УИД 50RS0042-01-2022-004155-65
№ 2-3281/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10.11.2022 года г. Сергиев Посад
Московской области
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Соболевой О.О.,
при секретаре Бундан А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску журавлев ги, ионова еа, пчеленков аа, фирсов сп к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права на приобретение участка под зданием без проведения торгов в границах схемы его расположения на кадастровом плане территории,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права на приобретение участка под зданием без проведения торгов в границах схемы его расположения на кадастровом плане территории.
В обоснование своих требований указали, что ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2 являются собственниками реконструированного нежилого здания «Магазин д. Торгашино», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 716,9 кв. м. Ранее здание имело площадь 672,3 кв. м, приобретено истцами в долевую собственность по договору от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Сельхозактивы», а поскольку требовало ремонта, реконструировано, в связи с чем, а также поскольку правила технического учета изменились, его площадь в реконструированном виде составила 716,9 кв. м. Перед проведением реконструкции истцы не испрашивали разрешение, а потому право собственности на самовольно реконструированное здание на основании статьи 222 ГК РФ признано за истцами в судебном порядке с учетом технического заключения о безопасности как самого здания, так и произведенной реконструкции. Здание располагается на участке, необходимом для его нормального обслуживания, площадью 800 кв. м согласно составленной схеме расположения земельного участка на КПТ. Для приобретения участка при здании в собственность истцы в январе 2022 года обратились в администрацию округа с соответствующим заявлением и схемой расположения участка о получении государственной услуги, но получили отказ по мотиву несоответствия площади здания, указанной в правоустанавливающих документах, сведениям ЕГРН, а также в связи с отсутствием в представленных документах обоснования испрашиваемой площади участка. В этой связи, истцы полагают, что их право на приобретение участка под зданием оспаривается ответчиком, в связи с чем, обратившись в суд, они просили признать за ними право на приобретение участка под зданием без проведения торгов за плату в границах схемы его расположения на кадастровом плане территории.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, извещены, обеспечили участие представителя по доверенности ФИО5, который исковые требования поддержал, сославшись на указанные выше обстоятельства и схему расположения участка, согласованную в ходе рассмотрения дела с сетевыми организациями – владельцами инженерных коммуникаций, в охранных зонах которых формируется участок. С учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы полагал, что наиболее экономически обоснованным вариантом установления границ участка будет вариант № 1 судебной экспертизы, который позволяет использовать участок для обслуживания расположенного на нем здания, поскольку второй вариант приведет к нерациональному использованию прилегающей территории с учетом имеющихся охранных зон, окружающих участок. Выводы судебной экспертизы не оспаривал, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил.
Представитель ответчика администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области по доверенности ФИО6 в заседание явилась, против иска возражала, сославшись на досудебное решение органа местного самоуправления по заявлениям истцов от ДД.ММ.ГГГГ № №. Выводы судебной экспертизы не оспаривала, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявила.
Представители третьих лиц без самостоятельных требований: Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, АО «Мособлгаз» и МУП «СП теплосеть» в заседание не явились, извещены в порядке, предусмотренном статьей 113 ГПК РФ (л.д.164-165), об уважительных причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили.
На основании частей 1, 3 статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права, при этом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права принадлежит истцам как лицам, обратившимся в суд.
Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В силу статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, кроме прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ говорит о том, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.
В свою очередь, статьей 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Судом установлено, что истцы являются равнодолевыми собственниками реконструированного нежилого здания «Магазин д. Торгашино», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 716,9 кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и решения суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-19). Право собственности истцов на здание ответчиком не оспаривается.
Наличие оснований, по которым здание истцов может располагаться на участке неразграниченной госсобственности на праве сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ, ответчиком суду не доказано и о том не заявлено.
В отказе в предоставлении соответствующей государственной услуги решением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21-22) администрация округа ссылается на отсутствие документов, обосновывающих изменение размера здания.
Указанный довод судом отклоняется, поскольку администрация округа участвовала в рассмотрении в судебном порядке иска тех же лиц в качестве ответчика, а потому основания, по которым суд признал за истцами право собственности на здание в самовольно реконструированном виде, органу местного самоуправления были известны, решение не обжаловано.
Кроме того, в указанном ответе в качестве основания к отказу отражено отсутствие документов о правах на участок, на котором располагается здание, а также документов, обосновывающих конфигурацию и площадь испрашиваемого в собственность участка.
Данный довод суду представляется надуманным, поскольку к заявлению истцы приложили схему расположения участка как документ, обосновывающий конфигурацию и площадь испрашиваемого в собственность участка (л.д.20), а отсутствие права пользования участком само по себе стало поводом к обращению в администрацию за его выкупом.
В этой связи, суд исходит из положений приведенного выше законодательства об исключительном праве истцов приобрести участок под зданием в собственности за плату без торгов.
Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Подпунктами 1 и 2 пункта 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 года № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках» с 01.07.2012 года установлена цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:
1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения;
относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);
2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.
Поскольку испрашиваемый участок не относится к поименованным в подпункте 1 пункта 1 постановления Правительства МО участкам, то истцы вправе приобрести участок в равнодолевую собственность без торгов за плату в размере 15% от кадастровой стоимости испрашиваемого участка.
По правилам пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу пунктов 1, 8 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Исходя из положений части 4 статьи 1 Федерального закона 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее – кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях, является кадастровой деятельностью, Специальным правом на осуществление которой обладает лицо, указанное в статье 29 названного Федерального закона (далее – кадастровый инженер).
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка (часть 4.2 статьи 1 Федерального закона 24.07.2007 года № 221-ФЗ).
Согласно части 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В силу статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Для разработки вариантов установления границ участка при здании истцов с учетом имеющихся охранных зон, границ иных участков, а также рационального использования образуемого участка судом назначалась и проведена судебная землеустроительная экспертиза, порученная судебному эксперту – кадастровому инженеру (л.д.95-150), по результатам которой суду экспертом предложено два варианта: первый – площадью 774 кв. м, предусматривающий возможность обслуживания здания как торгового с оборудованием парковки при нем, в том числе, для погрузки-разгрузки товара, а также второй вариант в площади 695 кв. м с минимальной для обслуживания здания прилегающей территорией, при котором от формируемого участка до ближайшей охранной зоны образуется свободная земля площадью 79 кв. м (как разница площадей двух вариантов 774-695).
Изучив варианты, предложенные экспертом, суд останавливает свой выбор на первом варианте как наиболее рациональном, в то же время, соответствующим правилам образования участков, установленным статьей 11.9 Земельного кодекса РФ, сформированным с учетом охранных зон линейных объектов.
Исходя из объема заявленных истцами требований о признании за ними права на приобретение в собственность за плату без торгов участка площадью 800 кв. м, требования суд удовлетворяет частично.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования журавлев ги <данные изъяты>), ионова еа (<данные изъяты>), пчеленков аа (<данные изъяты>), фирсов сп (<данные изъяты>) к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (<данные изъяты>) о признании права на приобретение участка под зданием без проведения торгов в границах схемы его расположения на кадастровом плане территории удовлетворить частично.
Признать за журавлев ги, ионова еа, пчеленков аа, фирсов сп право на приобретение в общую долевую собственность земельного участка под зданием с кадастровым номером № без проведения торгов за плату в границах согласно варианту № 1 судебной землеустроительной экспертизы в площади 774 кв. м со следующими геоданными границ в системе координат МСК-50:
обозначение характерных точек границ
координаты в системе МСК-50
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Мt),м
X
Y
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
В удовлетворении требований об установлении иных границ формируемого участка согласно схеме его расположения на кадастровом плане территории в площади 800 кв. м – отказать.
Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 17.11.2022 года.
Судья - О.О. Соболева