74RS0005-01-2025-005200-85
Дело № 2-3219/2024
Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 декабря 2025 года г. Челябинск
Металлургический районный суд г. Челябинска в составе
председательствующего судьи Веденевой Д.В.,
при секретаре Абдиназаровой Ю.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Челябинска о сохранении зданий в перепланированном состоянии, признании права собственности, снятии с кадастрового учета,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Челябинска, в котором с учетом уточнений просит сохранить в перепланированном состоянии здания по адресу: <...>, признать за истцом право собственности на блокированные жилые дома: блок 1– двухэтажное строение, состоящее из двух жилых комнат и помещений вспомогательного назначения, площадью 106,9 кв.м, блок 2– двухэтажное строение, состоящее из трех жилых комнат и помещений вспомогательного назначения, площадью 288,8 кв.м, находящиеся по адресу: ..., снять с кадастрового учета и прекратить право собственности истца на нежилое здание площадью 108,5 кв.м с кадастровым номером № и на нежилое здание, площадью 346,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ....
В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: .... Здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель– земли населенных пунктов, разрешенное использование– для эксплуатации нежилого здания, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, занимаемом истцом на основании договора аренды УЗ № от хх.хх.хх. В указанных зданиях истцом произведена перепланировка, в здании 1 выполнен демонтаж ненесущих перегородок, заделаны оконные проемы, в здании 2 выполнен монтаж ненесущих перегородок, заделаны оконные проемы. Фактически здания представляют собой дом блокированного типа, состоящий из двух самостоятельных и автономных блоков. Администрацией г. Челябинска было отказано истцу во вводе объектов в эксплуатацию ввиду отсутствия разрешения на строительство, несоответствия объекта разрешенному использованию земельного участка.
Истец ФИО1, представитель ответчика администрации ..., представители третьих лиц Управления Федеральной службы кадастра и картографии по ... (далее Управление Росреестра по ...), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям ... (далее КУИиЗО ...), Главного управления архитектуры и градостроительства администрации ... в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Металлургического районного суда ... в сети Интернет. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ранее (с 13 апреля 2020 года) истец являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 419,4 кв.м, используемого под магазин.
12 октября 2021 года администрацией г. Челябинска по результатам рассмотрения заявления истца от 23 сентября 2021 года и документов о переводе помещения площадью 419,4 по адресу: ... было принято решение о переводе помещения из нежилого в жилое при соблюдении требований жилищного законодательства, выполнения ремонтно-строительных работ по переустройству и переоборудованию помещения в соответствии с проектом.
Из письменных объяснений истца следует, что акт ввода в эксплуатацию жилого помещения после перевода в жилой дом получен не был, поскольку истец выполнил перепланировку объекта в дом блокированного типа.
В 2023 году из здания с кадастровым номером № образованы нежилые здания с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: ..., принадлежащие истцу на праве собственности.
Данные здания, как и ранее здание магазина расположены на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель– земли населенных пунктов, разрешенное использование– для эксплуатации нежилого здания, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Указанные обстоятельства подтверждаются данными ЕГРН, техническим паспортом, техническим планом здания, уведомлением об изменении назначения, копией договора дарения.
Из материалов дела следует, что в здании с кадастровым номером № выполнен демонтаж ненесущих перегородок, заделаны оконные проемы, в здании с кадастровым номером № осуществлен монтаж ненесущих перегородок, заделаны оконные проемы.
Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Поскольку действующим законодательством для нежилых зданий особый порядок переустройства, перепланировки нежилых помещений и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии не предусмотрен, в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, к данным правоотношениям возможно применение по аналогии закона положений главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекс Российской Федерации).
Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как следует из технического заключения № 117 от 25 июля 2025 года, составленного ООО «ПКБ «АрхСтудия», выполненная перепланировка соответствует требованиям СНиП, техническим регламентам, действующим нормам и правилам, обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Наличие признаков реконструкций спорных зданий, судом не установлено.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что перепланировка зданий соответствует требованиям СНиП, техническим регламентам, действующим нормам и правилам, обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, суд приходит к выводу о том, что сохранение спорных зданий в перепланированном состоянии не противоречит действующему законодательству.
Поскольку в результате осуществленной перепланировки, здания стали отвечать признакам дома блокированной застройки, фактически используются как жилые, учитывая, что ранее органом местного самоуправления было принято решение о переводе помещения магазина в индивидуальный жилой дом, а также учитывая отказ администрации г. Челябинска во вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства Блока 1 и Блока 2, истец просит признать за собой право собственности на дом блокированного типа, состоящий из блока №1, блока № 2.
Домом блокированной застройки в соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Требования к жилым домам блокированной застройки установлены в СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утверждённом приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года № 725/пр.
Согласно п. п. 3.2, 3.3 данного свода правил блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Согласно техническому заключению № 117 от 25 июля 2025 года, составленному ООО «ПКБ «АрхСтудия», нежилые здания с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: ... фактически используются в качестве жилых, соответствуют признакам жилых блоков в составе дома блокированной застройки, и могут быть квалифицированы как жилой дом блокированной застройки несмотря на формальное назначение как «нежилое». Перевод нежилого здания в жилое соответствует требованиям СНиП, техническим регламентам, действующим нормам и правилам, конструктивная целостность жилого дома блокированного типа обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Из технического паспорта на жилой дом блокированной застройки от 20 июня 2025 года следует, что площадь блока № 1 составляет 106,9 кв.м.
Площадь блока № 2 составляет 312,5 кв.м.
Блок 1 и блок 2 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Земельный участок используется истцом на основании договора аренды УЗ № от 5 октября 2020 года, заключенного между истцом и КУИиЗО г. Челябинска сроком на 20 лет с даты акта приема – передачи земельного участка (5 октября 2020 года).
В соответствии с пунктом 1.1.1 договора аренды, земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания (магазин №, лит. №), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Пунктом 3.1. предусмотрены условия предоставления земельного участка, в том числе эксплуатация в соответствии с генеральным планом г. Челябинска, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», разрешенным видом использования и целевым назначением земельного участка.
Согласно ответу Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, в настоящее время земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Челябинска, утв. Решением Челябинской городской Думы от 29 августа 2023 года № 41/23 находится в границах территориальной зоны В4- зона образовательных и дошкольных учреждений. Блокированная жилая застройка не относится к основным видам разрешенного использования, предусмотренных для территориальной зоны В4.
Из градостроительных планов земельного участка от 20 ноября 2020 года и от 26 апреля 2022 года следует, что земельный участок располагался в территориальной зоне В- жилые территориальные зоны. Основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка.
Оценив в совокупности представленные доказательства, учитывая, что спорный объект имеет фактическое назначение- жилое, соответствует признакам дома блокированной застройки, состоит из двух автономных блоков, а также принимая во внимание принятое ранее администрацией г. Челябинска решение об изменении функционального назначения исходного помещения магазина в жилое, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на блоки дома блокированной застройки, снятии с кадастрового учета нежилых зданий и прекращении права собственности истца на них.
При этом суд учитывает, что изменение территориальной зоны земельного участка, на котором расположен дом блокированного типа, и отсутствие в настоящее время в перечне основного вида использования такого вида как блокированная жилая застройка, не препятствует удовлетворению заявленных истцом требований, поскольку из материалов дела следует, что фактическое использование объекта недвижимости в качестве дома блокированной застройки осуществлялось истцом до утверждения Решением Челябинской городской Думы от 29 августа 2023 года № 41/23Правил землепользования и застройки г. Челябинска, о чем свидетельствуют обстоятельства перевода помещения в жилое с последующим разделом здания на два самостоятельных объекта.
В свою очередь абзацем 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
При таких обстоятельствах суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к администрации г. Челябинска о сохранении зданий в перепланированном состоянии, признании права собственности, снятии с кадастрового учета- удовлетворить.
Сохранить в перепланированном состоянии здания по адресу: ... кадастровыми номерами №, согласно техническому паспорту от 20 июня 2025 года.
Признать за истцом право собственности на блок № блокированного жилого дома, состоящий из двух жилых комнат и помещений вспомогательного назначения, площадью 106,9 кв.м., находящийся по адресу: ....
Признать за истцом право собственности на блок № блокированного жилого дома, состоящий из трех жилых комнат и помещений вспомогательного назначения, площадью 288,8 кв.м, находящийся по адресу: ....
Снять с кадастрового учета и прекратить право собственности истца на нежилое здание площадью 108,5 кв.м с кадастровым номером № и на нежилое здание, площадью 346,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ....
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Металлургический районный суд г. Челябинска.
Судья Д.В. Веденева