Решение по делу № 2-1192/2025 от 30.05.2025

Дело №г.

УИД 50RS0003-01-2025-000639-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года г/о Воскресенск Московской области

Воскресенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Тяпкиной Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Петренко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Воскресенск Московской области к Тонаканяну Мамикону, Тонаканяну Сурику Мамиконовичу о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

установил:

Администрация городского округа Воскресенск Московской области обратилась в суд с иском к Тонаканяну Мамикону, Тонаканяну Сурику Мамиконовичу о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, указав, что 18 марта 2024 г. между ФИО1 и администрацией г/о Воскресенск Московской области заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1116 кв.м, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), заключаемый по результатам проведения торгов №/торги на срок 20 лет (с 18.03.2024 г. по 17.03.2044 г.).

На земельном участке расположен жилой дом с К№ площадью 113,8 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО2 по договору дарения жилого дома от 11.11.2024 года.

11.11.2024 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды №/торги от 18.03.2024 г.

Переход прав и обязанностей по договору от <дата> №/торги зарегистрирован.

22.11.2024 в адрес администрации ФИО1 направлено уведомление о заключении договора (соглашения) о передаче прав.

24.12.2024 ФИО2 обратился в Администрацию с обращением № о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением Администрации от 23.01.2025 № отказано в предоставлении указанной государственной услуги.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по догвоору аренды от 11.11.2024 г., при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону.

Истец просит признать недействительным в силу ничтожности соглашение от 11.11.2024 г. об уступке прав и обязанностей по договору №/торги от 18.03.2024 г. аренды земельного участка, заключенное между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки – прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения права аренды Тонаканяна Сурика Мамиконовича в отношении земельного участка с кадастровым №, номер государственной регистрации № от 20.11.2024 года и указать, что принятое решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН о прекращении права аренды Тонаканяна Сурика Мамиконовича на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО3 на удовлетворении исковых требований в настаивала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО1, ФИО2 извещенные о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 иск не признал.

Представители третьих лиц Управления Росреестра Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами Судом установлено и не оспорено сторонами, между администрацией городского округа Воскресенск Московской области и ФИО1 по результатам аукциона № от 07.02.2024 года заключен договор аренды земельного участка №/торги от <дата>.

По акту приема-передачи от <дата> участок передан.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым №, площадью 1116 кв.м, местоположение: <адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «Для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Срок аренды земельного участка устанавливается на 20 лет с 18.03.2024 года по 17.03.2044 года (пункт 2.1 договора), арендная плата составляет 151 006,80 рублей в год, вноситься ежемесячно по 12 583,90 руб. (пункты 1,2 расчета арендной платы за земельный участок).

Согласно п. 4.5. договора аренды земельного участка арендатор не в праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора. Обязательства по договору должны быть исполнены Арендатором лично.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору.

11.11.2024 года между ФИО1 (сторона 1) и ФИО2 (сторона 2) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона 1 передает свои права и обязательства по договору аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов №/торги от 18.03.2024 года, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.

Уведомлением от 22 ноября 2024 г. ФИО1 сообщил в администрацию г/о Воскресенск Московской области о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО2

Ограничение прав в виде аренды земельного участка с кадастровым № зарегистрировано в ЕГРН.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из смысла ст. 607 ГК РФ следует, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так же законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в п. 7 ст. 448 ГК РФ установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании пп. 1 и 2 ст. 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 1 июня 2015 г., а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 1 июня 2015 г.).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды земельных участков, подлежащих заключению после 1 июня 2015 г. по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) не допускается.

Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

По правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 настоящей статьи определено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 Гражданского кодекса РФ) и другие.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, то на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Так как согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды мог быть заключен только по результатам торгов, в связи с чем заключение договора от 18.03.2024 г. с ФИО1 по правилам п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. В связи с этим ФИО1 в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ был не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на уступку прав и обязанностей в отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после 1 июня 2015 г. на торгах договорам, содержащееся в п. 7 ст. 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, суд приходит к выводу о том, что замена стороны по договору аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимой, в связи с чем в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 11.11.2024 г. является ничтожным.

Суд не может согласиться с позицией стороны ответчика о необходимости применения в рассматриваемом случае положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ, мотивированной тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения п. 9 ст. 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. N 305-ЭС21-4791, 17 марта 2021 г. N 305-ЭС16-19742(6), от 1 сентября 2020 г. N 305-ЭС20-6940, от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации городского округа Воскресенск Московской области к Тонаканяну Мамикону, Тонаканяну Сурику Мамиконовичу о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.03.2024 года №/торги, заключенное 11.11.2024 года между Тонаканяном Мамиконом и Тонаканяном Суриком Мамиконовичем.

Применить последствия недействительности сделки – прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения права аренды Тонаканяна Сурика Мамиконовича в отношении земельного участка с кадастровым №, номер государственной регистрации № от 20.11.2024 года.

Решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН о прекращении права аренды Тонаканяна Сурика Мамиконовича на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд Московской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Тяпкина Н.Н.

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года.