Дело № 2 – 1347 / 2025
УИД 48RS0002-01-2025-000200-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2025 года г. Липецк
Октябрьский районный суд г. Липецка в составе председательствующего судьи Полосиной С.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пересыпкиной П.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Чизария» о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к ООО «Чизария» о взыскании задолженности, в обоснование которого указал, что 01.10.2021 между собственником нежилого помещения, ФИО1 (арендодатель), и ООО «Чизария» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № общей площадью 138,2 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №. При этом в пункте 3.1.7 указанного договора стороны согласовали, что арендатор самостоятельно, от своего лица, заключает с различными организациями города Липецка, такими как АО «ЛГЭК», ООО «НОВИТЭН», ПАО «КВАДРА», ООО УК «ЭЛЛАДА» и т.д. договора и соглашения на поставку, потребление и оплату различных ресурсов и услуг, таких как холодная вода, горячая вода, отопление, электричество, водоотведение, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, пожарной безопасности и т.д. в арендуемом нежилом помещении №, не позднее одного двух недель с момента заключения настоящего договора. Стороны пришли к соглашению, что оплата коммунальных и жилищных платежей возлагается на арендатора с 01.10.2021. По смыслу данного пункта арендатор обязался производить все жилищно-коммунальные платежи, связанные с использованием арендуемого помещения. 20.09.2023 в адрес ООО «Чизария» направлена претензия о несоблюдении условий договора аренды и об оплате взносов на капитальный ремонт за период с 01.10.2021 по 01.10.2023 на общую сумму 40 653 руб. 43 коп. Данную претензию ООО Чизария» не исполнило. За период с 01.10.2021 по 01.01.2025 ответчик обязательства по оплате взносов не выполнял, поэтому образовалась задолженность в общей сумме 74 175 руб. 25 коп., которую истец просит взыскать.
С учетом уточнения исковых требований ФИО1 просит взыскать с ООО «Чизария» оплаченные им взносы на капитальный ремонт за период с 01.10.2021 по 01.05.2025 в размере 75 389 руб. 16 коп. и пени в размере 11 855 руб. 80 коп.
Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании иск не признала, пояснила, что договором аренды не установлена обязанность арендатора оплачивать взносы на капитальный ремонт. При обращении в Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области было отказано в заключении договора, поскольку оплачивать взносы обязан собственник нежилого помещения. О компенсации произведенных расходов в указанной части стороны не договорились.
Представитель третьего лица - Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области по доверенности ФИО3 пояснила, что оплата взносов за нежилое помещение № по адресу: <адрес> за спорный период и начисленных пени произведена в полном объеме, при этом у Фонда отсутствует возможность заключения договора с каким-либо другим лицом, кроме его собственника.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 ст. 614 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 ст. 616 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит взнос на капитальный ремонт.
Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
Из материалов настоящего дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения № по адресу: <адрес>.
1 октября 2021 года между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Чизария» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № под предприятие общественного питания (далее - договор аренды).
По условиям договора аренды Арендодатель обязуется заключить с Арендатором договор аренды и передать за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение свободного назначения (далее - помещение), а Арендатор обязуется заключить договор аренды, принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату (пункт 1.1. договора аренды).
Согласно пункту 2.2 договора аренды срок аренды устанавливается с 1 октября 2021 года по 31 декабря 2025 года.
Арендатор обязан, в частности, регулярно вносить плату Арендодателю в сроки и в порядке, установленные настоящим договором (пункт 3.1.1. договора аренды); самостоятельно, от своего лица, заключить с различными организациями города Липецка, такими как АО «ЛГЭК», ОАО «ЛЭСК», ПАО «КВАДРА», ООО УК «ЭЛЛАДА» и т.д. договора и соглашения на поставку, потребление и оплату различных ресурсов и услуг, таких как холодная вода, горячая вода, отопление, электричество, водоотведение, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, пожарной безопасности и т.д. в арендуемом нежилом помещении № по адресу: <адрес> не позднее одного двух недель с момента заключения настоящего договора. Стороны пришли к соглашению, что оплата коммунальных и жилищных платежей возлагается на Арендатора с 1 октября 2021 года (пункт 3.1.7 договора аренды).
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что расчеты по настоящему договору аренды производятся в следующем порядке:
расчет арендного платежа за месяц образуется из цены аренды 1 кв.м. в размере 460 руб. за 1 месяц.
Учитывая обусловленный пунктом 1.2 договора аренды метраж арендуемого помещения (140 кв.м.), арендный платеж за 1 месяц составляет: 460 х 140 = 64 400 руб. (пункт 4.1.1 договора аренды).
С даты подписания настоящего договора, а именно с 1 октября 2021 года по 1 ноября 2021 года, Арендатор освобождается от уплаты арендного платежа, но оплачивает коммунальные платежи с момента подписания настоящего договора (пункт 4.1.2 договора аренды).
Дополнения и соглашения к договору аренды, к которым стороны могут прийти впоследствии, действительны и приобретают юридическую силу после подписания их обеими сторонами (пункт 9.1. договора аренды).
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения под предприятие общественного питания от 1 октября 2021 года ФИО1 передал ООО «Чизария» нежилое помещение № по адресу: <адрес>.
20 сентября 2023 года ФИО1 вручено ООО «Чизария» претензионное письмо (о несоблюдении условий договора аренды), в котором истец указал на нарушение Арендатором условий заключенного договора аренды, невыполнении ООО «Чизария» обязательств по оплате взносов на капитальный ремонт за период с 1 октября 2021 года по 1 октября 2023 года, что привело к образованию задолженности.
Из предоставленных истцом платежных документов Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области на оплату взноса на капитальный ремонт, судебных решений, расчета долга следует, что за спорный период своевременно взносы не уплачивались, в результате чего на образовавшуюся задолженность начислены пени.
В ходе судебного разбирательства представитель ООО «Чизария» не оспорил факт неоплаты взносов в Фонд капительного ремонта за спорный период, а также то, что ФИО1 обращался с предложением к арендатору произвести компенсацию произведенных им расходов на оплату образовавшейся задолженности и начисленной пени, но общество отказалось от оплаты понесённых расходов ФИО1
Из буквального толкования условий договора аренды суд приходит к выводу о том, что пунктом 3.1.7 договора аренды на арендатора возложена обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт в составе коммунальных и жилищных платежей, и учитывает также то, что положения статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают включение в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги взнос на капитальный ремонт.
Указанный вывод закреплен в апелляционном определении Липецкого областного суда от 09.12.2024 по рассмотрению дела по апелляционной жалобе истца ФИО1 и ответчика ООО «Чизария» на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 04.06.2024 по иску ФИО1 к ООО «Чизария» об обязании оплатить задолженность по оплате в ФКР, об обязании производить оплату арендной платы, о взыскании задолженности по плате арендной платы, штрафа, о расторжении договора аренды.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд признает установленной обязанность арендатора - ООО «Чизария» по оплате взносов на капитальный ремонт в Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области в счет исполнения договора аренда от 01.10.2021. При этом стороной в отношениях с Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области выступает собственник нежилого помещения, что не исключает обязанность арендатора производить оплату взносов непосредственно в пользу Фонда либо компенсировать ФИО1 указанные расходы.
Поскольку арендатор в установленном договоре аренды порядке и сроки не оплатил указанные взносы и указанные расходы фактически были понесены истцом, в том числе в ходе принудительного исполнения судебных решений с учетом начисленных пени, что подтверждается также справкой Фонда капитального ремонта о состоянии расчетов на 05.05.2025, исковые требования о денежных средств, потраченных на оплату взносов на капитальный ремонт за период с 01.10.2021 по 01.05.2025 в размере 75 389 руб. 16 коп. и пени в размере 11 855 руб. 80 коп., являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном размере, поскольку истцом подтвержден факт оплаты в пользу ФКР денежных средств в указанных суммах.
Проверив расчет истца, суд приходит к выводу, что определение размера требований является арифметически правильным и достоверным.
При этом судом критически оцениваются доводы ответчика, изложенные в представленном контрсчёте, относительно порядка начисления пени, учитывая, что начисления произведены Фондом капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области, а истец произвел их оплату в полном объеме. Вместе с тем, обязанность по своевременной оплате взносов лежала на арендаторе, который в случае добросовестного исполнения своих обязательств мог исключить образование дополнительных расходов истца. В этой связи с учетом ст. 15 ГК РФ требования в указанной части подлежат удовлетворению в полном размере.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном размере, с ООО «Чизария» в его пользу подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. при обращении с иском чеком по операции от 17.01.2025.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Чизария» о взыскании задолженности удовлетворить.
Взыскать с ООО «Чизария», ИНН <***>, ОГРН: <***>, в пользу ФИО1, паспорт гражданина Российской Федерации №, образовавшуюся задолженность по оплате взносов по капитальному ремонту за период с октября 2021 года по май 2025 года в размере 87 244 руб. 96 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., всего 91 244 руб. 96 коп.
Решение суда может быть обжаловано путем подачи в Липецкий областной суд апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение в окончательной форме изготовлено 28 мая 2025 года.
Председательствующий (подпись) С.М. Полосина
Решение не вступило в законную силу.
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2 - 1347 / 2025 Октябрьского районного суда г. Липецка.
Помощник судьи Пересыпкина П.В.