Решение по делу № 2-2974/2025 от 08.12.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

№ 2-2974/2025

44RS0002-01-2025-003701-59

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Терехина А.В., при секретаре Ушанове Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора <***> от 17.03.2020, взыскании задолженности по кредитному договору <***> от 17.03.2020 за период с 28.02.2025 по 30.09.2025 в размере 5 843 077,14 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 104 901,54 руб., обращении взыскания на предмет залога – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ... площадью 54,7 кв.м., путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 2 884 000 руб.

Требования мотивированы тем, что ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора <***> от 17.03.2020 выдало кредит ФИО1 в сумме 2 019 600 руб. на срок 180 месяцев под 10.80% годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., площадью 54,7 кв.м. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости. В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов погашение кредита и уплата процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами. В соответствии с Условиями Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20,00% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно). Согласно условиям Кредитного договора отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счету (включительно). Согласно условиям Кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями Кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности. Поскольку Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с 28.02.2025 по 30.09.2025 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 5 843 077,14 руб., в том числе: просроченные проценты – 120 105,71 руб., просроченный основной долг – 1 677 419,99 руб., неустойка – 4 045 551,44 руб. Поскольку ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, ему были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено. На основании договора купли-продажи закладных от 27.02.2024 ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную по кредитному договору <***>) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». 19.12.2023 между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ заключен договор о выкупе дефолтных закладных. 26.12.2024 на основании вышеуказанного договора ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту-приема передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную по кредитному договору <***>. 15.12.2023 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных. Согласно указанному договору Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом. В соответствии с п. 9.1 Правил об оказании услуг (приложение № 1 к Договору об оказании услуг) Банк оказывает услуги по сопровождению судебных споров и исполнительных производств в рамках сопровождения, взыскания и работы с недвижимостью, и совершает все необходимые действия, руководствуясь принципами разумности, добросовестности, открытости и должной степени осмотрительности, соблюдая требования действующего законодательства Российской Федерации и надлежащие сроки для совершения процессуальных действий. Поскольку ответчик не исполняет свои обязательства по кредитному договору, истец, полагая свои права как кредитора нарушенными, обратился в суд с настоящим иском.

Истец АО «ДОМ.РФ» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 извещенная применительно к ст. 165.1 ГК РФ, ст. 117 ГПК РФ о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по адресу регистрации, в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила, об отложении слушания дела или о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

На основании ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы («Заем»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что между ПАО «Сбербанк» и ФИО1 заключен кредитный договор <***> от 17.03.2020 на приобретение готового жилья.

По условиям указанного договора сумма кредита составляет 2 019 600 руб. (п. 1).

Срок возврата кредита – 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита (п. 2).

Процентная ставка по кредиту составляет 10,80% годовых (п. 4).

Кредит погашается 180 ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Платежная дата – 17 число каждого месяца начиная с 17.04.2020 (п. 7).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору после выдачи кредита залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п. 11).

Кредит предоставляется для приобретения квартиры по адресу: ... (п. 12).

За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом установлена неустойка в размере 6 % годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (п. 13).

Кредитор вправе передавать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиям действующего законодательства и передать саму закладную. При этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора (п. 14).

С содержанием общих условий кредитования заемщик ознакомлен и согласен. Общие условия кредитования выдаются кредитором по требованию заемщика (п. 17).

Права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению электронной закладной в соответствии с действующим законодательством (п. 21).

Согласно графику платежей от 17.03.2020 к кредитному договору, заемщиком платежи вносятся в период с 17.03.2020 по 17.03.2035 начиная с 17.04.2020 равными платежами в размере 22 701,71 руб., в последний месяц 23 683,44 руб.

Из представленных документов усматривается, что заемщик ФИО1 с условиями кредитного договора, графиком платежей ознакомилась, обязалась их соблюдать, что подтверждается ее подписями в указанных документах.

ПАО Сбербанк выполнило свои обязательства по кредитному договору, предоставило заемщику денежные средства в размере 2 019 600 руб., что подтверждается справкой ПАО Сбербанк о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита от 09.10.2025.

За счет указанных средств ФИО1 приобрела квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., площадью 54,7 кв.м.

В отношении указанного объекта недвижимости оформлена электронная закладная № в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору <***> от 17.03.2020 (п. 4.1).

Рыночная стоимость предмета ипотеки определена в размере 2 376 724 руб. (п. 7.1.1).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.10.2025 в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., площадью 54,7 кв.м. право собственности ФИО1 зарегистрировано 23.03.2020. В отношении указанной квартиры также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу 23.03.2020.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из представленного расчета задолженности и сведений о движении основного долга и срочных процентов, ответчица своих обязательств по кредитному договору надлежащим образом не выполняет, не производит уплату основного долга и процентов за пользование кредитом в соответствии с условиями договора, в результате чего за период с 28.02.2025 по 30.09.2025 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 5 843 077,14 руб., в том числе: просроченные проценты – 120 105,71 руб., просроченный основной долг – 1 677 419,99 руб., неустойка – 4 045 551,44 руб.

Представленный расчет задолженности принимается судом, как арифметически верный, соответствующий условиям кредитного договора, ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспорен.

28.08.2025 ПАО Сбербанк в адрес ФИО1 направило требование (претензию) о наличии просроченной задолженности по кредитному договору, требования о полном досрочном погашении задолженности, однако до настоящего времени задолженность по кредитному договору не погашена.

Судом также установлено, что на основании договора купли-продажи закладных от 19.12.2023 № 01/9600-23 передало права на закладные (в том числе на закладную по кредитному договору <***>) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». 19.12.2023 между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ заключен договор о выкупе дефолтных закладных № 01/9592-23, на основании которого ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ», что подтверждается реестром закладных № 1 к акту приема-передачи закладных от 26.12.2024 (позиция № 9).

27.02.2024 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных № 02/1627-24, согласно которому банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.

При существенном нарушении договора одной стороной договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Применяя приведенные положения ГК РФ, суд расценивает нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по рассматриваемому кредитному договору ФИО1 как существенное нарушение условий договора.

Таким образом, кредитный договор <***> от 17.03.2020 подлежит расторжению со взысканием с заемщика суммы долга вместе с причитающимися процентами, неустойками.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ст. 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (п. 1 и 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку факт нарушения ответчиком своих обязательств установлен судом, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований истца соразмерен стоимости заложенного имущества, имеются основания, предусмотренные приведенными положениями ГК РФ, для обращения взыскания на предмет залога по кредитному договору и закладной в целях взыскания задолженности по кредитному договору в пользу истца.

Предусмотренных законом оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

Согласно представленному в материалы дела заключению о стоимости имущества № 2-250919-2237347 от 19.09.2025, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., площадью 54,7 кв.м., составляет 3 605 000 руб.

Возражений в порядке ст. 56 ГПК РФ против рыночной стоимости заложенного имущества, определенной отчетом об оценке, ответчиком не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы по оценке стоимости предмета залога не заявлено.

Начальная продажная стоимость залогового имущества подлежит определению в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, то есть в размере 2 884 000 руб., форма торгов – публичные торги.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Поскольку заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 104 901,54 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор <***> от 17.03.2020, заключенный между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России».

Взыскать с ФИО1, dd/mm/yy г.р. (паспорт № №) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору <***> от 17.03.2020 за период с 28.02.2025 по 30.09.2025 в размере 5 843 077,14 руб., из которых: просроченный основной долг – 1 677 419,99 руб., просроченные проценты – 120 105,71 руб., неустойка – 4 045 551,44 руб., а также расходы по оплате госпошлины 104 901,54 руб., а всего 5 947 978 (пять миллионов девятьсот сорок семь тысяч девятьсот семьдесят восемь) руб. 68 коп.

В целях взыскания с ФИО1, dd/mm/yy г.р. (паспорт № №) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору <***> от dd/mm/yy обратить взыскание на предмет залога – квартиру с кадастровым номером 44:27:040225:163 площадью 54,7кв.м по адресу: ... путем продажи с публичных торгов установив начальную цену продажи предмета залога в размере 2 884 000 (два миллиона восемьсот восемьдесят четыре тысячи) руб.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.В. Терехин

Решение изготовлено в окончательной форме 08 декабря 2025 года.