доступ в жилище и действует недобросовестно, пытаясь всяческим путями не допустить ответчика в принадлежащую ему на праве собственности квартиру.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания указанной истцом сделки недействительной, в связи с чем полагает необходимым отказать в иске в полном объеме.

Рассматривая заявление ответчика об отмене мер обеспечения иска, принятых судом на основании определения суда от 27.02.2024 года, суд, руководствуясь ст. 144 ГПК РФ, находит его подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Г.Д. М. (… года рождения) в лице законного представителя ФИО1 (паспорт …) к ФИО2 (паспорт …) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Заявление ФИО2 (паспорт …) об отмене мер обеспечения иска – удовлетворить.

Отменить арест на ½ долю в праве собственности ФИО2 (паспорт …) на квартиру, расположенную по адресу: …., принятый Кузьминским районным судом города Москвы определением от 27.02.2024 года в рамках гражданского дела № 2-3713/2024.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 07.04.2025 года.

Судья: