Решение по делу № 2-894/2025 от 23.09.2025 - о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о праве собственности.

Саткинский городской суд (Челябинская область)

Категория дела О признании недействительными договора о передаче (уступке) прав по договору аренды Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Саткинский городской прокурор, действующий в интересах Российской Федерации обратился в суд с иском к администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, <ФИО> о признании недействительным договора купли-продажи земельного

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца старший помощник прокурора Уткина О.А. в судебном заседании на требованиях настаивала в полном объеме. Ответчик <ФИО> в судебном заседании с требованиями не согласился. В судебном

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Саткинского городского прокурора удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 74RS0037-01-2025-000811-13

Дело № 2-894/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Сатка

Саткинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Коноховой К.В.,

при секретаре Грецовой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саткинского городского прокурора, действующего в интересах Российской Федерации к администрации Саткинского муниципального округа Челябинской области, ФИО16 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Саткинский городской прокурор, действующий в интересах Российской Федерации обратился в суд с иском к администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Межевого городского поселения и ФИО16, применении последствий недействительности сделки; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Межевого городского поселения и ФИО16, применении последствий недействительности сделки; погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО16 на земельный участок с кадастровым №, внесенной в ЕГРН за №; погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО16 на земельный участок с кадастровым №, внесенной в ЕГРН за №; погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО16 на земельный участок с кадастровым №, внесенной в ЕГРН за №.

В обоснование требований указано, что Саткинской городской прокуратурой проведена проверка о возможных нарушениях закона при использовании земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> выявлены нарушения закона. Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в МКУ «САГУ Саткинского муниципального района» поступило заявление от ФИО6 о предоставлении участка площадью 2000 кв.м. в аренду под индивидуальное жилое строительство, по адресу: <адрес>, вблизи дома №. Данное заявление ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено на комиссии по вопросам градостроительства, принято решение о предоставлении данного участка. Указанному земельному участку присвоен адрес: рп. Межевой, <адрес>. Также ДД.ММ.ГГГГ в МКУ «САГУ Саткинского муниципального района» поступило заявление от ФИО7 о предоставлении участка площадью 2000 кв.м. в аренду под индивидуальное жилое строительство, по адресу: <адрес>, вблизи дома №. Данное заявление ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено на комиссии по вопросам градостроительства, принято решение о предоставлении данного участка. Указанному земельному участку присвоен <адрес>. Указанные земельные участки отнесены к государственным неразграниченным землям. В газете «Саткинский рабочий» ДД.ММ.ГГГГ опубликована информация о том, что земельные участки по <адрес> планируются к предоставлению, граждане имеют право подать заявление о намерении участвовать в аукционе. В администрацию Саткинского муниципального района поступили заявления: ДД.ММ.ГГГГ от ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО16 об участии в аукционе на праве заключения договоров аренды в отношении земельных участков по указанным адресам. Заявителям направлены письма о том, что на указанные земельные участки будет сформирован аукцион, для участия необходимо подать заявление через сайт torgi.gov.ru. Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков явилось Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района, предметом аукциона на право заключения договора аренды земельных участков в электронной форме явились, в том числе, лот № – земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>, площадью 2000 кв.м. (начальная цена 40000 рублей, сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей, шаг аукциона 3% от начальной цены – 1200 рублей), а также лот № – земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес>, площадью 2000 кв.м. (начальная цена 40000 рублей, сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей, шаг аукциона 3% от начальной цены – 1200 рублей). На участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в отношении лотов № и № поданы заявки от нескольких лиц, в том числе и от ФИО16, который организатором торгов допущен к участию в процедуре аукциона и по его результатам признан победителем в отношении лотов № и № с итоговой ценой – 1610800 рублей за лот №, 1562800 рублей за лот №.ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата за аренду земельных участков по лотам № и №. Между Муниципальным образованием «Межевое городское поселение» <адрес> и ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>. Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер годовой арендной платы – 1610800 рублей. Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Между Муниципальным образованием «Межевое городское поселение» <адрес> и ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>. Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер годовой арендной платы – 1562800 рублей. Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. В администрацию Межевого городского поселения Саткинского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ от ФИО16 поступили заявления о предоставлении спорных земельных участков в собственность за выкуп в связи с возведением на земельных участках объектов недвижимости и регистрации за ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ права собственности на них: жилой дом с кадастровым №, площадью 17,3 кв.м., на земельном участке по адресу: <адрес> жилой дом с кадастровым №, площадью 17 кв.м., на земельном участке по <адрес>. Постановлениями администрации Межевого городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № и № принято решение о предоставлении в собственность ФИО16 за плату земельных участков. Между администрацией Межевого городского поселения и ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ заключены договора купли-продажи № и №. Право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ФИО16 использовал земельные участки на праве аренды менее года, ФИО16 администрацией Межевого городского поселения произведен перерасчет годового размера арендной платы, денежные средства в размере 1549167,90 рублей и 1503033 рублей возвращены ФИО16. Вместе с тем, в городской прокуратуре установлено, что земельные участки предоставлены в собственность ФИО16 в нарушение требований закона, право на их получение в собственность отсутствовало. На основании материала, направленного городской прокуратурой в ОМВД России по <адрес>, правоохранительным органом инициировано проведение проверки законности отчуждения органом местного самоуправления земельных участков в собственность ФИО16. Согласно протоколу осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки представляют собой территорию, покрытую по всему периметру грунтом. По всему периметру расположена растительность в виде кустарников и деревьев, какие-либо строения (жилые и нежилые) отсутствуют, следы строительных работ не обнаружены. Старшим оперуполномоченным ОЭБиПК ОМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ истребовано объяснение от начальника Саткинского отдела Управления Росреестра по <адрес>, из которого следует, что объекты недвижимого имущества – жилые дома по адресам: <адрес>, поставленные на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, сняты с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. В материалах процессуальной проверки имеются фотографии, изготовленные в зимний период времени (до проведения осмотра места происшествия ДД.ММ.ГГГГ), на них изображены постройки, поставленные на государственный кадастровый учет в качестве жилых домов на земельных участках по адресам: <адрес>. Изображенные на фотографиях постройки требованиям, предъявляемым к жилым домам, не отвечают, их фактическое отсутствие на земельных участках в настоящее время свидетельствует о том, что конструктивные элементы построек не имели прочной связи с землей, представляли собой объект сборно-разборного типа, не имели признаков капитальности, не соответствовали нормативно-технической документации, предъявляемой к жилым домам (не являются жилыми помещениями и не пригодны для постоянного проживания). Старшим оперуполномоченным ОЭБиПК ОМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ истребовано объяснение от кадастрового инженера ФИО4, которая пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ к ней обратился ФИО16 для постановки на кадастровый учет жилых домов по адресу: <адрес>. Кадастровым инженером ФИО4 совместно с супругой ФИО16 осуществлен выезд на место, в ходе которого ФИО4 увидела, что на земельных участках расположены две постройки одинакового типа на кирпичах серого цвета, на входе в постройку находилось импровизированное крыльцо, состоящее из двух поддонов сложенных друг на друга, внутри указанных построек какие-либо перегородки отсутствовали, постройка состояла из деревянного каркаса, стены состояли из фанеры ОСБ, также в постройках присутствовали по одному пластиковому окну, крыша состояла из профнастила, внутри построек между стеной и крышей были щели. У кадастрового инженера каких-либо претензий по данным постройкам не возникло, в связи с чем она подготовила необходимые документы для постановки указанных построек на кадастровый учет в ЕГРН. В ДД.ММ.ГГГГ к кадастровому инженеру ФИО4 снова обратился ФИО16 с просьбой снять указанные выше дома с кадастрового учета в ЕГРН. В связи с чем, ФИО4 был осуществлен выезд, на данных участках отсутствовали какие-либо постройки. Также старшим оперуполномоченным ОЭБиПК ОМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ведущему инженеру ООО «ПГ УРАЛ» ФИО5 предоставлены фотоматериалы, изготовленные кадастровым инженером при постановке жилых домов на учет в ЕГРН. По представленным фотоматериалам ведущим инженером ООО «ПГ УРАЛ» сделан вывод о том, что согласно СП <данные изъяты> Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Снип 31-02.2001, утвержденные Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, данные строения под формулировку «Жилой дом» не попадают. Согласно п. 4.5 Свода правил, дом должен включать «Жилые комнаты (1 или несколько), а также вспомогательные помещения (кухня, ванная, туалет)». В соответствии с п. 6.1 Свода правил, площадь помещений общей комнаты 16 кв.м. (при одной жилой комнате 14 кв.м.), кухня 9 кв.м. (или кухня-ниша, кухонная зона 6 кв.м.), туалет, ванная (душевая). Согласно п. 9.2 Свода правил, в доме предусматривается индивидуальный или коллективный источник водоснабжения с суточным расходом не менее 60 л. на человека. Также согласно п. 2.7 СанПин 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, жилой дом должен предусматривать обеспечение водоснабжения, канализацию, теплоснабжение, электроснабжение. Согласно представленным фотоматериалам ведущий инженер ООО «ПГ УРАЛ» пришел к выводу о том, что указанные выше требования не соблюдены, таким образом, строения, поставленные на кадастровый учет, не являются объектами индивидуального жилищного строительства. Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, преобразован в два земельных участка с кадастровыми № и №. То обстоятельство, что на момент заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков право собственности ФИО16 на жилые дома было зарегистрировано и не оспорено, само по себе не свидетельствует о соответствии возведенных объектов требованиям, предъявляемым нормативными правовыми актами к жилому дому. Право собственности на спорные строения зарегистрировано в упрощенном порядке на основании технического плана и договоров аренды земельных участков, без направления в администрацию уведомлений о планируемом строительстве, об окончании строительства и получения уведомлений о соответствии домов параметрам разрешенного строительства, то есть без уполномоченного органа публичной власти. Вместе с тем, данный факт не лишает орган местного самоуправления права при реализации полномочий по распоряжению земельными участками проверить какой объект фактически возведен на испрашиваемом земельном участке, соответствует ли он виду разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды. Администрацией <адрес> городского поселения не представлены доказательства осуществления в полной мере представленных полномочий в указанной части. Принимая во внимание, что спорные строения не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не пригодны для постоянного проживания, ФИО16 не вправе был претендовать на приобретение спорных земельных участков в собственность, в связи с чем необходимо признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

Представитель истца старший помощник прокурора Уткина О.А. в судебном заседании на требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчик ФИО16 в судебном заседании с требованиями не согласился. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что на спорных земельных участках возведены объекты недвижимости неразрывно связанные с землей, была нанята тяжелая техника, заложены фундаментные блоки, забурены сваи. Завезен материал – брус 50х200, то есть толщина стен 200 мм. Установлено окно 1,3х1,2, установлена входная дверь с утеплением, обшиты стены внутри, балки перекрытия, полы из доски 150х50. Оба дома были одинаковые. Были установлены деревянные поддоны для удобства захода в дом. Проведено электричество с соседнего дома № На другой стороне земельного участка пробурена скважина для воды. Затем пригласил кадастрового инженера, который оформил кадастровые планы. Он начал утеплять эти дома, и впоследствии было принято решение, что дома маленькие, с супругой приняли решение, что по-другому видят планировку данных домов. Затем, на этапе утепления, решили демонтировать эти дома, это была весна. Он пригнал технику, дома были разобраны, демонтированы фундаменты, замечаний ни от соседей, ни от каких-либо органов не было. После разбора вывез материалы к себе на другой участок, сделал культивацию земельного участка, выполнил дизайн-проект. Затем пришла мысль перевести один из земельных участков под другой вид использования. Хотел перевести участок с домом № под гостиничный вид использования. Вид разрешенного использования был изменен. Являясь собственником земельного участка, считает, что имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению, никаких ограничений в законе нет. Было принято решение построить дома в другом месте участка, планов на отчуждение не имеется. С пояснениями ФИО5 не согласен, речь там ведется о Снипах, которые относятся к квартирам. ФИО5 не состоит в реестре специалистов по изысканию. Жилой дом - это строение неразрывно связанное с землей. ФИО5 не может делать такие выводы, все доводы прокуратуры строятся на его пояснениях. В ОМВД его не вызывали и никогда не допрашивали, затем его вызвал сотрудник ОБЭП, он от дачи показаний отказался. На <адрес> находится жилой дом, площадью 27 кв.м. с верандой, на участке <адрес> находится гараж 7х10 и фундамент для дома площадью 130 кв.м., ДД.ММ.ГГГГ дом будет стоять полностью. Местоположение домов поменялось. После оформления права собственности, администрацией были возвращены денежные средства за аренду, точную сумму не помнит. Считает, что администрация закон не нарушала. Кадастровый инженер также выполнял свою работу. Дома были убраны лишь потому, что поменялась концепция. Изначально участки были предоставлены под ИЖС, затем на участке <адрес> поменяли вид использования, планируется гостевой дом для гостей и друзей. Изначально он сам лично обратился в администрацию за предоставлением конкретных земельных участков. От ФИО6 и ФИО7 были написаны заявления. ФИО6 это его мама, ФИО7 - теща. За его деньги были проведены работы по межеванию земельных участков кадастровым инженером ФИО. Он обратился от третьих лиц, поскольку у него в собственности уже есть недвижимость и на тот момент он являлся депутатом Саткинского городского поселения, поэтому не хотел на себя оформлять земельные участки. В торгах участвовал он лично, помимо него участвовали еще 7 человек. Размер платы для него был оптимальным, у него были денежные средства на строительство домов на данных земельных участках. На материалы он потратил около 350 000 рублей на каждый дом. К строительству домов приступил сразу после заключения договоров аренды. Фактически купил земельные участки по кадастровой стоимости по 50 000 или по 100 000 рублей. У него также есть земельный участок на территории <адрес> строился 3 недели, строили из бруса. С ДД.ММ.ГГГГ он строит другой дом. У него есть двое маленьких детей, для которых планировал строить дома. Электричество было проведено, возведены стены, полы, работала техника, уложены ФБС блоки, забурены металлические сваи, под полом был утеплитель, снаружи были уложены бетонные бордюры, чтобы не лазили собаки, поскольку участок не был огорожен. Участок был выровнен бульдозером. В ПАО Россети обратился весной ДД.ММ.ГГГГ. Электричеством пользуется от соседей. 70% материалов демонтированного дома ушло на дом, который сейчас стоит на участке <адрес> – пол, кровля, блоки. В течение трех месяцев занимались утеплением и летом планировали заниматься благоустройством.

Ответчик администрация Саткинского муниципального округа <адрес> о слушании дела извещена надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, до судебного заседания представлен письменный отзыв, в котором рассмотрение исковых требований оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> о слушании дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> о слушании дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, представил письменное мнение на исковое заявление, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст.45 ГПК РФ прокурор наделен правом по обращению в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Из содержания ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что орган местного самоуправления поселения уполномочен на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, лишь в отношении в отношении тех земельных участков, которые расположены на территории этого поселения.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 указанного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В силу п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Из приведенных положений земельного законодательства следует, что по общему правилу договор аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, с победителем аукциона.

Судом установлено, что от граждан ФИО6 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в МКУ «Саткинское архитектурно-градостроительное управление Саткинского муниципального района» поступили заявления о предоставлении в аренду под индивидуальное жилое строительство земельных участков, площадью 2000 кв.м., по адресу: <адрес>, вблизи дома №

Согласно информационному сообщению о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды на земельные участки на территории Межевого городского поселения на электронной торговой площадке «РТС-Тендер» https://www.rts-tender.ru/, размещена информация о проведении торгов Лот № – продажа права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2000 кв.м., с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40000 рублей. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1200 рублей. Аукцион проводится на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ с 08:00 часов время местное. Дата окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ до 09:00 часов время местное. Дата рассмотрения заявок на участие в аукционе – ДД.ММ.ГГГГ. Дата, время и место проведения аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 часов время местное на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата, время и место подведения итогов аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в здании Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района, по адресу: <адрес> (л.д. 83-89 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО16 подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту № (л.д. 90 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО16 внесен задаток за участие в аукционе (лот №) в сумме 12000 рублей (л.д. 91 том 1).

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, на участие в аукционе поданы заявки по лоту № от ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО16. Допущены к дальнейшему участию в процедуре: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО16. Настоящий протокол подлежал размещению на сайте www.torgi.gov.ru (л.д. 79-82 том 1).

Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме: продажа права аренды земельного участка по лоту № явился земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40000 рублей. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1200 рублей. По лоту № аукцион состоялся. Ставки участников по лоту №: ФИО16 – 1 610 800 рублей, ФИО11 – 1 609 600 рублей, ФИО10 – 270 400 рублей, ФИО9 – 98 000 рублей, ФИО12 – 49 600 рублей. Победителем по лоту № стал ФИО16. Аукцион по лоту № признан состоявшимся. Комиссией принято решение по лоту № заключить договор аренды с победителем аукциона ФИО16 с годовым размером арендной платы 1 610 800 рублей (л.д. 38-43 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № между Муниципальным образованием «Межевое городское поселение» Саткинского муниципального района <адрес> (далее-Арендодатель) и ФИО16 (далее-Арендатор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. На земельном участке объекты недвижимости отсутствуют. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67-70 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО16 оплачена аренда земельного участка в размере 1 598 800 рублей (л.д. 92 том 1).

Согласно информационному сообщению о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды на земельные участки на территории Межевого городского поселения на электронной торговой площадке «РТС-Тендер» https://www.rts-tender.ru/, размещена информация о проведении торгов Лот № – продажа права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2000 кв.м., с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40000 рублей. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1200 рублей. Аукцион проводится на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ с 08:00 часов время местное. Дата окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ до 09:00 часов время местное. Дата рассмотрения заявок на участие в аукционе – ДД.ММ.ГГГГ. Дата, время и место проведения аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 часов время местное на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата, время и место подведения итогов аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в здании Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района, по адресу: <адрес> (л.д. 54-60 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО16 подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту № (л.д. 61 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО16 внесен задаток за участие в аукционе (лот №) в сумме 12000 рублей (л.д. 64 том 1).

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, на участие в аукционе поданы заявки по лоту № от ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО16. Допущены к дальнейшему участию в процедуре: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО16. Настоящий протокол подлежал размещению на сайте www.torgi.gov.ru (л.д. 50-53 том 1).

Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме: продажа права аренды земельного участка по лоту № явился земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40000 рублей. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12000 рублей. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1200 рублей. По лоту № аукцион состоялся. Ставки участников по лоту №: ФИО16 – 1 562 800 рублей, ФИО11 – 1 561 600 рублей, ФИО10 – 764 800 рублей, ФИО9 – 300 400 рублей, ФИО13 – 145 600 рублей, ФИО12 – 49 600 рублей. Победителем по лоту № стал ФИО16. Аукцион по лоту № признан состоявшимся. Комиссией принято решение по лоту № заключить договор аренды с победителем аукциона ФИО16 с годовым размером арендной платы 1 562 800 рублей (л.д. 38-43 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО16 оплачена аренда земельного участка в размере 1 550 800 рублей (л.д. 66 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес>, в собственность, указав, что на земельном участке расположен жилой дом (л.д. 102 том 1).

Постановлением главы Межевого городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен ФИО16 в собственность за плату земельный участок стоимостью 45 504 рубля с кадастровым №, площадью 2000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 98-99 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка № между администрацией Межевого городского поселения <адрес> (далее-Продавец) и ФИО16 (далее-Покупатель), согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками», общей площадью 2000 кв.м.. Цена участка 45 504 рубля (л.д. 94-96 том 1).

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым №, общей площадью 2000 +/- 8.94 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит ФИО16 (л.д. 113-119 том 1).

Согласно выписки из ЕГРН на здание от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с кадастровым № общей площадью 17 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит ФИО16 (л.д. 104-106 том 1).

Согласно выписки из ЕГРН на здание от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с кадастровым № общей площадью 17,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит ФИО16 (л.д. 128-131 том 1).

Судом установлено, что из земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2000 +/- 8.94 кв.м., ДД.ММ.ГГГГ образованы земельные участки с кадастровым №, площадью 400 +/- 7 кв.м. и с кадастровым №, площадью 1600 +/- 14 кв.м. (л.д. 201-226 том 1).

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилые дома с кадастровым №, по адресу: <адрес> с кадастровым №, по адресу: <адрес>, сняты с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Из положений п. 2 ст. 168 ГК РФ следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно положениям норм ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребение правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из материалов КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ ОМВД России по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ в Генеральную Прокуратуру Российской Федерации обратился ФИО14 с заявлением о проведении проверки по факту ничтожности правовых оснований возникновения у арендатора права собственности на земельные участки с кадастровыми № и №, действий, совершенных для обхода публично-правовых процедур (л.д. 18-20 том 1, 10-12 том 2).

Согласно протоколу осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, старшим оперуполномоченным ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенантом полиции ФИО15 произведен осмотр участка местности, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2000 кв.м., рядом с участком расположена проезжая часть <адрес> представляет собой территорию, покрытую по всему периметру грунтом, также имеется снежный покров. Участок по всему периметру имеет растительность в виде кустарников, деревьев. Какие-либо строения как жилые, так и нежилые отсутствуют, следы строительных работ не обнаружены (л.д. 13-16 том 2).

К протоколу осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ имеется фототаблица (л.д. 17-21 том 2).

Согласно объяснениям кадастрового инженера ФИО4, предоставленным ДД.ММ.ГГГГ старшему оперуполномоченному ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенанту полиции ФИО15, в середине ДД.ММ.ГГГГ к ней обратился ФИО16 с просьбой помочь ему поставить на кадастровый учет дома по адресам: <адрес>, она пояснила ему какая документация для этого необходима, после чего необходимая документация была предоставлена и они запланировали выезд на объекты ДД.ММ.ГГГГ. На данный объект ее возила супруга ФИО16, прибыв на объект она увидела две постройки одинакового типа, которые стояли на кирпичах серого цвета, на входе в постройку находилось импровизированное крыльцо, которое состояло из двух поддонов, сложенных друг на друга, внутри указанных построек какие-либо перегородки отсутствовали, постройка состояла из деревянного каркаса, стены состояли из фанеры ОСБ, также в постройках присутствовали по одному пластиковому окну, крыша состояла из профнастила, внутри построек между стеной и крышей были щели. У нее каких-либо претензий по данным постройкам не возникло, и она составила необходимые документы для постановки данных построек на ЕГРН. В середине ДД.ММ.ГГГГ к ней снова обратился ФИО16 с просьбой снять с учета дома, которые она ранее поставила на учет, ею был осуществлен выезд по вышеуказанным адресам, после чего были подготовлены акты обследования, на данном участке местности какие-либо постройки отсутствовали. За данную услугу ФИО16 заплатил около 20 000 рублей за один дом (л.д. 158-160 том 1).

В материалы дела представлены фотографии объектов недвижимости, построенные ФИО16 и поставленные на кадастровый учет в качестве жилых домов (л.д. 163-177 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ старшим оперуполномоченным ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенантом полиции ФИО15 с ведущего инженера ООО «ПГ УРАЛ» ФИО5 было получено объяснение, согласно которому, ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился старший оперуполномоченный ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенант полиции ФИО15 с просьбой высказать свое экспертное мнение касаемо объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет по адресу: <адрес> Вышеуказанные объекты недвижимости по предоставленной ему документации были поставлены на учет ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ согласно технического плана здания. Также ему для изучения были предоставлены фотоснимки, сделанные кадастровым инженером при постановке жилых домов на учет ЕГРН по адресам: <адрес> По предоставленным для изучения фотоснимкам может сделать вывод, что данные строения под формулировку «Жилой дом» не подпадают согласно «СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Снип 31-02.2001» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 №725/пр) ред. от 10.07.2018). Так, в выше перечисленном нормативно-правовом акте указано: в п. 4.5 дом должен включать «Жилые комнаты (1 или несколько), а также вспомогательные помещения (кухня, ванная, туалет), в п. 6.1 площадь помещений общая комната 16 кв.м. (при одной жилой комнате 14 кв.м.), кухня 9 кв.м. (или кухня-ниша, кухонная зона 6 кв.м.), туалет, ванная (душевая). Согласно п. 9.2 в доме предусматривается индивидуальный или коллективный источник водоснабжения с суточным расходом не менее 60 л на человека. Также согласно СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-Эпидемиологические правила и нормативы» в п. 2.7 указано, что жилой дом должен предусматривать обеспечение водоснабжения, канализацию, теплоснабжение, электроснабжение. Судя по представленным снимкам, а также согласно предоставленной документации, вышеуказанные требования не соблюдены, следовательно, можно сделать вывод о том, что данные строения, поставленные на кадастровый учет, не являются объектами ИЖС. На момент обследования вышеуказанных сооружений, их можно отнести к объектам незавершенного строительства (л.д. 178-179 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ старшим оперуполномоченным ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенантом полиции ФИО15 с кадастрового инженера ФИО было получено объяснение, согласно которому, администрация Мнжевого городского поселения в лице главы обратилась к ней с просьбой поставить земельные участки по адресам: <адрес> на кадастровый учет, о чем был составлен договор на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ №. На данные участки она выезжала совместно с ФИО16, так как он был в этом заинтересован. После осмотра земельных участков было произведено координирование угловых точек, после чего данная информация была внесена в специальную программу, составлены схемы на оба земельных участка и отправлены на согласование в САГУ, после согласования схемы были переданы в администрацию Межевого городского поселения для утверждения постановлением, далее утвержденные постановления были переданы ей и на основании данных постановлений были составлены межевые планы, далее межевые планы в электронном виде были переданы администрации Межевого для отправки их в Росреестр, после чего ее работа на этом была закончена. От сотрудников полиции она узнала, что на данных земельных участках были построены два строения, которые впоследствии кадастровый инженер ФИО4 поставила на кадастровый учет, по фотографиям, предоставленным для изучения старшим оперуполномоченным ФИО15, может пояснить, что данные строения не являются объектами капитального строительства и не подлежат постановке на кадастровый учет. Считает, что кадастровый инженер ФИО4 была не вправе ставить на кадастровый учет строения, расположенные по адресу: <адрес>, 49, так как представленные на фотографиях строения можно отнести к понятию «Временные сооружения, строения» (л.д. 32-36 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ старшим оперуполномоченным ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенантом полиции ФИО15 было вынесено постановление о передаче сообщения о преступлении по подследственности в следственный отдел по <адрес> СУ СК России по <адрес> (л.д. 25-31 том 2).

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО1 суду показал, что с ФИО16 является соседями по даче, у него дача по адресу: <адрес>. У ФИО16 участок по <адрес>, участок огорожен забором. С ФИО16 они познакомились в ДД.ММ.ГГГГ. У него дача по соседству с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, летом там постоянно бывает. В прошлом году после нового года у ФИО16 на земельном участке было поставлено два каркасных домика из дерева. Дома были построены за месяц-два. На сегодняшний день имеется один домик, который стоял с краю. Сейчас у ФИО16 стоит забор, дальше не видно, что имеется. Демонтаж домов он не видел. Техника и строители работали, экскаваторы, трактора. На сегодняшний день имеется одноэтажный каркасный дом, примерно 4х4 метра. Внизу еще они строят дом или гараж. Сейчас один дом и ведется строительство второго. Кран и манипулятор работали на участке. Видел, что лежали плиты у дороги. Техника работала, какая именно не помнит. Техника копала, ровняла. Изначально были построены обычные каркасные дома, которые сейчас все ставят, площадью примерно 4х4 м.. Основание домиков ему не известно. Двери и окна тоже были установлены.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО4 суду показала, что является кадастровым инженером, ФИО16 ее клиент. Она готовила технические планы для постановки на учет жилых домов по адресам: <адрес>. Она выезжала, на участках были два дома площадью менее 20 кв.м., дома деревянные, на фундаментных блоках и металлических сваях, внутри было обшито деревом. В домах воды не было. Она была в светлое время суток, свет не включали. Печки не было. Данные строения соответствовали требованиям жилого дома. В отделе полиции была, давала пояснения. В законодательстве нет указаний какой площадью должен быть жилом дом. Бывают и большие и маленькие дома. Водопровод и канализация не является обязательным, большинство домов не имеет канализации и водопровода. Основными характеристиками являются координаты, этажность, год постройки. Не указывают ни электричество, ни водопровод. Для нее объект стоял, она не разрывала фундамент, не смотрела, в деле ее фотографии, которые она делала для себя. ФИО16 обращался к ней по этим объектам и год назад весной ДД.ММ.ГГГГ обращался для снятия объектов с учета. Она делала акт обследования для кадастровой палаты. При выезде второй раз объектов на участке не было, стройматериалов вроде не было. Бывает, что она отказывает, если не установлены окна, двери. Щели не являются препятствием, заявитель бы это достроил. С 18 лет она работала в БТИ, в ДД.ММ.ГГГГ получила диплом кадастрового инженера. С ней связывался сам ответчик, на место возила его супруга. Окна, двери стояли. Теплый контур – это когда стоят окна, двери, стены, крыша. Если у объекта есть окна, двери, крыша, стены, то они составляют технический план.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 суду показал, что ФИО16 знает как заказчика. Они поднимали два домика на <адрес> в сторону лагеря. Строили два домика, ставили сруб из бруса 100х150, обшивали ОСБ, затем сайдингом. Домики состояли из прихожей и комнаты. Дом не был утеплен, они готовились к утеплению, но утеплять не стали, поскольку заказчику не понравилась конфигурация. В доме была входная дверь, два окна. Свет был проведен от соседей, на территории имелась скважина. Дома строились как жилые. Трактора выкапывали, ставили ФБС – это бетонные плиты. Фундамент скреплялся в швах. ФБС находятся в земле. Фундамент был закрыт плитками. Прекратили утепление, поскольку не понравилась конфигурация. Разобрали через полгода вроде, точно не помнит. Разобрали домики за пару недель. Сейчас там построен другой дом, он занимается стройкой, сейчас дом больше, чем был ранее. Дома строились капитальные, в доме были крыша, двери, окна, фундамент. Щели были, поскольку должно было быть утепление. У него есть образование мастера отделочных работ. Договор на проведение работ со ним не составлялся.

Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О ликвидации Администраций городских (сельских) поселений Саткинского муниципального района <адрес>» решено ликвидировать Администрацию Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес>. Решение вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с решением Собрания депутатов Саткинского муниципального округа Челябинской области от 16 сентября 2024 года № 16/2 «О правопреемстве органов местного самоуправления Саткинского муниципального округа» правопреемником по делам, находящимся в процессе рассмотрения судебных органов, а также по делам, находящимся в стадии исполнения в отношении споров с исполнительно-распорядительными органами местного самоуправления (администрациями) преобразованных муниципальных образований Саткинского муниципального района Челябинской области, городских и сельских поселений, входящих в состав Саткинского муниципального района выступает Администрация Саткинского муниципального округа Челябинской области.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2022 года № 8-КГ21-17-К2).

Поскольку приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов муниципального образования, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом, суд пришел к выводу о признании договора аренды недействительным по основанию предусмотренному пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно положениям норм статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).

Согласно ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов.

В соответствии с частью 20 статьи 70 Закона о регистрации, в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации объекты, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не являются объектами недвижимого имущества и (или) не подлежат государственному учету в соответствии с правилами, установленными вышеназванным Федеральным законом, записи о таких объектах и правах на них исключаются из ЕГРН по заявлению лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника (обладателя иных вещных прав) такого объекта, или по заявлению собственника земельного участка, на котором расположен такой объект, если в ЕГРН права на указанный объект не зарегистрированы.

В силу ч. 6 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

Пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в данном Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства данным Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно п. 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, жилое помещение (в том числе жилой дом) должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, некапитальными строением, сооружением являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Таким образом, возведение на публичном земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, объекта, не соответствующего требованиям, предъявляемым к жилым домам (капительного объекта, не пригодного для постоянного проживания), в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у собственника такого объекта права на приобретение в собственность земельного участка.

В материалах дела имеются фотографии объектов, возведенных на земельных участках по адресу: <адрес>, которые представляют собой каркасные легковозводимые строения, не являющиеся капитальными, поскольку имеется возможность выполнить их перенос, не оборудованные инженерными коммуникациями. Поскольку в данных строениях отсутствовали необходимые коммуникации (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и пр.), то строения не пригодны для продолжительного проживания, в том числе круглогодичного использования и предназначены для временного пребывания людей.

Учитывая, что расположенные на арендованных ФИО16 земельных участках строения на момент заключения договоров купли-продажи не отвечали требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в частности, они не были обеспечены инженерными системами (в том числе электроосвещением и иными инженерными коммуникациями.), у ФИО16 отсутствовало право на приобретение спорных земельных участков в собственность.

Из материалов дела следует, что на момент обращения ответчика с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность спорные сооружения не были обеспечены электроосвещением и отоплением, технологическое присоединение к электрическим сетям не произведено. При этом с учетом погодно-климатических условий в Челябинской области, очевидно, что отсутствие электроосвещения и отопления в помещении исключает возможность его использования в качестве жилого на постоянной основе.

По смыслу положений ст. 42, 39.20 ЗК РФ, если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то его арендатор вправе претендовать на приобретение участка в собственность только при наличии у него права собственности на строение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодно для постоянного проживания.

То обстоятельство, что на момент заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков право собственности ФИО16 на жилые дома было зарегистрировано и не оспорено, само по себе не свидетельствует о соответствии возведенных объектов требованиям, предъявляемым нормативными правовыми актами к жилому дому, поскольку у органа местного самоуправления отсутствует безусловная обязанность передавать арендатору в собственность земельный участок, на котором расположен объект, не отвечающий требованиям, предъявляемым к жилому дому действующим законодательством. Уполномоченный орган осуществляет свои полномочия по распоряжению земельными участками с соблюдением процедуры, установленной законом, и с учетом всех обстоятельств, подлежащих проверке.

Также следует учитывать, что право собственности на спорные строения ФИО16 зарегистрировал в упрощенном порядке на основании технических планов зданий и договоров аренды земельных участков, без направления в орган местного самоуправления уведомлений о планируемом строительстве, об окончании строительства и получения уведомлений о соответствии дома параметрам разрешенного строительства, то есть без участия уполномоченного органа публичной власти, что в полной мере соответствует положениям ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но не лишает орган местного самоуправления права при реализации полномочий по распоряжению земельными участками проверять, какой объект фактически возведен на испрашиваемом земельном участке, соответствует ли размещение данного объекта видам разрешенного использования земельного участка, указанным в договоре аренды и в ЕГРН.

Вместе с тем администрацией Саткинского муниципального округа Челябинской области (как правопреемника администрации Межевого городского поселения) в материалы дела не представлены доказательства осуществления в полной мере предоставленных полномочий по осуществлению проверки о фактически возведенном на земельном участке объекте.

Принимая во внимание, что спорные строения не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не обладали признаками недвижимого имущества и не являлись объектами капитального строительства, прочно связанного с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба его назначения невозможно, не пригодны для постоянного проживания, ФИО16 не вправе был претендовать на приобретение спорных земельных участков в собственность, в связи с чем суд полагает необходимым признать недействительными договора купли-продажи, заключенные между ФИО16 и администрацией Межевого городского поселения <адрес> № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из ничтожности правовых оснований возникновения у ФИО16 права собственности на земельные участки, действий совершенных для обхода публично-правовых процедур, предусмотренных земельным законодательством, является нарушением прав неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на земельные участки путем поведения торгов.

При таких обстоятельствах, в связи с признанием договоров купли-продажи недействительными, уплаченные ФИО16 денежные средства по указанным договорам купли-продажи в размере по 45 504 рубля за каждый земельный участок подлежат возвращению из муниципального бюджета в полном объеме.

С учетом положений п. 2 ст. 167 ГК РФ записи о регистрации права собственности ФИО16 на земельные участки с кадастровыми №, №, № в ЕГРН подлежат погашению.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской федерации.

С учетом размера подлежащих удовлетворению исковых требований, учитывая, что прокурором заявлено пять требований неимущественного характера, государственная пошлина по которым подлежит оплате в размере 3000 рублей за одно требование с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика ФИО16 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

Исковые требования Саткинского городского прокурора удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес>.

Обязать администрацию Саткинского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) возвратить ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) денежные средства из муниципального бюджета, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 45504 рубля.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Взыскать с ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Саткинский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: К.В. Конохова

Мотивированное решение изготовлено 23.09.2025 года

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →